Crise économique oblige, l'actuel rapport de force entre les bailleurs et les locataires engendre une négociation encore plus serrée des baux.

D'une part, les locataires cherchent à obtenir le plus de souplesse possible dans les clauses locatives et, d'autre part, les bailleurs veulent continuer de conserver une certaine flexibilité dans la location de leurs locaux, tout en répondant le mieux possible aux demandes des locateurs.

"Les négociations menant à la signature d'un bail commercial sont plus longues qu'avant, mais pas nécessairement plus ardues. Toutes les clauses sont simplement négociées avec plus d'attention", explique Guy Brault, vice-président à la location internationale à la SITQ, une société de gestion immobilière appartenant à la Caisse de dépôt et placement du Québec.

Voici les éléments essentiels dont devraient tenir compte les locataires et les propriétaires lors de la négociation d'un bail commercial, selon Catherine Guertin, avocate chez Borden Ladner Gervais.

Locataires

1 Les locataires ont tout intérêt actuellement à tenter de négocier une durée de bail la plus courte possible, surtout dans le commerce de détail, mais avec des options de prolongation.

2 Il est possible pour les locataires de négocier un droit de résiliation si les revenus bruts générés par leur commerce n'atteignent pas un certain niveau, si le taux d'occupation du centre commercial diminue et qu'il n'attire plus autant de consommateurs. "Cela est important, surtout si la crise dure longtemps", dit Mme Guertin.

3 Les locataires doivent refuser de consentir un cautionnement personnel ou, à tout le moins, le limiter dans le temps ou fixer un montant maximal.

4 Les locataires ne doivent pas se gêner pour exiger une option d'exclusivité afin de protéger leur marché dans un centre commercial. Un locataire s'assure ainsi que des concurrents directs ne s'établiront pas sous le même toit.

5 Les locataires ont tout intérêt à tenter d'obtenir que les bailleurs effectuent une partie des travaux d'aménagement des superficies locatives à leurs frais.

Propriétaires

1 Pour les bailleurs, il est important d'obtenir des garanties de la part des locataires, car les risques de défaut de paiement deviennent plus élevés dans le contexte économique actuel.

Il existe quatre types de garanties : l'hypothèque mobilière, le dépôt de garantie, le cautionnement et la lettre de crédit.

Un bailleur peut même tenter d'obtenir une combinaison de deux ou trois garanties.

2 Les bailleurs peuvent consentir aux locataires des options de renouvellement de bail, mais ils devraient aussi établir le coût éventuel du loyer en fonction du marché, et non de l'indice des prix à la consommation, ou encore prévoir que le taux qui sera utilisé au renouvellement sera le plus élevé des deux. "Après une récession, il y a plus de chances que le taux du marché monte plus vite que celui de l'indice des prix", souligne Mme Guertin.

3 Finalement, plutôt que de tout payer à la fin de la réalisation des travaux, les propriétaires devraient prévoir l'étalement du paiement des améliorations locatives consenties aux locataires dans le but de répartir le risque financier.

Par exemple, un cinquième des coûts pourrait être payé à la fin des travaux, puis un cinquième à chacune des quatre années suivantes.

dossiers@transcontinental.ca