En immobilier, small is the new big

Publié le 04/04/2009 à 00:00

En immobilier, small is the new big

Publié le 04/04/2009 à 00:00

[Photo : Yves Provencher]

Le charme de la banlieue n'opère pas sur Marc Sylvain. Pelleter l'entrée, tondre le gazon, patienter dans les bouchons de circulation, très peu pour lui. Pour le jeune représentant en fonds communs de TD, services d'investissement, la qualité de vie, c'est de pouvoir marcher pour aller au travail et de vivre en ville, près des restaurants, des bars et des cinémas.

Les petits condos du nouveau développement Lowney étaient idéaux pour lui. Dans ce projet du Groupe Prével, dans Griffintown, à l'ouest du Vieux-Montréal, l'unité de M. Sylvain fait 620 pieds carrés. Elle lui aurait coûté moins de 200 000 $ s'il n'avait pas aussi acheté une place de stationnement à 25 000 $ et demandé quelques options supplémentaires.

Pour les jeunes, les divorcés et les retraités

Plus besoin d'être riche pour habiter près du centre-ville. "Quand j'ai acheté, je gagnais dans les 40 000 $ par année", dit M. Sylvain.

Le travailleur de 25 ans est tout à fait représentatif d'une nouvelle clientèle : les premiers acheteurs célibataires qui tiennent à être propriétaires le plus tôt possible, quitte à se contenter d'un petit logement.

Mais ces jeunes en quête de condos urbains ne sont pas les seuls à préférer des habitations de taille modeste aux grands penthouses et faux châteaux qui ont fait la fortune des constructeurs dans les années 1990. Le Québec compte aussi de plus en plus de divorcés qui ne souhaitent pas racheter un bungalow pour leur nouvelle vie. Et avec le vieillissement de la population, davantage de retraités en perte d'autonomie veulent également s'éviter les corvées qu'imposent une grande maison.

"Le créneau des personnes seules augmente à une vitesse incroyable", dit Daniel Gill, professeur à l'Institut d'urbanisme de l'Université de Montréal, spécialiste des questions de changement démographique et de logement. Au dernier recensement, en 2006, le nombre de ménages d'une seule personne avait augmenté de 22 % dans la grande région de Montréal. C'est nettement supérieur à l'augmentation du nombre de ménages de trois personnes, de seulement 5 %.

Pour desservir cette clientèle, "la tendance lourde, c'est de faire des logements de quatre à six cents pieds carrés dans les zones urbaines denses", dit Denis Robitaille, président de Conceptions Rachel-Julien. Le promoteur vient de terminer la construction du Bloc urbain, un immeuble de 69 petits condos de la rue Ontario Est. Les plus modestes ne font que 400 pieds carrés.

Nécessité, mère de l'invention

Les propriétaires de petites unités ne les ont pas choisies parce qu'ils aiment être à l'étroit, mais parce qu'ils n'avaient pas les moyens d'en payer une plus grande, avec un seul salaire et les coûts de construction qui continuent d'augmenter au Québec, malgré la récession.

"Pour les jeunes, les petits condos permettent de faire le saut avant d'être en famille", dit Sébastien Lavoie, économiste chez Valeurs mobilières Banque Laurentienne (VMBL).

Jacques Vincent, copropriétaire de Prével, a été l'un des premiers promoteurs à miser sur cette tendance. "Ça fait peut-être dix ans qu'on a commencé à faire des petits condos, mais on a raffiné le concept au fil des années, dit-il. Aujourd'hui, on arrive à faire des deux chambres dans 750 pieds carrés. Auparavant, on n'en faisait qu'une."

Pour y arriver, Prével a porté une attention particulière à ses études de marché. Les personnes sondées étaient prêtes à vivre dans de petites unités pour pouvoir profiter des services des quartiers centraux. Mais elles tenaient mordicus à avoir une cuisine fonctionnelle et un salon d'une grandeur raisonnable. Quant à la chambre à coucher et à la salle de bain, elles pouvaient être beaucoup plus petites que celles des condos des années 1990.

"Cette clientèle veut du rangement, du confort et de larges fenêtres pour maximiser la lumière du jour", poursuit M. Vincent. Les constructeurs privilégient donc les portes coulissantes, aménagent des tiroirs sous le lit, installent des laveuses-sécheuses superposées... "On fait des cuisines à aire ouverte sur le séjour, dit M. Vincent. Ça donne une pièce intéressante, avec de grandes fenêtres, pour renforcer l'impression de grandeur."

Au Lowney et à l'Impérial, dans le quartier Saint-Henri, Prével a aussi aménagé des pièces communes pour permettre aux résidants de recevoir des invités dans des espaces plus grands que leur logement. Salles de billard, d'entraînement, piscine, grandes terrasses avec barbecue... Même des "chalets intérieurs", avec cuisine et grande salle à manger, sont disponibles pour accueillir la parenté.

Localisation, localisation, localisation

Autre élément clé d'un projet réussi : la proximité des grands axes de transport. Aux quatre coins de la ville, les projets de condos de petite ou moyenne taille se multiplient à côté des lignes de métro, de bus express et de trains de banlieue. "Tout part de l'emplacement", résume Paul Martin, vice-président du promoteur de condos Samcon.

L'entreprise a d'ailleurs construit les Jardins Saint-Roch à deux pas de la station de métro Parc, dans Villeray. Un autre projet du promoteur vient d'être construit dans l'arrondissement Saint-Laurent, à 300 mètres de la gare de train de banlieue Bois-Franc, sur la ligne Deux- Montagnes-Montréal, la mieux desservie à Montréal. Le train pourra amener ses résidants au centre-ville en 20 minutes !

Même des développements construits dans des quartiers plus excentrés font de plus en plus de place aux petits condos. À Dorval, par exemple, le consortium Espace MV a commencé la construction d'un projet de 287 unités, dont 96 petits plex de 650 pieds carrés. Ses promoteurs comptent sur la proximité de la gare de trains de banlieue de Dorval pour y attirer des premiers acheteurs. "Nos études indiquent que ça devrait bien se vendre", dit Renaud Paradis, gestionnaire du projet. Il compte attirer des travailleurs de l'aéroport Pierre-Elliott-Trudeau, tout près. Bref, la fièvre des petits condos ne semble pas près de tomber.

Les constructeurs ont cependant intérêt à ne pas perdre de vue la clientèle en croissance des baby-boomers, veufs ou divorcés, qui ne sont pas intéressés par des studios : pour leurs vieux jours, les retraités seuls préféreront sans doute un condo de 1 200, voire 1 400 pieds carrés. "La plupart ont fini de payer l'hypothèque sur leur bungalow, dit M. Lavoie, chez VMBL. Les enfants partis, ils ont de l'argent : ils n'iront pas s'acheter un 700 pieds carrés !"

hugo.joncas@transcontinental.ca

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