Vous ne connaissez pas l'assurance titres ? Normal. Moins de 10 % des transactions résidentielles sont couvertes par une telle police au Québec. Mais les fournisseurs de ces produits affirment que le Québec est mûr pour un recours plus massif à ce genre de polices... quoi qu'en dise la Chambre des notaires.
L'assurance titres sert à prémunir un acheteur contre les vices, les fraudes ou les recours hypothécaires pouvant menacer la propriété d'un particulier ou d'une entreprise.
Par exemple, l'assureur peut indemniser un souscripteur si sa copropriété est visée par une hypothèque légale d'un créancier de son promoteur. Les Affaires rapportait dans son numéro du 22 juin le cas d'un projet de condos de l'arrondissement Saint-Laurent pour lequel une résidente avait reçu des réclamations d'une valeur excédant celle de son bien. Si elle avait eu une assurance titres, elle n'aurait pas eu à s'en faire : la compagnie émettrice aurait tout simplement payé les sous-traitants et se serait elle-même battue en cour pour vérifier qu'ils n'exagéraient pas la facture.
«En Ontario, 95 % des transactions immobilières sont couvertes par une assurance titres», souligne Laurent Nadeau, vice-président pour le Québec de l'Association canadienne des compagnies d'assurance titres et chef de la direction pour le Québec de FCT, qui fournit 75 % des polices au Canada. Dans la province voisine, «les avocats ont l'obligation légale d'expliquer les divers moyens de protéger leur propriété», explique-t-il.
Or, parmi ces moyens, le plus efficace est son produit, qui ne coûte que quelques centaines de dollars, assure Laurent Nadeau. Mais au Québec, ce sont les notaires qui ont la responsabilité d'informer leurs clients des mesures qu'ils peuvent prendre pour protéger leur titre de propriété.
Le patron de FCT voudrait que les notaires soient obligés d'évoquer avec eux la possibilité de prendre une assurance titres, comme les avocats ontariens.
«Nous pensons que la décision devrait relever du consommateur, dit Laurent Nadeau. Il devrait avoir accès à la même information que les propriétaires ontariens.»
Le patron de FCT s'est inscrit au registre des lobbyistes du Québec comme représentant de l'industrie. Il tente notamment de convaincre Québec «de permettre aux courtiers immobiliers de distribuer de l'assurance titres», selon la description de son mandat.
Notaires méfiants
Les assureurs titres trouvent cependant la Chambre des notaires sur leur chemin. Leur produit n'est utile que lorsqu'il existe des problèmes connus sur un titre de propriété, croit Maurice Piette, vice-président de l'organisme. «Si un testament nomme trois fiduciaires et que seulement deux d'entre eux signent lors de la vente de la maison dont ils héritent, l'acte n'est pas bon», illustre-t-il. Dans un tel cas, un notaire doit proposer l'assurance titres à son client.
Dans les cas normaux, la Chambre des notaires est d'avis que les acheteurs de propriétés n'ont pas besoin de cette protection. Maurice Piette craint que l'assurance titres ne devienne pratiquement obligatoire pour toute transaction au Québec. «Dans le refinancement, c'est ce qui se passe, déplore-t-il. Quand un client décide de changer d'institution financière ou d'augmenter son hypothèque, les banques l'exigent à 85, 90 %.»
Dans de tels cas, les compagnies d'assurance titres offrent un service «clés en main» aux banques. Elles vérifient les titres à la place des notaires pour s'assurer que les garanties sur lesquelles elles appuient leurs prêts sont bien valides. Le hic, c'est qu'elles passent la facture de ce service à leurs clients, qui paient alors un service qui se révèle la plupart du temps inutile, selon Maurice Piette.
Le cas des copropriétés sur plan
Là où tout le monde s'accorde cependant, c'est sur l'utilité du produit pour acquérir une copropriété sur plan. «Acheter un condo neuf, c'est une profession de foi, dit Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit de la copropriété. Dans ce marché, je dis toujours au consommateur de prendre une assurance titres.»
De cette façon, le copropriétaire qui reçoit des hypothèques légales pour rembourser les créanciers de son constructeur peut dormir sur ses deux oreilles et passer le problème à l'assureur. Il les paiera, ou contestera la facture en cour.
Maurice Piette confirme d'ailleurs qu'il évoque la possibilité de prendre de l'assurance titres à ses clients qui achètent des copropriétés sur plan. «Quand ils n'en prennent pas, je leur fais signer un document pour mentionner que je le leur ai signalé.»
800 $ Coût de la prime d'assurance titres pour les immeubles commerciaux, pour chaque tranche d'un million de dollars en valeur de transaction.
Le coût d'une prime d'assurance titres, pour les achats, chez FCT¹
Type de propriété² / Prime
Maison unifamiliale existante, avec hypothèque / 279 $
Copropriété existante, avec hypothèque / 179 $
Maison unifamiliale ou copropriété neuve, avec hypothèque / 350 $
Terrain vacant / 229 $
¹ Entreprise ontarienne qui fournit 75 % des polices d'assurance titres au Canada ² Pour une transaction variant de 200 000 $ à 500 000 $
