Caisses de retraite : moins d'actions et d'obligations, plus d'immeubles à revenu

Publié le 06/10/2012 à 00:00

Caisses de retraite : moins d'actions et d'obligations, plus d'immeubles à revenu

Publié le 06/10/2012 à 00:00

« Ça se passe dans l'ensemble du Canada. Les propriétaires privés vendent presque exclusivement aux investisseurs institutionnels. Ils peuvent payer plus cher parce qu'ils sont beaucoup plus efficaces et réalisent des économies d'échelle. »

Greg Speirs résume bien la situation du marché des grands immeubles d'appartements. Il sait de quoi il parle : il gère les investissements de Realstar, notamment pour le compte de grandes caisses de retraite. Le fonds torontois a dépensé plus de 60 millions de dollars pour deux acquisitions dans la grande région de Montréal depuis septembre dernier.

Les immeubles comptent 180 et 185 appartements. Dans le sud du Québec, les courtiers ne proposent même plus les actifs de cette taille aux investisseurs privés. La dernière acquisition de Realstar, le Bourg du village de Sainte-Thérèse, était mise en marché par Benoît Poulin, chez CB Richard Ellis. « Il avait comme mandat d'approcher trois ou quatre fonds », dit Greg Speirs, vice-président principal, gestion de l'immobilier, chez Realstar.

Spécialisé dans le multi-résidentiel, le principal intéressé confirme la tendance. « Tout est une question de qualité du produit, dit Benoît Poulin. Si tu as un immeuble de qualité "institutionnelle" et un bon courtier, tu vas vouloir obtenir la meilleure valeur. » À ce jeu, pas de secret : plus le prétendant est gros, plus il a de chances de séduire le vendeur.

De l'intérêt pour ce type d'actif

Depuis la crise financière, les gros sont de plus en plus intéressés par ce type d'actif. Comme plusieurs autres caisses de retraite, l'Alberta Investment Management Corporation veut augmenter son allocation d'actifs au multirésidentiel. « Les actions et les obligations sont un peu épeurantes par les temps qui courent, dit le pdg, Leo de Bever. Alors, les appartements sont un bon actif pour se diversifier. »

Ils produisent des revenus stables. Et comme tout le monde a besoin de se loger, le multirésidentiel serait aussi le dernier secteur de l'immobilier à tomber en cas de crise financière, croient les acteurs institutionnels. « Depuis quelques années, on voit une recrudescence de leur intérêt pour les appartements. C'est un placement très sûr : tout le monde veut se reloger », dit François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière au Département de finance, assurance et immobilier de l'Université Laval.

Mais cette logique est surtout à l'oeuvre dans les plus grandes villes. La Caisse de dépôt et placement du Québec, par exemple, a déterminé 10 métropoles auxquelles elle compte donner priorité lors de ses investissements dans le multirésidentiel. Au Canada, Montréal, Toronto et Vancouver font partie du lot, mais pas Québec.

« Si la capitale n'est pas sur la liste, c'est en partie parce qu'on ne voyait pas beaucoup d'occasions », dit Sylvain Fortier, président, résidentiel chez Ivanhoé Cambridge, la filiale immobilière de la Caisse. « C'est un peu comme Boston : il n'y a pas tant d'options. »

À Québec, les grands immeubles d'appartements sont encore largement détenus par des investisseurs privés.

15%

Proportion des immeubles de 100 unités et plus à Montréal qui sont entre les mains d'investisseurs institutionnels et de fonds de placement immobilier. | Source : CB Richard Ellis

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