Le fisc a à l'oeil votre résidence principale


Édition de Mars 2017

Le fisc a à l'oeil votre résidence principale


Édition de Mars 2017

Vous devez désormais signaler la vente de votre maison au fisc, un changement qui est loin d'être anodin.

Le fisc surveille vos transactions immobilières. Toutes. Il exige désormais que toute vente de propriété qui a eu lieu depuis le 1er janvier 2016 soit divulguée sur nos déclarations fiscales.

Vous pensez peut-être que cela se limite aux résidences secondaires ? Que non ! Même lors de la vente d'une résidence principale exempte d'impôt, vous devrez dorénavant remplir l'annexe 3 de la déclaration fiscale fédérale et divulguer l'année d'achat et le prix de vente.

La moindre omission à cet égard entraînera des pénalités coûteuses : 100 dollars par mois de retard de production du document, pour un maximum de 8 000 dollars.

Vous devrez vous assurer pour toutes les années de détention que la résidence vendue respecte les six critères qui vous permettent de réclamer l'exemption de résidence principale. Curieusement, bien que le calcul d'exemption de résidence principale se fasse l'année de sa disposition, il s'agit d'une qualification annuelle.

Lors de la disposition d'une propriété, le profit réalisé entre le prix de vente et le prix d'achat est imposable comme un gain en capital. Par exemple, un gain en capital de 150 000 dollars est réalisé lors de la vente d'une résidence vendue 400 000 dollars, alors qu'elle avait été payée 250 000 dollars.

Pour exempter d'impôt ce gain en capital de 150 000 dollars, il faut faire un test annuel de qualification. Si vous avez habité cette maison depuis que vous l'avez achetée il y a 25 ans, la totalité du gain sera exemptée d'impôt.

Cependant, si, par exemple, vous avez déménagé il y a 10 ans pour louer un appartement plus près de votre travail et que vos parents sont venus vivre dans votre maison, vous n'aurez pas respecté les six critères de qualification durant la période de détention. Une résidence habitée par un parent ne peut faire l'objet de désignation de résidence principale, même si vous ne percevez aucun loyer.

À la vente, vous devrez vous imposer sur un gain en capital de 54 000 dollars.

Il est alors important de remplir les formulaires T-2091 (et TP274 au provincial), et pas seulement l'annexe 3, pour calculer avec exactitude le pourcentage du gain en capital pouvant être exempté à titre de résidence principale.

Si vous êtes propriétaire d'une maison et d'un chalet, vous aurez tout avantage à remplir les formulaires plutôt que l'annexe lors de la vente de l'une de vos propriétés. Avec deux résidences pouvant se qualifier à titre de résidence principale, vous pourrez bien profiter d'un avantage fiscal grâce à la formule mathématique comprise dans ces formulaires.

Les six critères à respecter pour profiter de l'exemption pour résidence principale lors de la vente d'une propriété

- Doit être un logement admissible... une maison, un chalet et même une copropriété en Floride.

- Vous devez en être le propriétaire depuis son acquisition jusqu'à sa vente... si elle est détenue dans une société par actions, l'exemption de résidence principale ne pourra pas être demandée.

- Elle doit être sur un terrain qui n'excède pas un demi-hectare... soit 5 000 mètres carrés ou 54 000 pieds carrés, sans quoi une partie du profit pourrait être imposable.

- Elle doit être normalement habitée... L'exemption pour résidence principale ne s'applique pas lorsque le particulier l'a acquise ou construite dans le but évident de la revendre à court terme.

- Elle doit être normalement habitée à un moment de l'année... un court séjour suffit, ce qui permet de qualifier le chalet.

- Elle doit être normalement habitée par... le propriétaire, son conjoint ou ses enfants.

À propos de ce blogue

Annie Boivin, fiscaliste et planificatrice financière de formation, compte plus de 25 années d’expérience dans le domaine des services financiers. Elle est directrice générale de la planification fiscale et successorale chez Samara bureau multifamilial. Coauteure du livre «Tomber à la retraite», elle est experte invitée régulière dans le magazine «Les Affaires Plus».

Annie Boivin

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