Six projets de tours de bureaux planifiés ou en construction au centre-ville de Montréal, six projets visant la norme environnementale LEED. Aujourd'hui, plus question de construire un immeuble de première qualité sans concevoir les plans en fonction de ces critères, axés notamment sur une meilleure efficacité énergétique, l'utilisation de matériaux écologiques et la proximité des transports en commun.

«En tant que promoteur, il faut suivre le courant», dit François Lapierre, de Westcliff, qui a un projet de deux tours de bureaux au square Victoria, certifiées LEED Platine, soit le plus haut niveau possible. «Les locataires le demandent : ça devient un standard si tu veux louer tes locaux.»

La conception d'immeubles répondant à ces critères semble cependant laborieuse pour le promoteur. Pour son projet de la Place de la Cité internationale, Westcliff a changé d'architecte en accord avec un «locataire potentiel» et charge le nouvel architecte de refaire les plans, une et peut-être même deux fois. «Il y a de bonnes chances qu'on recommence, dit François Lapierre. On est en discussion pour amener un nouveau designer.»

Depuis 2011, Rio Tinto Alcan a d'ailleurs négocié pour y déménager son siège social. Mais, selon le porte-parole Bryan Tucker, ce site n'est plus une option pour l'instant, même si l'entreprise «continue de se concentrer sur l'option de déménager au centre-ville».

Peu importe où elle ira, Alcan ne fera pas ses boîtes pour s'installer dans un immeuble qui ne serait pas doté de la certification LEED, Platine ou Or. Comme la multinationale, les autres grands locataires capables de déclencher la construction d'un gratte-ciel magasinent. Ils n'ont pas l'intention de déménager sans obtenir des améliorations substantielles à l'aménagement de leur bureau, à l'efficacité énergétique ainsi qu'à la qualité de l'éclairage, du chauffage et de la climatisation.

Pour cette raison, «la plupart des nouvelles tours vont être certifiées LEED», dit Jean Laurin, président du consultant et courtier immobilier NKF Devencore.

Deloitte mène le bal

L'exemple de Deloitte, qui déménagera en 2015 dans la nouvelle tour de Cadillac Fairview en construction à la gare Windsor, est typique. La firme de comptabilité a décidé de quitter l'adresse la plus prestigieuse en ville, la Place Ville Marie, pour se reloger dans le nouveau gratte-ciel flambant neuf de la filiale du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario.

La construction LEED aura un impact non seulement sur l'environnement, mais aussi «sur la qualité de l'air et de la lumière, illustre Alain Côté, associé directeur de Deloitte pour le Québec. On pense que ça aura un impact positif sur notre personnel et sur la conception de nos grands espaces communs.»

Les autres promoteurs prennent acte. Sur ses terrains du Quartier des spectacles, le Fonds immobilier FTQ planche aussi sur un projet LEED avec le constructeur Canderel. «C'est essentiel, incontournable, dit le pdg, Normand Bélanger. Aucun locataire intéressant ne va vouloir s'afficher dans un immeuble qui ne répond pas à ces exigences.»

Même constat chez Ivanhoé Cambridge et Magil Laurentienne, qui ont aussi des projets de tours de bureaux. Au Groupe Mach, le président Vincent Chiara a aussi l'intention de faire certifier LEED son projet du 1400, boulevard René-Lévesque Ouest.

«Les loyers au pied carré seront plus élevés, dit-il. Mais il ne faut pas regarder le coût au pied carré, mais le coût par employé. Il faut prendre en compte la hausse de la productivité grâce aux équipements de pointe, qui augmentent la qualité de l'air et améliorent l'éclairage... Si on obtient un gain de productivité de 10 % grâce à ces équipements, on a une baisse de coût intéressante.»

La «prime au LEED» est d'environ trois ou quatre dollars le pied carré, et de «trois à six dollars» pour du LEED Platine, selon Jean Laurin, chez NKF Devencore. En ce moment, les loyers dans les meilleurs immeubles tournent autour de 50 $ à Montréal, en incluant les frais.

Quels bénéfices ?

Pour Deloitte et Alcan, la certification LEED est incontournable. Mais d'autres locataires potentiels sur le marché montréalais hésitent à en faire une priorité.

Le cabinet d'avocats Stikeman Elliott, dont le bail se termine dans cinq ans à la tour CIBC, analyse ses options en ce moment. «Une tour LEED, ça ajoute quoi au prix du loyer ? Quels sont les bénéfices exactement ?» Avant de prendre une décision, André Roy, associé directeur du cabinet d'avocats à Montréal, devra trouver des réponses à ces questions.

En outre, il précise que Stikeman Elliott pourrait aussi décider de rester à la tour CIBC. La décision dépendra avant tout de la façon dont on pourrait y aménager les nouveaux locaux. «On pense prendre une décision à la fin de 2013.»

Série 3 de 4

Montréal et ses places d'affaires

Cette série braque les projecteurs sur les principaux défis du secteur de l'immobilier dans la métropole.

hugo.joncas@tc.tc