Le bordel de l'assurance de condos

Publié le 21/04/2017 à 10:42

Le bordel de l'assurance de condos

Publié le 21/04/2017 à 10:42

Le matériel publicitaire des projets de condos est si alléchant qu’on plaquerait tout pour aller vivre dans une communauté formée de 154 copropriétaires. On nous propose un style de vie branché, avec cuisine et salle de bain dignes des magazines, et cette chambre avec balcon qui donne sur la ville foisonnante d’activités. Le monde il est beau. Le monde il est civilisé.


On dirait qu’il revient d’un concert d’opéra.


Lorsqu’on quitte les maquettes promotionnelles pour la réalité, soudainement, le glamour s’étiole. Le civisme s’évapore. Et l’esprit communautaire… De quoi tu parles? Il y a toutes sortes de gens dans un immeuble de copropriétés, et vous devinez bien que ce ne sont pas tous des candidats au prix Nobel de mathématique, ni de la paix. «Pourquoi je paierais pour la toiture à réparer dans 10 ans? Je serai pu là ! » Ah du bon monde quand même!


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C’est ça la copropriété. Une bande hétéroclite obligée de vivre ensemble, avec des gens pour la plupart bien corrects, mais aussi des zélés de la gestion des déchets, des petits boss, des revendicateurs, des invisibles et d’autres qui te font dire qu’en plus du crédit, la banque aurait parfois intérêt à évaluer le QI du client avant de lui accorder une hypothèque.


Tout ce monde doit prendre soin de leur bien commun, et ça ne tourne pas toujours rond. Je vous le racontais mardi. J’expliquais que ça ne plait pas aux assureurs, non sans raison. Certains ont quitté le marché, et ceux qui restent, bah ils ne font pas de deals.


Le marché est pris dans une sorte de cercle vicieux. Les compagnies d’assurance haussent ses prix parce que les réclamations sont plus fréquentes en raison d'immeubles mal entretenus. Pour réduire le coût des primes, les syndicats acceptent des franchises plus élevées, 20 000, 30 000, 50 000, 100 000 dollars… C’est simple, les immeubles ont beau être assurés, les copropriétaires sont exposés à des risques financiers majeurs en cas de sinistre important. Ça, c’est une partie du problème.


L’autre, c’est le nombre d’assureurs qui peuvent participer au règlement d’un sinistre. En copropriété, il y a un assureur pour le syndicat qui couvre l’immeuble et des assureurs pour chaque propriétaire afin de protéger leurs biens meubles et ce qu’on appelle les «améliorations locatives», c'est-à-dire ce que vous avez investi à l'intérieur de votre unité.


Dès qu’une copropriété est touchée par un sinistre, deux assureurs entrent en jeu. Celui du syndicat pour les parties communes et celui du copropriétaire pour la partie privative. Imaginez maintenant un dégât d’eau qui touche cinq unités et occasionne des dommages de 25 000 dollars à l’immeuble. On peut se retrouver potentiellement avec six assureurs impliqués qui pourraient se relancer la balle dans un contexte ou l’assureur du syndicat n’a rien à payer puisque la police d’assurance prévoit une franchise de 50 000 dollars.


Qui paie quoi?


Pour simplifier l’affaire, le Bureau d’assurance du Canada (BAC) a mis en place le Guide de l’assurance des copropriétés divises le règlement des sinistres, une sorte de document dans lesquelles sont proposées des règles de partage auxquelles adhèrent les compagnies d’assurance. Ce n’est pas un document qui a force de loi. Il s’agit simplement d’un guide élaboré en toute bonne foi par le Bureau d’assurance du Canada (BAC). Il vise à simplifier les choses. Que dit le Guide? Que c’est l’assureur du sinistré qui paie, non celui du responsable du sinistre. Voilà résumé grossièrement. Il n’y a personne qui ne revient contre personne. 


Quant à la franchise à payer pour les dommages qui touchent l’immeuble, il faut se référer à la convention de copropriété, le contrat qui unit tout le monde. Est-ce que ce sera tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans l'immeuble? Seulement les sinistrés? Le responsable du sinistre, le cas échéant? Notons qu’il est illégal de puiser dans le fonds de prévoyance pour payer la franchise.  


Comme vous pouvez le deviner, il se trouve parfois des situations où un copropriétaire n’est aucunement responsable d’un sinistre et qui doit réclamer à son assurance pour subir ensuite une augmentation de prime en raison de cette réclamation.


Le guide, auquel se conforment les assureurs et les experts en sinistre, permet de simplifier et d’accélérer le règlement des réclamations, soutient le BAC. Le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec (RGCQ) se demande pourquoi le BAC, qui représente les compagnies d’assurance, peut s’arroger le pouvoir de déterminer les mécanismes de règlements. 


Certains sinistres peuvent déboucher sur des situations passablement complexes. Le BAC et le RGCQ s’opposent sur bien des questions, mais les deux organismes s’entendent à l’idée que Québec doit proposer une ligne claire.


Résumons la situation: des immeubles en proie à la vétusté parce qu’ils sont mal gérés; des conseils d’administration de syndicat inaptes, des copropriétaires qui n’ont aucune idée de ce qu'implique vivre en commun, un flou juridique comblé par un document privé élaboré par le BAC. Ajoutez à cela la qualité douteuse des constructions, dont je n’ai pas parlé.


Que faut-il de plus pour insuffler à Québec un tout petit sentiment d’urgence?


Lire aussi Condos: les copropriétaires assis sur une bombe à retardement


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À propos de ce blogue

Les finances personnelles, ça consiste à gérer son argent au jour le jour en fonction d’objectifs plus ou moins éloignés. En regardant du bon angle, on constate qu’il s’agit d’un instrument pour réaliser ses ambitions et ses rêves. C’est avec humanité et une pointe d’humour que Daniel Germain compte aborder les finances personnelles dans ce blogue, dont l’objectif est de vous informer et de vous faire réagir. Daniel Germain assume la direction du magazine de finances personnelles Les Affaires Plus depuis 2002 et a développé de vastes connaissances sur le sujet.

Daniel Germain

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