Projet en perdition : sous-traitants contre copropriétaires

Publié le 22/06/2013 à 00:00

Projet en perdition : sous-traitants contre copropriétaires

Publié le 22/06/2013 à 00:00

Depuis deux ans, les occupants du projet de condos Espace rouge de l'arrondissement Saint-Laurent reçoivent des hypothèques légales par dizaines, voire par centaines de milliers de dollars. Elles viennent de sous-traitants et financiers du promoteur du projet, PLKJ Construction, devenu insolvable. Dans le système québécois, c'est le seul moyen pour les créanciers de récupérer leur argent : menacer de saisir les condos si leurs propriétaires ne remboursent pas les dettes du constructeur... à sa place.

Du 17 avril au 29 mai, Hélène Lashmar s'est réfugiée à l'hôtel avec ses trois enfants. Cette chef de famille monoparentale ne résidait plus dans son condo, rendu inhabitable par des sinistres dus aux erreurs et omissions de PLKJ, l'entreprise d'«Anthony» Thanh Phong Nguyen et Thanh Loan Tran, au bord de la faillite et cernée par ses créanciers. La designer d'aéronefs chez Bombardier doit se résoudre à rembourser elle-même environ 15 000 $ des dettes contractées par son promoteur à un poseur de planchers, un installateur d'ascenseurs, un magasin Rona et un poseur de clôtures de balcon. Sans compter des frais d'avocats d'environ 10 000 $. C'est tout de même un soulagement : «À un moment donné, j'en avais pour environ 378 000 $ à moi seule, pour un condo de 342 000 $ !»

Pour les copropriétaires de l'Espace rouge, l'achat d'une unité dans le projet s'est transformé en véritable cauchemar. Mais les sous-traitants de PLKJ aussi perdent leur chemise dans ce projet du 1500 de la rue Poirier. Et pour eux, les hypothèques légales envoyées aux copropriétaires sont la seule façon de récupérer leurs créances.

La lavalloise Ascenseurs Vertec perdra 60 % des sommes que lui devait PLKJ soit 32 000 $. Si elle n'avait pas grevé les unités de garanties légales, ça aurait été pire : l'entreprise aurait tout perdu. «Je comprends les copropriétaires d'être dévastés, mais la dénonciation de contrat et l'hypothèque légale, ce sont nos seules protections», dit Richard Delisle, président de l'entreprise.

Le patron de d'Ascenceurs Vertec convient toutefois qu'il aurait dû cesser les travaux quand PLKJ a omis d'en payer une partie au moment de la réception du matériel, en 2011, comme le veut la pratique. En 2009, il a aussi pu constater que le propriétaire de PLKJ, Anthony Nguyen, n'était pas le meilleur payeur : déjà, il lui envoyait une hypothèque légale de 56 118 $ pour des travaux sur un autre projet.

Joint par Les Affaires, Anthony Nguyen assure que ses problèmes ont commencé quand deux financiers, la Corporation de prêts hypothécaires Ace et George Haber, ont enregistré les premiers recours, en 2011, après avoir eu des difficultés sur un autre chantier. «Ils ont commencé à paniquer... Gang de fous !» s'est-il exclamé avant de raccrocher.

APCHQ : «la plus belle sûreté»

À l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), la directrice du contentieux défend l'hypothèque légale de construction prévue au Code civil, «la plus belle sûreté qui s'offre aux entrepreneurs» pour récupérer ce qui leur est dû, selon elle. «L'autre solution serait de prendre une action et d'obtenir un jugement, mais ils n'auraient aucune garantie d'être payés», ajoute Jacinthe Savoie. Surtout si le constructeur n'est plus solvable, comme PLKJ...

Les entrepreneurs peuvent aussi contracter un cautionnement de paiement de main-d'oeuvre et de matériaux auprès d'un assureur, dit Yves Joli-Coeur, l'avocat spécialisé en copropriété qui défend Hélène Lashmar et le syndicat du 1500 Poirier. «Mais c'est très onéreux, dit-il. On en voit sur les grands chantiers, pas sur les projets de condos...»

Un système «du 19e siècle»

Selon la Chambre des notaires, les choses doivent changer. Elle propose qu'une date limite claire soit fixée après la vente d'une unité pour permettre aux entrepreneurs qui le veulent de faire valoir leurs droits.

En ce moment, les sous-traitants d'un promoteur ont jusqu'à 30 jours après la fin de tous les travaux sur l'ensemble de l'immeuble pour émettre des hypothèques légales. Et ce, même si un copropriétaire achète son condo bien avant la fin des derniers travaux du projet - sur les espaces communs, l'aménagement paysager ou les autres unités, par exemple. En vertu de lois «du 19e siècle», déplore Jean Lambert, président de la Chambre des notaires.

Ailleurs au Canada, selon les provinces, les entrepreneurs ont de 30 à 60 jours pour tenter de récupérer des impayés auprès d'un copropriétaire, et ce, pour un montant maximal de 10 à 15 % de la valeur d'une unité, explique Johanne Piette, du Centre d'expertise en droit immobilier de la Chambre.

Pourquoi le Québec n'imite-t-il pas ses voisins ? Les entrepreneurs ne veulent surtout pas que les autorités changent un système «qui les sert parfaitement», dit-elle. Son patron en ajoute une couche : «Le gouvernement du Québec a toujours eu peur d'affronter l'industrie de la construction», clame Jean Lambert.

Le cabinet du ministre de la Justice Bernard Saint-Arnaud, responsable du Code civil, n'a pas répondu aux questions de Les Affaires, malgré des appels répétés.

En attendant que Québec bouge, l'industrie de la copropriété, «c'est le Far West», assure Yves Joli-Coeur, qui fait des pieds et des mains pour diminuer les sommes que ses clients doivent rembourser à la place d'Anthony Nguyen et Thanh Loan Tran.

Avec le ralentissement immobilier qui se profile, les constructeurs de condos en difficulté risquent de se multiplier, prédit le spécialiste du droit de la copropriété. «Attendez-vous à ce qu'il y ait des histoires d'hypothèques légales comme ça à tour de bras.»

Une épée de Damoclès reste donc suspendue au-dessus de la tête des copropriétaires qui, comme Hélène Lashmar et ses voisins, achètent des condos neufs. Et faute de procédures améliorées pour faire valoir leurs droits, les PME qui établissent des contrats avec les constructeurs de condos portent l'odieux des hypothèques légales qui pleuvent en cas de pépin.

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