Ce n’est pas tout à fait comme se faire poursuivre par une poupée sanguinaire armée d’un couteau de boucher. Mais tout de même, il y a de quoi se réveiller en sueurs durant la nuit. Jusqu’à ce qu’on réalise que contrairement à Chucky, la source du sursaut nocturne est bien réelle: après s’être jeté soi-même dehors de sa propre maison, il faut trouver en vitesse un appartement pour loger sa famille parce que les banques ne veulent plus nous prêter d’argent.
Imaginez un peu. Vous possédez une copropriété plantée au milieu d’un quartier prisé, mais depuis que vous êtes tombé sous le charme de la nouvelle maison du beau-frère avec sa cour et son sous-sol rénové, vous vous êtes réconcilié avec la banlieue. Tellement que vous en faites une fixation. Vous voulez déménager.
L’arrivée prochaine d’une petite soeur pour Didier-Alexandre a fini de vous convaincre. Vous mettez en vente votre condo et partez à la recherche de ce verdoyant paradis pour votre famille. Votre propriété trouve rapidement preneur. Et heureusement, l’encre n’est pas encore sèche sur l’acte de vente que vous trouvez la maison rêvée à un prix près de celui du condo que vous venez de céder.
Tout se passe bien, jusqu’à ce que vous heurtiez un mur. On vous refuse le prêt hypothécaire pour la maison, pourtant du même niveau que le solde de votre hypothèque précédente!
Vous croyez d’abord faire affaire avec un banquier dépressif. Mais le suivant refuse aussi. Vous suppliez un courtier hypothécaire, mais il n’y a plus rien à faire, vous ne vous qualifiez pas pour le prêt nécessaire à l’achat de la maison. Pourtant, on vous avait déroulé le tapis rouge trois ans plus tôt, à l’achat du condo…
Le pire, c’est lorsque vous réalisez que vous n’avez d’autres choix que de retourner en appartement.
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Le scénario n’a rien d’exceptionnel, le conseiller hypothécaire Frédéric Poitras, de RBC, a annoncé à plusieurs acheteurs, pourtant des propriétaires quelques semaines plus tôt, qu’ils devront retourner à loyer. «Depuis le début de l’année, j’ai vu 12 dossiers de deuxièmes acheteurs qui ne se qualifiaient plus pour un prêt similaire à celui qu’ils avaient auparavant. Dans 11 cas, les acheteurs ont dû se résoudre à retourner en appartement», raconte-t-il. Quant à ceux qui ont pu éviter ce purgatoire, deux parents de trois enfants, ils peuvent remercier les gens compréhensifs à qui ils venaient de vendre leur maison. Ils ont accepté d’annuler la transaction!
Comment est-ce possible? Comment peut-on ne plus satisfaire aux critères des prêteurs pour une une hypothèque identique, et même parfois moins élevée, que celle que nous avions contractée 36 mois plus tôt?
On pense immédiatement au resserrement des règles hypothécaires apportées par Ottawa à la fin de 2016. Il y a là, en effet, une partie de l’explication, notamment pour ceux qui ont obtenu leur hypothèque de justesse, avec une mise de fonds minimale, avant l’entrée en vigueur des changements. Les acheteurs qui n’ont pas 20% de mise de fonds doivent satisfaire des critères plus sévères. Le remboursement de leur hypothèque (calculé sur un taux d’intérêt de 4,64%), les taxes, les frais de chauffage et d’électricité et les autres dettes ne doivent pas dépasser 44% de leur revenu.
Le changement apporté par Ottawa touche le taux d’intérêt utilisé dans le calcul. Sur une hypothèque de 5 ans fixe, on tenait compte auparavant du taux consenti (autour de 2,30% en ce moment). Mais les banques doivent désormais utiliser le taux de 4,64% pour s’assurer que les acheteurs puissent encaisser une hausse éventuelle de taux. Ce petit changement ferme la porte à bien des locataires qui aspirent à la propriété.
Mais ce n’est pas la seule explication. Si vous regardez bien la formule du ratio d’endettement exposée plus haut, vous constaterez qu’on tient compte des autres obligations, dont l’ensemble des dettes, et, bien sûr, du revenu! Il suffit que l’une de ces variables soit touchée pour que vous soyez virtuellement exclu du marché hypothécaire. Le seul achat d’une voiture neuve peut tout faire basculer.
Dans le cas de la famille de trois enfants à laquelle j’ai fait allusion plus haut, deux congés de maternité et les congés parentaux du père ont réduit les entrées d’argent à un point tel que leurs obligations ont momentanément surpassé 44% de leurs revenus.
Cela peut toucher le professionnel qui décide de démarrer à son compte. Lorsqu’on calcule le ratio d’endettement par rapport au revenu, on tient compte du salaire brut d’un employé salarié, m’explique Frédéric Poitras, de RBC, mais du revenu net dans le cas du travailleur autonome. Au net, ce dernier peut gagner davantage qu’il y deux ans, quand il travaillait pour une multinationale, et ne plus être en mesure aujourd’hui de se faire consentir la même hypothèque qu’à l’époque.
Les gens dans cette situation ne se font pas enlever leur maison. C’est lorsqu’ils vendent leur propriété pour en acheter une autre par la suite qu’ils se trouvent le bec à l’eau. Ils se qualifiaient au moment d’acheter la première, mais plus pour la seconde. «Les gens tiennent pour acquis qu’ils se verront automatiquement accepter un prêt parce qu’ils se sont qualifiés une première fois», remarque Frédéric Poitras.
D’où ce petit message tout simple. Il est toujours mieux d’obtenir une préqualification hypothécaire avant de vous lancer dans de grandes manoeuvres. Pas la petite évaluation en ligne où vous entrez des chiffres approximatifs dans un moteur de calcul, mais la vraie, obtenue auprès d’un conseiller ou d’un courtier hypothécaire qui prendra aussi la peine de vérifier votre dossier de crédit.
Parce qu’être forcé de retourner en appartement quand le projet initial était d’acquérir une nouvelle maison avec une chambre supplémentaire pour la soeur de Didier-Alexandre, ce n’est pas tout à fait le scénario de rêve.
C’est cauchemardesque.
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