Période faste pour les fiducies immobilières

Publié le 17/04/2010 à 00:00

Période faste pour les fiducies immobilières

Publié le 17/04/2010 à 00:00

Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont connu une année flamboyante en 2009 et leurs titres devraient continuer de s'apprécier - bien que plus modérément - cette année et l'année prochaine, disent les experts.

Selon eux, des titres comme Cominar, CREIT et CAP REIT offrent donc un potentiel de rendement intéressant aux investisseurs, au moment où la croissance de la Bourse dans son ensemble ralentit.

Une hausse liée à plusieurs facteurs

L'indice qui représente les FPI canadiennes à la Bourse de Toronto a grimpé de 56 % depuis le 1er janvier 2009, par rapport à 35 % pour l'indice composé S&P/TSX. Et depuis le début de l'année 2010, les FPI ont affiché un rendement de 12 % - en tenant compte des distributions - , tandis que le S&P/TSX n'a avancé que de 3,7 %.

" C'est un secteur qui va bien ", dit Guy Côté, vice-président et portefeuilliste à la Banque Nationale Financière. D'ailleurs, deux FPI, l'ontarienne TransGlobe et la québécoise Homburg, ont annoncé au début d'avril leur intention de s'introduire en Bourse.

La reprise économique au Canada y est pour quelque chose, mais M. Côté explique aussi cette envolée par le fait que " les FPI offrent des rendements intéressants à une période où les taux d'intérêt sont très bas ". Le rendement des distributions des FPI varie de 4,5 à plus de 10 % dans certains cas.

Le rendement élevé des FPI est peut-être en partie lié aussi au fait que les autres types de fiducies de revenu (celles spécialisées dans l'énergie et les services publics, entre autres) ne bénéficieront plus, à compter de 2011, des privilèges fiscaux qui leur permettaient de verser de solides distributions mensuelles. Elles seront imposées de la même façon que les sociétés par actions; seules les fiducies immobilières échapperont aux nouvelles règles fiscales décrétées par Ottawa.

" Aucune étude récente ne prouve que la demande de titres des fiducies immobilières est plus forte pour cette raison. Mais ce serait logique de penser que c'est le cas ", explique Stéphane Côté, conseiller en placement associé, de la Banque Nationale Financière.

Serge Pépin, directeur général de Fonds d'investissement BMO, croit que la conversion de la plupart des fiducies non immobilières en sociétés par actions stimulera la demande de parts de FPI en Bourse. " Je crois que 2010 et 2011 seront de bonnes années pour les fiducies immobilières. À cause des conversions, plusieurs fiducies non immobilières devront réduire leurs dividendes. Les petits investisseurs commenceront à réagir lorsqu'ils verront les rendements des anciennes fiducies de revenu diminuer. "

Shant Poladian, analyste chez Canaccord Adams, est lui aussi optimiste pour les FPI en 2010. Dans un rapport de recherche publié à la fin de 2009, il dit s'attendre à ce que les fiducies immobilières procurent aux détenteurs de parts un rendement de 15 à 25 % cette année. Un tiers du rendement viendrait des distribution, et deux tiers, de l'appréciation des cours boursiers. " Nous sommes aux étapes initiales [de la reprise] dans le cycle de l'immobilier ", écrivait M. Poladian.

Peu d'aubaines

Toutefois, selon Stéphane Côté, la progression de la valeur des titres des FPI depuis un an fait en sorte qu'" il n'y a plus d'aubaines aussi claires qu'autrefois. Cependant, il reste des titres intéressants qui devraient continuer de progresser ", dit-il.

Serge Pépin, de la BMO, pense aussi que les fiducies immobilières sont assez bien évaluées actuellement. " C'est sûr que les rendements ne seront pas aussi élevés en 2010 qu'en 2009. Le gros du rendement est derrière nous. "

Plusieurs FPI se négocient à prime par rapport à la valeur nette de leur actif, souligne Guy Côté.

Si ces titres sont " pleinement évalués ", il note cependant que ce n'est pas la première fois que des FPI s'échangent au-dessus de leur valeur nette. " Leurs titres s'échangeaient avec une prime de 30 % en 1993, et de 20 % en 2004 ", rappelle-t-il.

Si la valeur actuelle de certaines FPI comprend une prime de 5 %, par exemple, " il peut encore y avoir un potentiel de 20 à 25 % d'appréciation si le marché se dirige vers une prime de 30 % ", dit Stéphane Côté.

Miser sur les titres défensifs en prévision de la la hausse des taux

Si on considère que les FPI ont beaucoup grimpé depuis un an et que plusieurs d'entre elles se négocient à prime, la hausse prochaine des taux d'intérêt n'est-elle pas une menace ?

" C'est clair qu'il y a un lien direct entre la valeur des parts et les taux d'intérêt, répond Guy Côté. Quand les taux montent, la valeur des parts tend à reculer. "

Cependant, le portefeuilliste ne semble pas trop s'inquiéter. " Tout dépend de l'ampleur de la hausse des taux. Je crois qu'elle sera modérée parce que la reprise est fragile. Ce ne sera pas une augmentation radicale qui va tout chambarder. "

Pour sa part, M. Pépin souligne que les fiducies de revenu sont davantage sensibles aux variations des taux à long terme à cause de leurs emprunts hypothécaires, contrairement aux obligations, qui réagissent davantage aux taux de court terme. " L'augmentation des taux de court terme signifie que l'économie s'améliore. Cela devrait donc être positif pour les fiducies immobilières ", dit-il.

Les deux spécialistes de la Banque Nationale Financière recommandent néanmoins la prudence. " Il importe de choisir des fiducies immobilières de nature plus défensive pour se protéger ", dit Guy Côté. Selon lui, il faut miser sur les fiducies qui ont un bilan solide, un accès avantageux au capital, un portefeuille bien diversifié et un ratio de distribution prudent.

25

Nombre de fiducies immobilières inscrites à la Bourse de Toronto. Certaines se spécialisent dans les immeubles de bureaux, d'autres dans les centres commerciaux, les immeubles locatifs, les résidences pour personnes âgées ou l'hôtellerie.

2

Nombre de fiducies immobilières dont le siège social est au Québec : Cominar et BTB.

25

Capitalisation boursière, en milliards de dollars, des 33 fiducies inscrites à la bourse de Toronto et à la Bourse de croissance TSX

142

Nombre de fiducies immobilières inscrites en Bourse aux États-Unis

Sources : Groupe TMX, National Association of Real Estate Investment Trusts

L'INDICE PLAFONNÉ DES FIDUCIES DE PLACEMENT IMMOBILIER S&P/TSX

+ 56 % depuis le 1er janvier 2009

TROIS TITRES RECOMMANDÉS PAR NOS EXPERTS

COMINAR (CUF.UN, 19,10 $)

Croissance 1 an : 49,5 %

Le Fonds de placement immobilier Cominar, de Québec, est la fiducie immobilière préférée de Guy Côté, vice-président et portefeuilliste à la Banque Nationale Financière. " C'est un titre que j'aime beaucoup ", dit-il.

La société est dirigée par la famille Dallaire, " des gestionnaires qui ont une expérience solide ", souligne M. Côté. Cominar a acquis 11 immeubles commerciaux l'année dernière, au coût total de 96 millions de dollars. " Ce sont des gens qui ne paient pas trop cher les immeubles qu'ils achètent ", dit M. Côté.

Cominar a connu une expansion importante en juin 2007 en acquérant 47 immeubles d'Alexis Nihon. Elle est aujourd'hui le plus important propriétaire d'immeubles commerciaux au Québec. Elle possède un portefeuille de 241 immeubles de bureaux, commerciaux et industriels, qui couvrent une superficie de 19,4 millions de pieds carrés, dans les régions de Québec, de Montréal et d'Ottawa ainsi que dans les provinces Maritimes.

Cominar verse une distribution annuelle de 1,44 $ qui procure un rendement de 7,7 %.

CREIT (REF.UN, 27,20 $)

Croissance 1 an : 34,5 %

Canadian Real Estate Investment Trust, mieux connue sous le nom de CREIT, est la plus ancienne fiducie de placement immobilier au Canada. Inscrite en Bourse depuis 1993, l'entreprise préconise une approche " très prudente dans son ratio de distribution ainsi que dans l'usage qu'elle fait de l'effet de levier ", dit Stéphane Côté, de la Financière Banque Nationale.

Tout comme Cominar, il s'agit d'une fiducie qui possède un portefeuille diversifié, comptant plus de 160 propriétés qui totalisent 22 millions de pieds carrés. L'entreprise est présente dans presque toutes les provinces canadiennes, y compris le Québec (9 % de ses actifs). Un peu plus de la moitié de son portefeuille est dans le secteur du commerce de détail, notamment les centres commerciaux. Les immeubles de bureaux et les bâtiments industriels comptent chacun pour un quart de son portefeuille.

Établie à Toronto, CREIT a pour politique de maintenir sa dette sous un ratio de 60 % de la valeur totale de ses actifs. Elle verse une distribution annuelle de 1,38 $ par unité pour un rendement de 5,1 %.

CAP REIT (CAR.UN, 14,33 $)

Croissance 1 an : 17,3 %

Canadian Apartment Properties Real Eastate Investment Trust (CAP REIT) est un des titres préférés de Shant Poladian, analyste chez Canaccord Adams. Dans son rapport de recherche pour l'année 2010, il précise qu'il s'agit d'un titre défensif qui se négocie à un fort escompte par rapport à sa valeur nette.

La fiducie est surtout active dans l'immobilier résidentiel, avec un portefeuille de 27 500 logements au Canada, dont la majorité sont situés à Toronto (69 %).

M. Poladian souligne que le bénéfice d'exploitation de CAP REIT a crû, ou à tout le moins est resté stable, pendant 15 trimestres consécutifs. Grâce à l'arrivée de 100 000 immigrants dans la région de Toronto chaque année, l'analyste s'attend à ce que le marché résidentiel y reste en bonne santé, avec un taux d'occupation de 97 ou 98 %.

La distribution annuelle de CAP REIT procure un rendement de 7,7 %. C'est aussi l'un des titres recommandés par Karine ManIndoe, analyste chez BMO Nesbitt Burns.

Source pour les données boursières : Bloomberg, en date du 9 avril 2010

À suivre dans cette section


image

Expérience citoyen

Mercredi 26 août


image

Gestion de l'innovation 2020

Mercredi 09 septembre


image

Expérience client

Mercredi 16 septembre


image

Gestion agile

Mercredi 07 octobre

À la une

Bourse: la sous-performance des titres à petite capitalisation tire à sa fin

BALADO. À la sortie des corrections, les rendements potentiels des titres à petite capitalisation sont importants.

Encore 6 trimestres avant le retour à la normale!

CHRONIQUE. C'est que les chiffres sur la reprise sont «trompeurs», selon une étude de Deloitte.

À surveiller: BRP, Tesla et Mediagrif

Que faire avec les titres de BRP, Tesla et Mediagrif? Voici quelques recommandations d’analystes.