Ruée vers les tours d'appartements

Publié le 06/10/2012 à 00:00, mis à jour le 04/10/2012 à 14:01

Ruée vers les tours d'appartements

Publié le 06/10/2012 à 00:00, mis à jour le 04/10/2012 à 14:01

Les caisses de retraite et les fonds de placement immobilier s'arrachent les immeubles multirésidentiels du Québec. OMERS, la Caisse et les assureurs le font... Est-ce le moment de les imiter en achetant des immeubles à revenu ?

C'est la plus importante transaction au Québec depuis 2007 : le Régime de retraite des employés municipaux de l'Ontario (OMERS) a payé 231,8 millions de dollars, le 28 août dernier, pour mettre la main sur les Appartements La Cité, un complexe de trois tours totalisant 1 351 unités construit en 1976 et situé dans le ghetto McGill, au coeur de Montréal. Mais le vendeur se fait discret. Jean Sylvère a même fait signer une entente de confidentialité avec Oxford Properties, la filiale immobilière d'OMERS.

Comme LesAffaires.com a déjà ébruité la transaction, le patron pour les investissements d'Oxford au pays a quand même accepté d'en parler.

« Nous avons payé 171600$ par porte, indique Michael Kitt, vice-président principal pour le Canada. Vous ne pouvez pas construire un appartement dans ce quartier pour ce prix. C'est pourquoi nous sommes fiers de cette transaction. »

Chose certaine, le vendeur est passé à la caisse. En 1994, Jean Sylvère détenait déjà les trois tours depuis quelques années quand il les a refinancées à hauteur de 40 M$. Le prêt couvrait environ 75% de la valeur des actifs, selon nos sources. Les Appartements La Cité étaient donc estimés à environ 53 M$. Depuis lors, la valeur du complexe a augmenté de près de 180 M$, soit 295% !

La Caisse de dépôt et placement du Québec était également sur les rangs pour acheter ces propriétés. Mais elle n'a pas cru bon offrir autant d'argent que sa rivale Oxford, explique Sylvain Fortier, président, résidentiel à la filiale immobilière Ivanhoé Cambridge. « On trouvait que pas mal tous les appartements avaient déjà un loyer élevé, explique-t-il. Il n'y avait pas beaucoup de hausses potentielles, à part celle que la Régie du logement permet. »

L'an dernier, la Caisse a cependant raflé les 1004 appartements du complexe Rockhill (voir le texte ci-contre). Une prise qui a fait saliver Oxford. « Nous aurions aimé l'acheter : c'est une très bonne propriété, dit Michael Kitt. C'est peut-être ce qui nous a rendus un peu plus dynamiques pour La Cité... »

En juillet 2010, Oxford se portait également acquéreur d'un autre immeuble de 197 appartements neufs pour 48 M$, rue de Bleury à Montréal.

Offensive des fonds immobiliers ontariens

C'est la première acquisition d'InterRent au Québec. Ce petit fonds de placement immobilier d'Ottawa a payé 28 M$ cet immeuble de 490 appartements construit en 1975. Il représente un seul de leurs 62 immeubles... mais 10% de leurs unités d'habitation ! « Cette acquisition nous fait croître considérablement », dit Curt Millar, chef des finances chez InterRent. La société compte investir dans l'immeuble pour en augmenter le rendement.

Autre transaction majeure sur le point d'être conclue : celle du Village olympique, qui comprend 980 appartements, dans l'est de Montréal. Le Groupe El-Ad Canada, de l'Israélien Yitzhak Tshuva, serait sur le point de le revendre au fonds de placement immobilier Canadian Apartment REIT (Tor., CAR. UN, 24,67$) de Toronto, selon la publication israélienne Globes et The Gazette. Prix de la transaction : 177,5 M$.

En décembre 2011, Canadian Apartment REIT a acquis le 3333 Jean-Talon Ouest au coût de 30,75 M$.

C'est le plus grand immeuble d'appartements de la Rive-Nord de Montréal. À Sainte-Thérèse, le fonds immobilier à capital fermé Realstar Group a acquis le 25, Place Casavant (Bourg du village) des mains de Stéphane Desjardins, qui a lui-même construit l'immeuble de 180 unités en 2006. La transaction a permis à l'homme d'affaires de Rosemère d'empocher 22,75 M$.

Realstar est propriétaire minoritaire des immeubles qu'il gère. En décembre dernier, il a aussi acquis le 5775 du boulevard Cavendish, à Côte-Saint-Luc, des mains de la caisse de retraite d'Hydro-Québec et de partenaires privés. Coût de l'acquisition : 38 M$.

La société travaille notamment de concert avec des fortunes familiales et certaines grandes caisses de retraite, que les gestionnaires préfèrent ne pas nommer. « On prend de l'argent dans plusieurs poches », dit Greg Speirs, vice-président principal, gestion de l'immobilier chez Realstar.

Il croit que son fonds a fait une bonne affaire en achetant le Bourg du village. « On a eu ça à 60% du coût de remplacement : 125 000$ par porte, dit le gestionnaire. Neuf, ça vaut plus de 200000$ ! »

L'Alberta magasine aussi

Pour 26 M$, l'Alberta Investment Management Corporation (AIMCo) a acquis le 4530 du chemin de la Côte-des-Neiges le 6 août. Une « transaction de routine », commente Leo de Bever, pdg et chef des investissements de cette petite « Caisse de dépôt de l'Alberta », joint par Les Affaires.

La tour de 17 étages datant de 1965 appartenait à la famille Bitton, propriétaire de Buffalo Jeans.

« Nous croyons pouvoir rendre l'immeuble plus attrayant », dit Leo de Bever. AIMCo compte donc investir dans des rénovations pour pouvoir augmenter les loyers et la valeur de l'immeuble.

La Caisse s'active

La Caisse de dépôt et placement du Québec a acheté en juillet 2011 le Rockhill, un complexe de six immeubles et 1004 appartements construit en 1967, rue Côte-des-Neiges, dans le quartier éponyme de Montréal. Grâce à cette transaction de 160 M$, la filiale Ivanhoé Cambridge mettait ainsi en branle sa stratégie dans le multirésidentiel : acheter de grands immeubles, bien situés, dans 10 villes nordaméricaines et européennes d'importance, des marchés où l'on retrouve davantage d'occasions d'investissement.

« Quand on achète un immeuble de ce type, on commence tout de suite à rénover pour augmenter les rendements, explique Sylvain Fortier, d'Ivanhoé Cambridge. Nous avons obtenu des rendements de 12 à 15% de cette façon dans des immeubles à Londres et New York. » Une opération peu risquée pour un spécialiste de l'immobilier, selon lui. « Rénover la cuisine, refaire la peinture, ce n'est pas si compliqué que ça ! Tout le monde l'a déjà fait avec son beau-frère... »

La filiale immobilière de la Caisse s'est donné comme objectif de doubler son allocation au multirésidentiel, pour atteindre 10 %. Une proportion que Sylvain Fortier prévoit atteindre en 2013.

HUGO.JONCAS@TC.TC

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