À cause de la hausse prochaine des taux d'intérêt, la cession-bail devient de nouveau une stratégie intéressante pour les commerçants à la recherche de liquidités.
À l'instar de l'emprunt bancaire, la cession-bail permet d'avoir accès à des capitaux. Cette transaction consiste à vendre une propriété tout en continuant de l'occuper à titre de locataire.
La cession-bail devient une voie intéressante lorsque la valeur des immeubles d'une entreprise a augmenté ou que le crédit est difficile à obtenir. " Les entreprises peuvent ainsi se départir d'actifs dont elles ont encore besoin pour leurs activités, explique Diane Paul, professeure de comptabilité à HEC Montréal. Cette transaction permet d'encaisser la plus-value d'un immeuble qui a pris de la valeur. "
Hausse du nombre de transactions en 2010
Le nombre de transactions de ce type devrait augmenter cette année, prévoit Kevin Salsberg, directeur principal du développement chez Scott's REIT, une entreprise qui possède plus de 200 propriétés dans le secteur du commerce de détail. " Présentement, les détaillants demandent plus que ce que les acheteurs sont prêts à payer. Mais lorsque les conditions de crédit seront moins avantageuses, ils se montreront moins gourmands ", explique-t-il.
Selon lui, le marché s'améliorera lorsque les taux d'intérêt augmenteront, et qu'il en coûtera plus cher aux détaillants d'emprunter.
Le 8 mars dernier, Scott's REIT a annoncé l'acquisition de 12 propriétés appartenant à Shoppers Drug Mart, dont six Phamaprix au Québec. " En payant 30 millions de dollars, nous avons réalisé des économies d'échelle, dit M. Salsberg. En comparaison, depuis 2005, nous avons acquis séparément 18 autres propriétés semblables pour 70 millions. "
Plusieurs autres détaillants canadiens ont adopté la même stratégie que Shoppers Drug Mart, dont le Groupe Jean-Coutu, Alimentation Couche-Tard et Rona.
Canadian Tire a fait le grand saut en 2008, vendant 12 propriétés à trois acheteurs différents.
" Cette entente nous a permis d'obtenir 174 millions de dollars (M$), précise Stanley Pasternak, vice-président principal et trésorier. Ces capitaux ont servi à financer nos projets d'expansion, entre autres. "
Se concentrer sur son principal métier
La cession-bail permet aussi aux entreprises d'impartir la gestion immobilière.
En 2007, Couche-Tard a conclu une entente avec Cole Credit Property Trust II qui porte sur la cession de 83 dépanneurs situés aux États-Unis, pour 131,4 M$ US.
" Nous avons effectué d'autres transactions plus modestes depuis ", dit Raymond Paré, vice-président et chef de la direction financière de Couche-Tard.
La chaîne de dépanneurs tente toujours d'en conclure d'autres, à la pièce. " Notre objectif n'est pas de posséder des propriétés, mais d'exploiter des dépanneurs. "
Même son de cloche chez Uni-Sélect. En 2007, le distributeur de pièces automobiles a vendu deux entrepôts pour 7,7 M$ US. " Une propriété immobilière est un actif dont la valeur est très élevée et nous préférons investir cet argent dans notre système de distribution, dit Pierre Chesnay, vice-président, affaires juridiques. À l'exception de notre siège social, nous n'avons pas l'intention de conserver d'immeubles importants. "
Les détaillants n'ont toutefois pas l'intention de céder tous leurs actifs immobiliers de sitôt. " Pour nous, ce n'est pas le fait d'être propriétaire ou locataire que nous considérons en premier. Le plus important est de nous assurer que nous sommes installés dans un bon emplacement ", indique Martin Lacroix, vice- président des finances et du développement chez Rona. La chaîne de déco-rénovation a vendu neuf bâtiments pour 102,8 M$ en 2004.
Les détaillants ne sont pas les seules entreprises à recourir à la cession-bail. D'autres types de biens, comme de l'équipement, peuvent aussi être cédés. Par exemple, Air Canada a procédé en 2009 à la cession-bail de trois appareils 777-300ER.
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