Si on veut comparer le rendement immobilier avec celui d'un autre actif, c'est le chemin nécessaire, mais pas évident!
Pour bien des gens, l'investissement immobilier constitue une portion importante de leurs avoirs financiers. En fait, on peut inclure cette portion dans la catégorie «revenu fixe» du portefeuille.
Il peut être ardu de calculer le rendement de ce type d'investissement. Alors que certains investisseurs ne regardent que les revenus de location récurrents qu'ils en tirent, d'autres oublient la fiscalité inhérente à l'immobilier.
Pour bien faire les choses, il faut comparer le rendement qu'il serait nécessaire de réaliser dans un compte non enregistré avec les mêmes flux monétaires pour arriver aux mêmes résultats que l'immeuble. Cependant, cette méthode est complexe.
Il faut d'abord évaluer les flux monétaires nets. Cette étape consiste à calculer combien d'argent, au net, l'investisseur retire ou débourse relativement à son immeuble. Lorsque je dis «au net», je veux dire que l'impôt doit être considéré.
Les flux à considérer sont les suivants :
- Sorties de fonds initiales : mise de fonds, frais juridiques, droits de mutation («taxe de Bienvenue»), frais d'experts et autres ;
- Entrées ET sorties de fonds périodiques : revenus de location, dépenses courantes et dépenses en capital ;
- Entrées ET sorties de fonds ponctuelles : fruit de la vente net, certificat de localisation, remboursement de capital du prêt, pénalités pour remboursement de prêt anticipé, dépenses (revenus) extraordinaires et autres.
Notons quelques éléments fiscaux importants :
1-Les revenus de location après dépenses sont imposés comme du revenu d'intérêt, sauf exceptions. Cependant, si vous embauchez plus de cinq employés à plein temps pour faire la gestion de votre parc immobilier, votre revenu sera re-catégorisé en revenu d'entreprise, ce qui ouvre droit aux programmes socio-fiscaux et à l'accumulation de droits de cotisation au REER. Lorsque le revenu net est négatif, il s'agit d'une perte, et elle est déductible par rapport aux autres revenus.
2-L'une des dépenses admissibles ne nécessite pas de sortie de fonds. Il s'agit de la déduction pour amortissement (DPA). Elle reflète une dépréciation théorique de l'immeuble, qui n'a rien à voir avec la dynamique du marché. Cette déduction est généralement limitée à 4 % (valeur - le montant déjà amorti x 4 %) du montant de l'année précédente et elle est déductible à 100 %. Seule la bâtisse peut ainsi être amortie de même que les dépenses en capital ayant été effectuées au fil du temps. Ces dernières ne peuvent être déduites en totalité pendant l'année où elles sont faites. À moins qu'un immeuble ne génère du revenu d'entreprise, la DPA ne peut créer ou augmenter une perte locative.
3-La vente d'un immeuble a souvent deux composantes : un terrain et une bâtisse. Pour une bâtisse, il peut y avoir une récupération d'amortissement, imposable à 100 %, lorsque le prix de vente est supérieur à la valeur amortie. Sinon, il s'agit d'une perte finale déductible à 100 %. Si le prix de vente de la bâtisse est supérieur au prix d'achat initial, l'excédent est un gain en capital, imposable à 50 %. Pour un terrain, il n'y a que le prix d'achat et le prix de vente qui comptent, toute différence étant un gain ou une perte en capital, imposable ou déductible à 50 %.
Une fois tous ces flux estimés, on peut se bâtir un portefeuille théorique où seraient investis les mêmes flux positifs et où seraient retirés les mêmes flux négatifs. En appliquant aussi la fiscalité relative aux placements, on est alors en mesure de trouver quel serait le taux de rendement requis dans ce portefeuille pour avoir la même richesse finale. Simple, n'est-ce pas ?
À quoi ressemble le rendement d'un immeuble ?
Exemple d'une situation donnée qui intègre l'ensemble des paramètres, de même que certains risques associés (inoccupation plus élevée que prévue, taux d'intérêt plus élevés que prévus et valeur de l'immeuble non indexée à l'inflation). On ne peut généraliser, mais la plupart du temps, un immeuble est plus rentable à long terme qu'à court terme, à cause des dépenses non récurrentes. Les résultats convergent avec le temps.
