Mal planifiée, une aide financière accordée à un enfant dans le but qu'il achète sa première maison peut avoir de fâcheuses conséquences.
Lorsqu'un enfant quitte le nid familial, il est fréquent que des parents le soutiennent financièrement pour l'achat d'une première maison. Ce coup de pouce peut cependant venir hanter autant les parents que l'enfant si la transaction n'est pas faite dans les règles de l'art.
Cette aide financière peut en effet avoir des conséquences fiscales et légales. Rappelons d'abord que la valeur de la maison pourrait bien être incluse au patrimoine familial si l'enfant propriétaire est marié ou lié à un conjoint par une union civile. Fiscalement, le gain réalisé à la vente d'une maison peut être exempté d'impôt s'il s'agit d'une résidence principale.
Ce sont là deux aspects auxquels il faut porter une attention particulière.
Il existe plusieurs moyens d'apporter votre soutien financier à votre enfant en vue d'acquérir une maison. Vous pouvez lui consentir un don, lui accorder un prêt ou encore vous porter garant de sa dette.
Vous n'avez pas à vous soucier de la fiscalité ni des règles d'attribution fiscales sur le revenu si vous donnez une somme d'argent à votre enfant majeur. Mais donner c'est donner !
Pour vous assurer que la somme accordée à votre enfant demeurera dans son patrimoine, vous pouvez signer un acte de don. Ce document juridique prouvera que la somme lui appartient et, en cas de séparation éventuelle, par exemple, la somme ainsi que les revenus qu'elle aura générés au fil des années lui reviendront.
Si vous payez en totalité la propriété donnée à votre enfant, celle-ci ne sera pas incluse au patrimoine familial si elle lui appartient et qu'elle est libre de toute dette avant le mariage.
Si, au lieu de donner une somme d'argent, vous préférez consentir un prêt, vous devrez vous imposer sur les intérêts versés par votre enfant. Ces intérêts ne bénéficieront pas d'un traitement fiscal privilégié puisque l'achat d'une résidence personnelle n'est pas admissible à une déduction fiscale.
Si vous choisissez cette option, il est sage de signer un acte de prêt et de prévoir vos intentions à cet égard en cas de votre décès. Un prêt qui vous est dû est un actif pour votre succession. Si vous souhaitez que cette dette s'efface à votre décès, mieux vaut le mentionner dans votre testament, sans quoi votre enfant devra continuer de payer sa dette à votre succession. Pour vous protéger en cas de décès de votre enfant, vous pouvez enregistrer un privilège sur la maison, comme le font les banques lors d'un prêt hypothécaire.
Afin de garder un certain contrôle, il peut être tentant pour un parent d'acheter la maison qui sera habitée par son enfant, ou d'en être le copropriétaire. Ce mode de détention est désavantageux d'un point de vue fiscal. À la vente du bien, il faudra choisir d'utiliser l'exemption de résidence principale sur cette propriété ou sur votre maison.
Pour ces mêmes raisons fiscales, il est préférable de se porter garant du prêt hypothécaire plutôt que d'être coemprunteur.
Selon la situation et le but recherché, il est possible de trouver la solution optimale pour aider financièrement son enfant à s'acheter une propriété tout en évitant les soucis financiers.
