Ralentissement confirmé dans l'immobilier

Publié le 10/04/2018 à 16:22

Ralentissement confirmé dans l'immobilier

Publié le 10/04/2018 à 16:22

En mars, les ventes ont chuté de 5 % au Québec, comparativement à l'an dernier.

Les impacts des changements de réglementation pour la souscription d’un prêt hypothécaire et des augmentations répétées du taux directeur par la Banque du Canada (BdC) semblent commencer à se manifester sur le marché immobilier québécois.


Après plusieurs mois haussiers, un léger ralentissement du nombre de transactions effectuées au Québec est observé en mars. Tandis que cela n’a affecté que marginalement les ventes de copropriétés, le marché des plex est en baisse de 13 % en mars relativement à la même période l’an dernier.



Ventes d’unifamiliales au Québec


Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et compilés par JLR (incluant les ventes par courtier, entre particuliers et les constructions neuves), 79 099 propriétés unifamiliales ont été vendues au cours des 12 derniers mois. Un nombre similaire de transactions avaient été effectuées dans les 12 mois précédents. Toutefois, pour le mois de mars spécifiquement les ventes ont chuté de 5 % en comparaison avec mars 2017.


La tendance haussière persiste pour le prix médian des résidences vendues. Au cours des 12 derniers mois au Québec, le prix de vente médian des unifamiliales se chiffrait à 242 000 $, un gain de 5 % par rapport aux 12 mois précédents. Il sera néanmoins intéressant de voir si les croissances de prix pourront être maintenues même si les ventes continuent de diminuer.


Ventes de copropriétés au Québec


Entre le mois d’avril 2017 et de mars 2018, un total de 31 703 copropriétés ont été vendues au Québec. Cela représente une forte augmentation de 10 % du nombre de transactions sur 12 mois. Cependant, le mois de mars s’est avéré légèrement moins vigoureux relativement à la même période l’année dernière.


De façon analogue aux unifamiliales, le prix de vente médian des copropriétés continue sa progression pour se fixer à 242 500 $ au courant des 12 derniers mois. Il s’agit d’une augmentation de 3 % ce qui est significativement au-dessus de l’inflation estimée à 1,5 % par Statistique Canada au cours de la période de février 2017 à février 2018.


L’indice d’accessibilité


L’indice AP mesure d’accessibilité à la propriété au Québec. Pour le mois de mars 2018, il se trouvait à 93,7 ce qui représente un recul élevé de 9 % relativement à mars 2017. Cette chute abrupte de l’accès à la propriété est expliquée par la croissance soutenue du prix médian de vente et par les hausses de taux de la BdC. Depuis cinq trimestres, l’indice est tous les mois en baisse comparativement à la même période l’année précédente. Il est difficile de prédire l’évolution de l’indice AP. Bien que le plein emploi au Québec devrait pousser le salaire médian à la hausse, celui-ci a diminué en mars par rapport à février. Cela a affecté, à la baisse, l’accessibilité à la propriété au Québec. L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire (Statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).


Tendances par ville


Du côté de l’unifamiliale, le prix de vente a crû pour l’ensemble des villes étudiées pour ce bulletin au Québec sur 12 mois. L’ascension a été particulièrement marquée pour la municipalité de Blainville alors que le prix de vente a fait un bond de 11 % durant cette période. La situation est plus nuancée pour ce qui est du nombre de transactions. Plusieurs villes ont subi une diminution sur 12 mois. Cependant, cela n’est pas le cas pour les municipalités de la grande région de Montréal.


Pour les copropriétés, des croissances de prix ont été notées pour les grandes villes québécoises lors des 12 derniers mois, à l’exception de Gatineau où le prix a reculé de 2 %. Pour ce qui est du nombre de transactions, des hausses sont notées dans toutes les villes. Laval sort toutefois du lot avec une croissance de 39 % du nombre de ventes pour les 12 derniers mois.


Analyse économique


Le taux de chômage est estimé à 5,6 % par Statistique Canada au Québec au mois de mars 2018. Cependant, en dépit de cette situation de plein emploi les salaires tardent à croitre. Ce contexte de resserrement du marché du travail impactera tôt ou tard les salaires et cela pourrait avoir un effet positif sur le nombre d’acheteurs potentiels. Par contre, les hausses de taux d’intérêt et les restrictions hypothécaires pourraient limiter plusieurs acheteurs potentiels.


Un dossier à suivre est celui du Réseau Express Métropolitain (REM). Ce projet, prévu pour l’été 2021, devrait rendre les déplacements plus fluides vers le centre-ville de Montréal. Il aura aussi certainement une portée sur le marché immobilier des villes abritant des stations. L’accessibilité à un service de transport augmente la valeur des terrains aux alentours. Plusieurs promoteurs en profiteront pour y construire, en autres, des projets mixtes comme celui du Solar Uniquartier au DIX30 de Brossard.


Lors de la première annonce, la Caisse de dépôt et placement du Québec estimait que des investissements immobiliers de 5 milliards $ allaient se faire le long du tracé. Le REM pourrait également avoir une influence sur le prix des propriétés déjà construites aujourd’hui. Par exemple, entre 2008 et l’annonce du projet, le rythme de l’évolution des prix était similaire entre Brossard et Longueuil.


Depuis, la croissance de la valeur marchande des unifamiliales a crû plus rapidement à Brossard qu’à Longueuil qui ne sera pas desservi par le REM. Finalement, comme on le constate à Montréal, la proximité à une station de métro ou de train à un impact positif sur la valeur marchande. Alors que l’on se doute qu’un effet positif est à prévoir sur le marché immobilier, l’ampleur de ce dernier reste à se concrétiser.


À propos de JLR


JLR est un chef de file dans le développement de solutions foncières sur mesure : analyse de risque, enquête et recouvrement, analyse de parts de marché, suivi du portefeuille immobilier, développement des affaires, règlementation et conformité, évaluation immobilière, analyse de propriété et du marché immobilier et bien plus encore.


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