Acheter le titre d'une fiducie de placement immobilier (FPI), c'est acheter une distribution, dit-on. Encore faut-il que la société puisse maintenir sa distribution en dépit de la récession. Voici sept éléments dont il faut tenir compte avant d'acheter des parts d'une FPI.

1 L'endettement

Crise du crédit oblige, c'est le premier critère à considérer actuellement.

" Les FPI peu endettées et qui peuvent se refinancer à des taux intéressants seront avantagées ", indique François Doyon Larochelle, analyste financier et gestionnaire de portefeuilles adjoint chez PWL Capital.

Quel est l'endettement de la FPI par rapport à la valeur de son actif ? Des prêts viendront-ils à échéance prochainement ?

Dans le marché des immeubles non résidentiels, le crédit se fait rare et coûteux. En cas de refinancement, les frais d'intérêts grimperont probablement, ce qui réduira les revenus distribuables du fonds.

2 Le taux de distribution

Votre FPI verse-t-elle des distributions qu'elle n'a pas ? Pour le savoir, les analystes financiers comparent le ratio entre la distribution par part et les fonds ajustés provenant de l'exploitation par part. Les ajustements portent sur les sommes investies dans l'entretien de l'immeuble et les frais afférents à la signature de baux. Si le ratio approche ou dépasse 100 %, les distributions seront éventuellement réduites.

3 Le fonds est-il exposé aux risques liés aux projets de construction ?

L'entreprise dans laquelle vous songez à investir est-elle exposée aux risques liés à la construction d'immeubles ? Si oui, vous feriez peut-être mieux de jeter votre dévolu sur un autre titre.

H&R REIT est responsable de la construction du siège social d'EnCana à Calgary. Or, le financement n'étant pas ficelé, la construction de l'immeuble coûtera plus cher que prévu. Pour se sortir de l'embrouille et satisfaire ses banquiers, H&R a réduit de moitié le montant de sa distribution mensuelle depuis janvier.

Plus près de nous, la québécoise Cominar a décidé de reporter tous ses projets de construction en raison du climat d'incertitude.

4 La catégorie d'actifs détenus

Toutes les FPI ne sont pas nées égales. Selon la catégorie d'actifs détenus, certaines résistent mieux que d'autres à la récession.

De la plus sensible à un ralentissement économique jusqu'à la moins sensible, ces catégories d'immeubles sont, dans l'ordre : hôtels, centres commerciaux, bureaux, entrepôts et bâtiments industriels, immeubles d'appartements locatifs.

De plus, chaque catégorie d'actifs se décline ensuite en sous-catégorie, soit A, B, C, les immeubles de sous-catégorie A étant souvent les plus récents, ceux de meilleure qualité et les plus luxueux.

" Les FPI de petite taille qui ont des éléments d'actif de qualité inférieure sont rattrapés plus rapidement par la crise ", dit David Tremblay, gestionnaire du Fonds de dividendes Omega.

5 La qualité des locataires

Le gouvernement est le seul locataire de catégorie AAA en ces temps troubles. Les FPI signataires de baux avec des locataires aux goussets bien remplis éviteront davantage les mauvaises surprises que celles qui auront traité avec plusieurs petits exploitants.

6 Le taux d'occupation et l'échéance des baux

Quel est, historiquement, le taux d'occupation des immeubles de la FPI ? Est-il plus élevé que celui des autres immeubles de leur territoire ?

La récession fera chuter les taux d'occupation et exercera une pression sur les loyers. Dans ce contexte, quelle proportion des baux de la FPI viendront à échéance d'ici deux ans ?

7 La répartition géographique

En immobilier, chaque marché est unique. L'Alberta mise sur ses richesses pétrolières, le Québec, sur l'hydroélectricité.

Eldorado immobilier jusqu'à la dégringolade du prix du pétrole, l'Alberta a perdu de sa superbe. Du coup, les nombreux immeubles construits au cours des dernières années se révèlent de trop.

C'est le contraire au Québec, où peu de choses ont changé. Les nouveaux immeubles de bureaux sont rarissimes et la construction résidentielle n'a pas connu les excès observés à Calgary.