Le Pub Brewskey et le Taproom sont installés au marché Bonsecours, pour demeurer à l'abri du cercle vicieux des hausses de loyer qui accompagent le succès. (Photo tirée du site de l'entreprise)

Le mois prochain, un nouveau restaurant ouvrira dans mon quartier: on y vendra du poulet frit pour emporter. Quelques tables accueilleront les clients préférant manger sur place.

Les restaurateurs souhaitent profiter de l’ouverture imminente du Campus MIL. Pour sa phase 1, le Complexe des sciences de l’Université de Montréal accueillera 200 professeurs et chercheurs et 2000 étudiants des départements de chimie, de physique, de géographie et de sciences biologiques. Deux ailes sont prévues, de chaque côté du pavillon central. Leur construction devrait débuter en 2020.

On s’en doute, les marchands des rues avoisinantes, dont la rue Van Horne où se trouve le futur restaurant de poulet frit, se frottent les mains. Il faut dire que Van Horne a besoin d’amour. Il y a beaucoup trop de locaux vides.

Est-ce aussi magique qu’il y paraît? Le Campus MIL donnera-t-il un nouveau souffle à la rue Van Horne?

Posons la question de façon plus vaste: comment réduire le nombre de locaux vides qui abondent sur la majorité des rues marchandes?

La stratégie du commerce phare

Le développement de l’offre marchande inclut l’implantation de commerces phare, explique Guy Bazinet, directeur général adjoint de PME MTL Centre-ville. Un commerce phare suscite de l’achalandage parce qu’il diffère de l’offre existante.

Il cite le restaurant Chez Régine, sur la rue Beaubien dans le quartier Rosemont, Janine Café, sur la Wellington, à Verdun, et Pub BreWskey, au Marché Bonsecours. «Notre type de commerce n’existait pas dans le Vieux-Port, raconte Guillaume Couraud, copropriétaire du Pub BrewWskey et du BrewWskey Taproom. On trouvait de gros établissements ou de grands noms qui exigeaient un certain portefeuille. Il y a quatre ans, j’ai pris le pari que les visiteurs et les habitants du quartier avaient peut-être envie d’un autre type d’établissement, soit un pub proposant des bières de micro-brasseries.» Il poursuit, «En quatre ans, on observe une évolution. D’abord, les visiteurs disent : «Tiens, un pub, allons voir.» Une fois assis, ils commentent, «Ah! vous faites dans la micro-brasserie, c’est original.» Aujourd’hui, j’ai une clientèle d’habitués.» Son pub propose 40 places à l’intérieur et 50 en terrasse.

À l’été 2019, Guillaume s’ancre davantage dans le Vieux-Montréal, en ouvrant le Taproom, toujours dans le Marché Bonsecours. Ses bières sont brassées sur place. Le pari est plus ambitieux: 175 places à l’intérieur et 200 en terrasse. «On prend une autre dimension. Notre pub était petit. On y accueillait nos amis, notre famille. Le Taproom rejoint une autre clientèle. Il existe un tourisme brassicole. Nous appartenons au circuit nord-américain. Nous attirons des gens qui ne viendraient pas forcément dans le Vieux-Port.»

Cette stratégie ne date pas d’hier. Mais on  a surtout misé sur les grandes enseignes comme commerces phares. Aujourd’hui, la ville de Montréal attribue aussi aux commerces indépendants le rôle de catalyseurs.

Montréal lance un fonds pour aider les commerçants indépendants

1-En juin 2018, la ville de Montréal a dévoilé son Plan d’action commerce. Une série de 33 actions réparties en 4 axes pour dynamiser les artères marchandes, bonifier l’offre de soutien à la création et au développement de commerces, adapter les politiques municipales et les infrastructures aux transformations des modèles d’affaires et proposer des solutions aux commerces aux prises avec d’importants chantiers.

Ce Plan d’action inclut aussi la création, dans le réseau PME MTL, de six nouvelles ressources spécialisées en commerce pour mettre en œuvre des stratégies de rétention et d’attraction de commerce et de développement de l’offre locale.

2-Au printemps 2019, Montréal a créé un nouveau fonds pour soutenir l’entrepreneuriat commercial indépendant. C’est une suite au Plan d’action commerce, adopté par la ville l’an dernier. Le premier appel de projets vient d’être complété pour le secteur Centre-Ville (Ville-Marie, Plateau Mont-Royal, Mile-End, Notre-Dame-de-Grâce, Outremont). Une enveloppe de près de 500000$ a été attribuée à ce secteur. Chaque secteur a son enveloppe.

3-À l’automne 2019: la Commission permanente sur le développement économique de la ville de Montréal compte se pencher, entre autres, sur les commerces indépendants et l’enjeu des locaux vacants.

À qui appartient la responsabilité de dynamiser une rue marchande?

L’application québécoise nommée Potloc aide les commerçants à sonder les clients et les non-clients. Elle permet aussi aux citoyens d’exprimer leurs besoins/désirs quant à l’offre commerciale de leur quartier. C’est une bonne idée, certes. Mais pourquoi devrais-je voter sur une application développée par une entreprise privée? Pourquoi ma ville, ou mon arrondissement, ne me demandent-ils pas de quel commerce j’ai besoin? «Je pense qu’il appartient aux marchands et aux locaux de se prendre en main, répond Guy Bazinet. Les Sociétés de développement commercial (SDC), qui regroupent des marchands et des experts, ont la responsabilité du recrutement commercial pour leurs artères.»

Il ajoute que la SDC Saint-Denis déploie une stratégie de recrutement pour attirer une offre commerciale spécifique afin de retrouver la diversité d’antan. Et que «suite à la fin des travaux de construction sur Laurier, la SDC vient de lancer un concours pour diversifier l’offre commerciale. En deux mois et demi, nous avons reçu 15 propositions. C’est beaucoup par rapport au nombre de locaux vacants.»

L’éléphant dans la pièce

Un commerce phare, la diversification, les subventions, toutes ces actions sont pleines de bon sens. «Mais si l’argent de votre subvention sert à financer votre hausse de loyer, à quoi bon?», demande Guillaume Couraud. «J’ai ouvert mon pub dans un édifice municipal, le marché Bonsecours. Et quand est venu le temps d’ouvrir le Taproom, on m’a fait des offres dans des édifices privés. Je les ai refusées. Je préfère m’installer dans un immeuble municipal. Je ne veux pas connaître le même destin que mes homologues. Dès qu’ils se situent dans un quartier en émergence c’est le succès, puis la flambée des loyers, multipliés par trois et par quatre par leur propriétaire, et la fermeture. C’est l’effet pervers du succès.»

Certaines villes commencent à faire preuve de mordant pour protéger leurs commerces indépendants. Montréal suivra-t-elle? Envisage-t-elle, par exemple, d’imposer une taxe à l’inoccupation?

«Oui, répond Guy Bazinet. Mais ça ne s’applique pas partout. On a bien pris conscience que certains groupes immobiliers détiennent des espaces marchands de façon concentrée. Ces groupes «achètent» des rues. Or, ils n’ont aucun intérêt à louer certains locaux vacants parce que le bilan global est plus positif pour eux ainsi (n.d.r.l. En augmentant le prix du loyer, le promoteur augmente sa valeur globale donc sa capacité d’emprunt. Il est donc plus avantageux pour lui de laisser un local vacant assorti d’un loyer élevé que de le louer à un prix inférieur. Ceci lui permet d’emprunter pour continuer de développer son parc immobilier.) On l’a vu sur Masson il y a quelques années. On l’observe à Westmount, pour le secteur Sherbrooke/Victoria.»

La loi permet aux municipalités québécoises de taxer plus lourdement les terrains vacants que les terrains occupés. Pourquoi ne pas s’en inspirer pour les immeubles?

Selon l’article 244.29 de la Loi sur la fiscalité municipale, «Toute municipalité locale peut fixer pour un exercice financier plusieurs taux de la taxe foncière générale en fonction des catégories auxquelles appartiennent les unités d’évaluation.»

Parmi les catégories, on note les terrains vacants desservis, soit desservis en infrastructures. «La ville peut imposer une double taxation au propriétaire d’un terrain vacant desservi en infrastructure», souligne Guy Bazinet. La loi permet aussi d’appliquer une tarification différente à un terrain vacant non desservi. «Une municipalité pourrait s’inspirer de ces articles de loi pour imposer une tarification supérieure à un immeuble vacant», poursuit monsieur Bazinet.

Rappelons que la fiscalité foncière relève de la loi provinciale. Il faut que les municipalités soient investies de pouvoirs qui leur permettraient d’imposer une tarification supplémentaire aux propriétaires de locaux vacants.

L’exception Côte-des-Neiges

Guy Bazinet est responsable de 24 artères marchandes. Je lui ai demandé si l’une d’entre elles s’en tirait mieux que les autres. Sa réponse: le chemin de la Côte-des-Neiges. «Cette artère ne compte presque pas de locaux vides. L’offre est diversifiée et bien arrimée aux besoins de la clientèle du quartier ainsi qu’à la clientèle de transit. De plus, la propriété des locaux est morcelée. Aucun propriétaire n’a «acheté» la rue. Cela protège contre la spirale de la hausse des loyers.»

Revenons au poulet frit

J’ai demandé à Guy Bazinet, qui a assisté à bon nombre de morts et de résurrections de rues marchandes au cours de sa carrière, son message pour les propriétaires du futur restaurant de poulet frit de la rue Van Horne. Il a choisi de s’adresser à tous les commerçants de cette artère: «Cela fait des années que nous souhaitons que les commerçants de Van Horne se structurent en association. Il faut donner une identité, une signature à votre rue. Et structurer une offre diversifiée. Avec l’arrivée du Campus MIL c’est le moment ou jamais de vous organiser.»