Les ventes à 1 $ ne doivent pas servir à éviter les droits de mutation

Publié le 22/05/2010 à 00:00

Les ventes à 1 $ ne doivent pas servir à éviter les droits de mutation

Publié le 22/05/2010 à 00:00

Par André Dubuc

Quelque 500 transactions immobilières d'une valeur de 1 $ sont réalisées chaque année sur le territoire de Montréal. Habituellement, ces ventes se font par souci de confidentialité, lorsqu'un couple se sépare. Toutefois, dans certains cas, le but semble plutôt d'économiser sur les droits de mutation, communément appelés taxe de bienvenue, ce qui est illégal.

Lorsque les maisons se vendent à des prix supérieurs aux valeurs inscrites au rôle d'évaluation, les parties peuvent être tentées de vendre une maison pour un montant symbolique de 1 $. Les droits de mutation s'appliquent sur le montant le plus élevé entre le prix de vente ? ou la contrepartie ? et l'évaluation municipale.

Dans le cas d'une vente à 1 $, c'est donc l'évaluation municipale qui sert à calculer la taxe de bienvenue. Actuellement, l'évaluation est souvent plus basse que la valeur marchande des immeubles. L'économie peut donc se chiffrer à plusieurs milliers de dollars pour les maisons d'une valeur de un million et plus.

Un cas de figure fréquent

En 2002, une enquête du quotidien La Presse a révélé que les transactions à 1 $ se multipliaient dans certains arrondissements aisés de Montréal, comme Westmount et Hampstead.

La Ville de Montréal avait institué une enquête à la suite de la parution de ces articles. Le travail de la Ville, conjugué aux enquêtes du syndic de la Chambre des notaires, a permis de refacturer 43 ventes à 1 $, survenues avant le 18 novembre 2002.

« Dans le secteur résidentiel, toute vente à 1 $ attire l'attention des autorités », dit Sébastien Thomas, avocat chez Stikeman Elliott.

La Ville intervient quand le syndic de la Chambre des notaires constate que les sommes qui ont transité dans le compte en fidéicommis du notaire sont supérieures à la contrepartie inscrite à l'acte de vente, dit Patricia Low, porte-parole des Finances à la Ville de Montréal.

Pour les années 2003 à 2008, la Ville a refacturé seulement trois reventes à 1 $, après avoir formulé 101 demandes d'enquête auprès de la Chambre des notaires.

Un phénomène

qui a toujours existé « Les ventes à 1 $ ont toujours existé entre personnes liées, et elles sont tout à fait légales », indique David Dolan, notaire à l'étude Prud'Homme Fontaine Dolan.

« Les parties demandent la confidentialité dans le cas, par exemple, d'un divorce. Plutôt que de tout décrire, les clients vont demander qu'on établisse un partage des biens pour 1 $ et autres considérations », ajoute M. Dolan.

Mais que ferait le notaire si des personnes non liées lui demandaient d'officialiser une vente à 1 $ ? « Nous poserions des questions, c'est sûr. En tant que notaire, nous ne pouvons pas collaborer à quelque chose qui permettrait d'éluder le paiement de taxes », explique M. Dolan.

Le notaire rappelle qu'il faut présumer de la bonne foi des parties et leur accorder le bénéfice du doute.

Cependant, il suggère de vérifier si un financement hypothécaire est attaché à la propriété, et si oui, pour quel montant. « L'hypothèque révélera la vérité [quant à la valeur de l'immeuble] », souligne M. Dolan.

andre.dubuc@transcontinental.ca

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