Huit constats sur l'état du marché immobilier montréalais

Publié le 12/06/2010 à 00:00

Huit constats sur l'état du marché immobilier montréalais

Publié le 12/06/2010 à 00:00

Analyser 15 000 transactions nous en apprend beaucoup sur l'état du marché immobilier dans les divers quartiers de Montréal. Quels sont les quartiers chauds ? Ceux qui stagnent ? Où se trouvent les aubaines ? Quel secteur sera le prochain Plateau-Mont-Royal ?

À défaut d'une réponse définitive à chacune de ces questions, nous avons retenu huit leçons concernant l'état du marché.

1 Le marché s'est calmé

La folie immobilière est chose du passé. Le prix des propriétés a continué de grimper de 2005 à 2009, mais à un rythme plus modéré. Si elle est confirmée par le dépôt du rôle en septembre, la hausse des valeurs de l'ordre de 20 % à 30 % ne provoquera pas la même tempête politique que la croissance moyenne de 47,4 % de la valeur des propriétés résidentielles de l'île de Montréal au dernier rôle.

Par exemple, les hausses de valeurs les plus fortes en 2005 étaient concentrées dans les quartiers populaires. Cela avait entraîné un déplacement du fardeau fiscal vers les propriétaires d'immeubles de ces quartiers.

Pour en atténuer l'impact, la Ville de Montréal avait obtenu auprès du gouvernement du Québec que la hausse des valeurs soit étalée sur quatre ans plutôt que trois ans, comme c'est le cas habituellement.

2 Des résultats plus homogènes pour les copropriétés

Les hausses de valeurs sont plus homogènes dans les copropriétés que pour les autres catégories d'immeuble. Pour ce qui est des condos, seulement sept secteurs de l'île ont vu les prix augmenter de plus de 30 %. Dans l'immense majorité des quartiers, les hausses se situent entre 15 et 30 %. La situation est différente pour les maisons unifamiliales. Les variations observées dans les quartiers oscillent entre - 0,3 % et + 106,7 %. Trois fois plus de quartiers (22) ont connu des hausses de prix supérieures à 30 % pendant cette période.

3 Les valeurs augmentent moins vite dans les villes défusionnées

La valeur des maisons dans la Ville de Montréal s'est appréciée de 24 % depuis 2005, montre l'analyse de JLR Recherche immobilière. La hausse des valeurs est moindre dans 11 des 14 villes défusionnées qu'à Montréal.

Pointe-Claire, Beaconsfield, Westmount, Dorval, Côte-Saint-Luc, Mont-Royal, Montréal-Est et Senneville ont toutes connu des hausses de valeurs inférieures à 20 % entre 2005 et 2009. Seules Sainte-Anne-de-Bellevue, Baie-D'Urfé et Montréal-Ouest performent mieux que Montréal.

Le même constat s'impose dans la copropriété. La hausse des prix de 23,4 % enregistrée à Montréal est supérieure à celle observée ailleurs sur l'île. Deux exceptions, Pointe-Claire et Mont-Royal font mieux.

4 Hausses modérées dans les quartiers cossus

C'était le cas avec le rôle de 2007-2010. Une fois de plus, les hausses des valeurs des maisons sont moins spectaculaires dans les quartiers riches. Le " haut " de Westmount, Outremont, Mont-Royal, Hampstead, tous sous la barre des 20 %, connaissent des hausses inférieures à la variation observée sur l'ensemble de l'île. Par contre, le " bas " de Westmount, au sud de Sherbrooke, enregistre une hausse de 31 %. Notre-Dame-de-Grâce, à l'ouest de Westmount, entre la rue Saint-Jacques et l'avenue Somerled, connaît une hausse de 25 %, idem pour les maisons de l'île des Soeurs.

5 Retour à la normale à Saint-Michel et Parc-Extension

Lors du rôle 2007-2010, les valeurs des plex avaient bondi dans les quartiers populaires de Montréal-Est, de Saint-Michel et Parc-Extension, où les hausses dépassaient les 50 %. Il n'y a rien de comparable dans le nouveau rôle. Elles ne dépasseront pas 30 % dans Parc-Extension et Saint-Michel, au nord de Crémazie. Elles pourraient même être plus basses à Montréal-Est et dans la partie de Saint-Michel située au sud de l'autoroute métropolitaine.

6 Le Sud-Ouest poursuit sur sa lancée

Le Sud-Ouest est en vogue. Dans Saint-Henri, Ville-Émard, Griffintown, Pointe-Saint-Charles et Verdun, les augmentations des valeurs constatées dépassent la moyenne de l'île. Des exemples : les maisons progressent de 77 % dans Pointe-Saint-Charles, les duplex et triplex augmentent de 40 % dans le secteur Wellington-De L'Église, à Verdun, et les condos prennent 40 % de valeur à Saint-Henri. On avait commencé à observer le phénomène avec le rôle de 2007. Ailleurs, les quartiers de la Petite-Italie et Vieux-Rosemont-Angus se distinguent.

7 Griffintown, le Village gai et Bois-Franc, en demande

Les Affaires a cerné les 10 secteurs en demande qui englobent le quart des quelque 8 000 reventes de condos recensées sur l'île de Montréal en 2009.

Que constate-t-on ? Griffintown, le Village gai et le secteur Bois-Franc, de l'arrondissement Saint-Laurent, sont en pleine ascension depuis 2005, année de référence du rôle présentement en vigueur. Une photo prise à quatre ans d'intervalle montre les changements les plus frappants dans le marché.

Le nombre de reventes annuelles de condos a bondi de 141 % à Griffintown entre 2005 et 2009. Griffintown est situé au sud du centre-ville. Le quartier est surtout connu pour avoir failli accueillir au fil des ans un stade de base-ball, un casino et un méga centre de grandes surfaces. À défaut de tout cela, Griffintown a fait le plein de copropriétés, à commencer par les multiples tours de condos des Jardins Windsor, à proximité de l'École de technologie supérieure.

Dans le Village gai et aux abords du parc Lafontaine, le nombre de transactions annuelles a bondi de 56 %. Dans le secteur formé des quartiers Bois-Franc et Nouveau-Saint-Laurent, les reventes ont bondi de 32 %.

L'île des Soeurs demeure le quartier de prédilection pour les condos avec 318 transactions. À elle seule, elle détient 4 % des parts du marché du condo de l'île de Montréal.

Outre les secteurs déjà mentionnés, le top 10 comprend les secteurs Outremont, Plateau Mont-Royal, Pointe-aux-Trembles, Nouveau-Rosemont, Vieux-Montréal et Centre-Sud.

8 Des condos moins chers dans le West Island qu'à Ville-Émard

Autrefois limité aux quartiers centraux, le condo prend de l'expansion. Les arrondissements situés aux extrémités est et ouest de l'île offrent dorénavant ce choix à l'acheteur. L'éloignement aidant, les prix des copropriétés de Pierrefonds, Sainte-Geneviève, Roxboro, l'île-Bizard, Dollard-des-Ormeaux et Kirkland dans l'Ouest-de-l'Île, se vendent moins cher que ceux des quartiers centraux comme Ville-Émard, Parc-Extension, Verdun ou Villeray.

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