Plusieurs Québécois achètent en Floride rapidement, comme cela se fait au Québec, sans tenir compte des conséquences fiscales d'une telle acquisition à l'étranger. Une grave erreur. Même si vous n'avez pas obtenu la citoyenneté américaine ou la carte verte, le mode de détention choisi au moment de l'achat aura des effets déterminants sur la façon dont seront imposés vos revenus de location, vos gains en capital et votre succession, advenant votre décès.
Voici un aperçu des mesures qui vous attendent, selon les situations.
La location vous intéresse
Si vous prévoyez tirer des revenus de la location occasionnelle ou permanente de votre habitation floridienne, sachez que vous devrez les déclarer au fisc américain qui appliquera un taux uniforme de 30 % du loyer brut. Cette somme sera retenue à la source.
Les revenus de location doivent également être ajoutés à vos déclarations de revenus du Canada et du Québec, et le taux d'imposition correspondant à vos revenus totaux (salaires, revenus de placements, revenus de location, etc.) leur sera imputé. Il va de soi que, si ce taux excède le taux américain, les gouvernements canadiens se chargeront de vous réclamer des sommes supplémentaires.
Et pour ceux qui seraient tentés de ne pas déclarer ces revenus, Stéphane Leblanc, fiscaliste associé chez Ernst & Young, dit que cette décision s'apparente à celle de travailler au noir. Le fisc impose, en plus des impôts applicables aux revenus passés cachés, une pénalité équivalente à 50 % de la somme due, plus intérêts pour les retards.
Vous comptez revendre
Avant de se réjouir de la revente d'un immeuble en Floride, deux éléments viendront gruger le gain en capital espéré.
D'une part, les acheteurs doivent savoir que le fisc américain impose une retenue de 10 % de la valeur marchande d'un immeuble au vendeur au moment de sa vente, explique Jean-François Poulin, fiscaliste et associé de Raymond Chabot Grant Thornton.
Ensuite, dit-il, le gain en capital réalisé à la vente pourra être imposé à trois niveaux - le gouvernement fédéral des États-Unis, l'État de la Floride et le Canada - selon que l'immeuble est propriété d'un particulier, d'une société ou d'une fiducie.
En 2011, le taux maximal d'imposition du gain en capital a été haussé de 15 à 20 %, au niveau fédéral américain. Le gouvernement canadien, qui prélève un impôt maximal de 24 %, se chargerait de percevoir la différence.
Par exemple, une résidence achetée au coût de 200 000 dollars américains ($ US) et revendue 400 000 $ US 10 ans plus tard entraînerait un impôt total sur le gain en capital (200 000 $ US) de l'ordre de 48 000 $US. Si ce gain était ajouté à la retenue initiale de 10 % (40 000 $ US) sur le montant de la vente de l'immeuble, le vendeur canadien se retrouverait avec un impôt total à payer d'environ 88 000 $ US.
À l'échéance, le véritable gain en capital de l'acheteur s'approcherait donc davantage des 110 000 $ US, une fois le fisc rassasié, plutôt que les 200 000 $ US d'abord obtenus.
Mais ce n'est pas tout. De l'avis de Jean-François Poulin, de Raymond Chabot Grant Thornton, le pire mode de détention d'une résidence est sans doute celui de la société. Parce qu'en plus de l'impôt sur le capital (allant jusqu'à 39 %) imposé aux sociétés par le gouvernement fédéral américain, l'État de la Floride ajoute un impôt de 6 % sur le capital gagné par les sociétés.
En cas de décès
L'impôt successoral américain n'a pas d'équivalent au Canada. Il vise tous les propriétaires du pays, qu'ils soient américains ou étrangers.
Un taux d'imposition maximal de 35 % est imputé sur la valeur marchande des biens possédés en Floride par des non-résidents au moment de leur mort. Dans le cas d'une résidence d'une valeur marchande de 500 000 $ US, l'impôt imputable sera de 175 000 $ US. Jusqu'en 2012, une exemption est accordée aux propriétaires détenant des actifs totaux, tous pays confondus, de moins de 5 M$US. Cependant, prévient Stéphane Leblanc, d'Ernst & Young, les données pourraient changer rapidement.
À compter de 2013, Washington prévoit abaisser cette exemption à 1 M$ US d'actifs, tous territoires confondus, et rétablir l'ancien taux d'imposition applicable (jusqu'en 2001) sur la valeur des biens acquis aux États-Unis de 55 % ! Tout un cadeau à léguer à sa descendance.
