Les immeubles locatifs résidentiels constituent un créneau que la plupart des investisseurs débutants utiliseront afin de se faire la main. [Photo: 123RF]

On me demande souvent quel est le meilleur moyen de s'enrichir en immobilier. Je réponds alors : « Ça dépend. » En effet, il y a plusieurs moyens de se lancer dans l'investissement immobilier, et divers facteurs détermineront la meilleure approche pour chacun d'entre eux.

Je pense entre autres à votre âge, à vos liquidités disponibles, à vos revenus, à la santé de votre crédit, à l'inventaire du secteur dans lequel vous désirez investir, à votre personnalité, ainsi qu'à vos objectifs.

La plupart des gens qui ont réussi à bâtir une fortune en immobilier y sont parvenus en devenant des experts dans leur domaine respectif. Ils ont excellé dans un créneau. Prenez Eddy Savoie, des Résidences Soleil. Il a réussi en investissant dans les résidences pour personnes âgées. CAPREIT, une société de gestion de fonds de placement, a réussi à cumuler plus de 48 000 logements au Canada, principalement dans l'immobilier locatif résidentiel.

Regardons de plus près différentes voies qui s'offrent à l'investisseur immobilier.

1. Les immeubles locatifs résidentiels

Voici le créneau que la plupart des investisseurs débutants utiliseront afin de se faire la main. L'achat d'un duplex ou d'un triplex comme premier investissement est monnaie courante. Ce type d'immeuble abonde sur le marché et le financement s'avère relativement facile grâce aux assurances hypothécaires. De plus, le risque est limité puisqu'il est assez facile de revendre si l'expérience n'est pas concluante. Un excellent outil d'investissement si vous cherchez à combiner l'achat d'un toit et l'investissement immobilier.

2. Les résidences pour personnes âgées

Voilà un type d'investissement fort lucratif en termes de surplus de trésorerie. Règle générale, l'acquisition de résidences pour personnes âgées exige de plus grandes mises de fonds et plus de temps à consacrer.

Les mises de fonds exigées par les institutions financières sont souvent de l'ordre de 35 % à 50 %, et l'assurance prêt SCHL n'est disponible que pour des immeubles de plus de 50 logements. De quoi décourager le néophyte qui voudrait s'y aventurer. Une certaine expérience en la matière sera exigée avant que l'on vous accorde un prêt dans ce créneau très spécialisé.

3. Les maisons de chambres

Tout comme les résidences pour personnes âgées, ce type d'investissement est intéressant du point de vue des flux de trésorerie, et, autre avantage, il ne nécessitera pas autant de liquidités lors de l'acquisition. Avec un peu de créativité, il est relativement simple de les financer à 100 %.

Assurez-vous de vérifier si ce type d'exploitation est autorisé par la municipalité dans le secteur où vous désirez opérer. Prévenez votre assureur de la vocation que vous désirez donner à l'immeuble afin d'éviter des ennuis en cas de réclamation majeure. S'il n'avait pas été informé de vos activités de location, l'assureur pourrait refuser de vous dédommager. C'est un scénario que l'on souhaite éviter à tout prix.

4. Les immeubles locatifs commerciaux

Voici un type d'investissement qui se veut des plus rentables. Mais il faut avoir accès à de plus grandes quantités d'argent, car les institutions financières sont ici aussi exigeantes quant à la mise de fonds à injecter.

Règle générale, les mises de fonds seront de l'ordre de 30 % à 40 % selon le type de locataires commerciaux qui loueront vos locaux. Meilleure sera la qualité de vos locataires, moins la mise de fonds requise sera grande.

Contrairement à l'immobilier locatif résidentiel où les baux de la Régie du logement sont obligatoires, en immobilier commercial, il n'y a aucun modèle ni aucun formulaire prescrit. Vous devrez donc être vigilant et avisé lorsque vous achèterez un immeuble comportant des baux existants. Analysez-les bien et, en cas de doute, faites-vous accompagner par un avocat qui s'y connaît en la matière. Vous réduirez ainsi vos risques.

Si vous désirez acheter un immeuble commercial pour y installer votre commerce, il se pourrait que la Banque de développement du Canada vous permette d'amortir la durée du prêt sur 25 ans et de réduire la mise de fonds requise. Informez-vous auprès de l'institution.

5. Les flips

Ce type d'investissement a de plus en plus la cote, car il permet entre autres de générer rapidement des liquidités et, à la limite, de réussir à vivre rapidement de l'immobilier.

Si vous optez pour les flips de type rénos, réalisées sur des maisons unifamiliales, vous aurez accès à un immense inventaire et à une très grande banque d'acheteurs, avantage indéniable lorsqu'on désire flipper un immeuble. En effet, plus il y aura d'acheteurs pour un type de propriété, plus les possibilités de la revendre rapidement seront grandes. N'oubliez pas que dans la plupart des flips, il s'agit d'une course contre la montre. Plus vite vous vendrez, plus vos profits serons élevés.

6. L'achat de terrains

Ce genre d'investissement n'est pas très prisé par les investisseurs débutants puisque le financement de terrains est relativement complexe. En effet, rares sont les institutions financières qui acceptent de financer l'achat de terrains, à moins que ce soit pour y construire, dans un délai de six mois à une année, votre résidence principale. Dans ce cas, Desjardins pourrait accepter de vous financer à hauteur de 50 % à 65 % de la valeur du terrain. Encore une fois, communiquez avec votre institution afin de connaître les conditions exactes propres à votre situation et à votre projet.

7. La location à court terme

Les liquidités générées sont également fort intéressantes avec ce type d'investissement, car en règle générale, louer à court terme est beaucoup plus rentable qu'à long terme. Votre produit doit cependant être attirant et loué fréquemment.

Dans cette catégorie, on pense au populaire site Airbnb. Un excellent moyen de rejoindre de nombreux clients et d'augmenter le taux d'occupation de vos copropriétés, maisons, logements ou chalets.

Toujours dans la location à court terme, on retrouve la location corporative, c'est-à-dire la location de copropriétés et logements de luxe où tout est inclus. On cible habituellement ici les entreprises qui cherchent à loger du personnel. Ces dernières préfèrent offrir une qualité de vie à leurs employés en mettant à leur disposition une copropriété meublée, par exemple, plutôt que de les loger dans des hôtels.

La location de chalets entre aussi dans cette catégorie. Elle se veut un excellent moyen de joindre l'utile à l'agréable (louer dans les périodes où on ne peut en jouir). La difficulté : ce ne sera rentable que si vous privilégiez la location. Si vous utilisez le chalet pour votre plaisir durant les périodes les plus prisées, vous aurez de la difficulté à faire de l'argent.

8. L'investissement passif

Que diriez-vous de devenir prêteur privé participatif ? Vous pourriez prêter votre argent en échange d'un taux d'intérêt et d'une participation aux profits, dans un projet de flips par exemple. Après avoir trouvé des emprunteurs, vous obtiendrez des revenus passifs. Le plus simple reste cependant d'acheter des parts dans un fonds de placement immobilier (REIT).

Mais ce n'est pas sans risque. Il faut savoir évaluer la qualité du projet auquel on veut participer ou encore le fonds dans lequel on désire investir.

9. La location d'espaces d'entreposage

On a tous vu pousser comme des champignons les espaces d'entreposage. Il s'agit d'un type d'investissement très particulier. Depuis les années 2000, plusieurs entreprises ayant d'importants capitaux se sont spécialisées dans ce créneau. Encore une fois, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont élevées, de l'ordre de 30 % à 50 %. L'avantage majeur avec l'entreposage est que vous n'aurez pas de conflits de locataires à gérer, peu ou pas d'entretien (outre l'enveloppe de l'immeuble) et très peu de mauvaises créances.

À vous de choisir

Il existe plusieurs façons de réussir en immobilier. Quel est votre créneau ? Vous serez en mesure de le découvrir en testant quelques-unes des différentes possibilités. Par la suite, tentez d'exploiter le créneau que vous aimez le plus et dans lequel vous êtes le plus à l'aise.

EXPERT-INVITÉ
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.