De 2022 à 2030, la SCHL estime qu’il faut construire de 1,12 million de nouveaux logements au Québec pour rééquilibrer le marché, en tenant compte aussi de l'abordabilité. (Photo: 123RF)

ANALYSE ÉCONOMIQUE. Ne cherchez pas un coupable en particulier pour expliquer la crise du logement. Elle est le fruit d’une tempête en gestation depuis des années et nous sommes actuellement dans l’œil du cyclone : une explosion de la demande combinée à une insuffisance chronique de l’offre pour y répondre. Et le pire est peut-être devant nous si nous n’arrivons pas à corriger le tir rapidement.

Comment vous sentiriez-vous si vous ou votre famille se retrouvais sans résidence où habiter ce 1er juillet, et que vous deviez être logé temporairement chez de la famille, des amis ou dans endroits gérés par des organismes communautaires ou la Croix-Rouge?

Ça n’irait pas très bien. Vous seriez inquiet et anxieux face à tant d’incertitude.

Eh bien, ce sera malheureusement le calvaire de plusieurs personnes à compter de ce samedi 1er juillet au Québec.

Or, cette crise du logement – qui se traduit par une rareté d’unités disponibles et d’appartements offerts à des prix abordables – n’est pas tombée du ciel.

C’est l’aboutissement de décisions économiques, politiques et sociales prises au fils des ans, sans parler d’événements imprévus comme la pandémie de COVID-19 et l’explosion de l’inflation.

Décortiquons d’abord les origines de cette crise, vous allez mieux comprendre pourquoi.

Pour tirer les choses au clair, Les Affaires a interviewé trois spécialistes.

Il s’agit de Véronique Laflamme, organisatrice et porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), de Paul Cardinal, directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) puis de Francis Cortellino, économiste du marché immobilier à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Pourquoi la demande d’appartements explose

En 2022, la demande en logements locatifs a dépassé l’offre, ce qui a fait baisser le taux d’inoccupation au Canada par rapport à 2021, souligne un Rapport sur le marché locatif (janvier 2023) de la SCHL.

Pour le marché locatif traditionnel, le taux d'inoccupation était par exempe de 0,8% à Gatineau, de 1,5% à Québec et de 2% à Montréal.

Or, ce taux doit avoisiner 3% dans un marché équilibré.

La société d’État identifie trois facteurs qui ont fait bondir la demande de logements locatifs au Canada :

• L’augmentation de la migration nette (le nombre d’entrées moins le nombre de sorties);

• Les coûts accrus de l’accession à la propriété en raison de l’explosion du prix des maisons et de la hausse des taux d’intérêt;

• Le retour des étudiants sur les campus, au sortir de la pandémie de COVID-19.

Par exemple, au chapitre de l’immigration, si les nouveaux arrivants permettent de combler les besoins criants en main-d’œuvre des entreprises, ils créent aussi de nouveaux besoins sur le marché immobilier, car ils doivent nécessairement se loger – près de 80% sont des locataires, selon Statistique Canada.

En 2022, le Québec a affiché un solde migratoire net de 146 400 nouvelles personnes, ce qui représente grosso modo la population de Trois-Rivières. (Photo: Getty Images)

En 2022, à lui seul, le Québec a affiché un solde migratoire net de 146 400 nouvelles personnes (des immigrants et des résidents non permanents, comme des travailleurs étrangers temporaires et des étudiants), selon l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).

C’est considérable, car il s’agit grosso modo de l’équivalent de la population de Trois-Rivières, qui comptait 143 195 habitants en 2022, selon les estimations de l’ISQ.

Comme le Québec et le Canada sont des terres d’immigration, la pression sur la demande de logements locatifs en raison de l’arrivée de nouvelles personnes au pays est donc une tendance «qui est là pour rester», estime Paul Cardinal.

Le même constat s’impose en ce qui a trait aux taux d’intérêt. S’ils peuvent diminuer en raison d’un repli de l’inflation, il serait toutefois très étonnant qu’ils redescendent sous la barre des 3% dans un avenir prévisible.

Par exemple, dans ses Perspectives du marché de l’habitation (printemps 2023), la SCHL prévoit que les taux hypothécaires – dans son scénario de base – demeureront entre 5,4% et 5,7% d’ici la fin de 2025.

Il ne faut pas non s’attendre à des baisses importantes du prix des maisons et des condominiums dans les prochaines années.

Au Québec, Francis Cortellino rappelle que leur prix moyen a bondi de 50% de 2020 à 2022. Or, il a fallu une décennie pour assister à telle augmentation dans les années précédentes.

L’offre doit augmenter de manière drastique

On le voit bien, les fondamentaux de la demande peuvent difficilement changer dans un avenir prévisible. Pour tenter d’atténuer la crise du logement locatif, il faudra donc nécessairement taper sur le clou sur de l’offre immobilière.

Voici un chiffre qui met les choses en perspective, et c’est seulement pour le Québec!

De 2022 à 2030, la SCHL estime qu’il faut construire 1,12 million de nouveaux logements pour rééquilibrer le marché, un chiffre qui se ventile ainsi :

• 620 000 unités uniquement pour tenir compte de la croissance économique et démographique dans la province;

• 500 000 unités pour faire en sorte que les appartements redeviennent abordables, c’est-à-dire que le prix du loyer ne dépasse pas 32% du revenu disponible des ménages.

«Le défi est immense», reconnaît Francis Cortellino.

Sortez votre calculatrice. Cela fait en moyenne 140 000 nouveaux logements par année sur la période 2022-2030.

Or, on est très loin du compte.

En 2021, il s’est construit 67 810 logements au Québec (copropriétés, maisons, appartements), dont environ 35 000 unités locatives, soit la meilleure année depuis 1987 à 74 179 logements (un record absolu), rappelle Paul Cardinal.

Comment accroître l’offre dans ce contexte? En s’attaquant de front à plusieurs aspects en même temps, disent les spécialistes.

S'inspirer de l'Autriche pour le logement social

Selon le FRAPRU, il faut construire beaucoup plus de logements sans but lucratif, en plus d’acquérir des bâtiments existants afin de les transformer en appartements abordables.

Véronique Laflamme donne l'exemple de la ville de Vienne, en Autriche, où plus de 45 % des logements locatifs sont des logements sociaux hors-marché. Ils sont la propriété de sociétés municipales, de coopératives et d'organismes à but non lucratif.

Or, au Québec, le logement social ne représente que 10 % de l'ensemble des logements locatifs. «Dans un premier temps, on pourrait se fixer l'objectif d'atteindre une cible de 20%», propose-t-elle. 

Véronique Laflamme insiste sur le fait que le gouvernement du Québec doit se doter d’objectifs clairs à ce sujet. «Actuellement, il n’y a pas de programme gouvernemental qui est complet, pérenne et fonctionnel», dit-elle.

De son côté, l’APCHQ affirme que les trois paliers de gouvernements (Ottawa, Québec et les municipalités) doivent créer les conditions pour favoriser une hausse substantielle et rapide de l’offre de logements.

Cela passe notamment par s’attaquer à la «réglementation excessive», par exemple pour accélérer les projets immobiliers, et ce, de la première pelletée de terre à la prise de possession d’une unité pour y habiter.

«Ça peut prendre 5, 6, 7 ans, et on même vu un projet s’étirer sur 12 ans!», affirme Paul Cardinal.

Pour accroître l’offre de logements locatifs, il faut aussi permettre aux propriétaires de maison de convertir en appartement une partie de leur demeure, par exemple le sous-sol, explique Francis Cortellino.

Il donne l’exemple de la ville de Vancouver qui l’autorise depuis un an, une approche qui donne des résultats et qui contribue à réduire la pénurie de logements locatifs.

L’APCHQ et la SCHL plaident aussi en faveur d’une réduction des taxes et des redevances imposées par les municipalités aux promoteurs immobiliers.

Ces coûts supplémentaires – même s’ils sont refilés en partie aux acheteurs de maison ou aux locataires – réduisent l’abordabilité des projets. Ils s’ajoutent aussi à l’explosion des coûts de construction et des coûts de financement (en raison de la hausse des taux d’intérêt).

Ce contexte fait aussi en sorte de rendre certains banquiers plus frileux quand vient le temps d'accorder des prêts aux promoteurs immobiliers.

La leçon de la crise du logement de l’Après-guerre

La crise du logement n’est pas une fatalité.

Et ce n’est pas la première fois que nous en vivons une dans notre histoire.

Durant la Deuxième Guerre mondiale, Montréal a connu une grave pénurie de logements «en raison du rationnement des matériaux et de la main-d’œuvre pour l’effort de guerre», rappelle la Revue d’histoire de l’Amérique française, dans un article publié en 1987.

À vrai dire, cette crise avait débuté dans les années 1930, en raison de la Dépression qui avait pratiquement arrêté la construction résidentielle.

Et il a fallu plusieurs décennies pour résorber cette crise dans la métropole (caractérisée notamment par des logements surpeuplés et des constructions de fortune pour abriter des familles), alors que le Québec connaissait un baby-boom.

Et ce n’est pas sorcier; cette sortie de crise est passée par une hausse importante et durable de l’offre immobilière, accompagnée d’une vision à long terme.

Si les décideurs politiques, économiques et sociaux de l’époque ont réussi à résorber cette crise du logement, nous le pouvons certainement encore aujourd’hui.