La valeur des hôtels de Montréal, dont fait partie le Sofitel, rue Sherbrooke, a décru depuis 2005. Source: Sofitel

Contrairement à la plupart des immeubles de l’Île de Montréal, les hôtels de la métropole ont connu une baisse importante de leur valeur à la suite du dépôt, jeudi dernier, du plus récent Rôle d’évaluation municipale.

De fait, selon les informations obtenues par LesAffaires.com, cette catégorie d’immeubles a connu une chute de 3,9% en moyenne depuis le dernier rôle d’évaluation (2007), avec des dégringolades records de valeur atteignant parfois jusqu’à 23% dans certains secteurs de la ville.

C’est le cas particulier des hôtels de l’arrondissement de Pointe-Claire, dans l’ouest de la Ville. Aux prises notamment avec une concurrence grandissante, les hôtels de ce secteur ont connu une baisse moyenne de 23% de leur valeur. Dans l’arrondissement voisin de Dorval, les nombreux hôtels affichent, pour leur part, une baisse de 16,3%.

Une chute généralisée de valeur des hôtels que l’Association des hôteliers du Grand Montréal, par la voix de William Brown, son président exécutif, refuse net de commenter.

Des chiffres frappants

«Ce sont des chiffres qui frappent mais qui ne surprennent guère pour quiconque connaît la situation économique difficile que vivent les hôteliers depuis des années», estime Germain Villeneuve, premier vice-président de CBRE à Montréal, qui se spécialise dans les transactions hôtelières.

Une baisse de l’achalandage touristique, combinée à la récession, à un accroissement du parc hôtelier, à des taux d’occupation en baisse, à des tarifs qui stagnent et qui empêchent toute augmentation des marges bénéficiaires, sont autant de facteurs, selon Gilles Larivière, président de Horwath consultants, qui peuvent expliquer une telle situation. «Prenez-le comme vous le voulez, la performance des hôteliers de Montréal a déjà été bien meilleure.»

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Les arrondissements de Pointe-Claire (-23%) et de Dorval (16,3%) ne sont pas les seuls à enregistrer des baisses records. Suivent ensuite, en ordre décroissant, les hôtels de Montréal-Nord (-10%), de Saint-Laurent (-8,8%), et de Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce (-4,9%).  

Le dernier rôle d'évaluation reflète la valeur réelle des établissements, telle qu'elle se présentait au 1er juillet 2009. Le rôle précédent exprimait la valeur des établissements tels qu'elle s'établissait en 2005. Le nouveau rôle entrera en vigueur le 1er janvier prochain.

Des transactions qui parlent

Les quelque 1 338 détenteurs de permis d’hôtels du centre-ville de Montréal s’en tirent, pour leur part, avec une diminution de valeur de 3,1%.

C’est dans ce secteur, rappelle M. Larivière, que que deux hôtels de la rue Sherbrooke (les Four Points et Court Yard) sont passé aux mains de l’Université McGill pour en faire des résidences d’étudiants, au cours des dernières années. Sans être un signe certain de difficulté financière, voilà le genre de conversion qui ne laisse pas présager des affaires d’or.

Idem, lorsqu’un hôtel, comme le Ritz Carlton, se permet de fermer complètement boutique depuis plus d’un an et que, ce faisant, d'autres  nouveaux venus, comme le Crystal, rue René-Lévesque, ou Le Saint-Martin, sur De Maisonneuve, en profitent pour rapidement combler la demande.

Ventes de feux?

Dans des circonstances pareilles, où les touristes se font rares, et les grandes réunions d’affaires, rarissimes, il est normal que la valeur des hôtels en prenne pour leur coup, expliquent les spécialistes.

Comme en mars 2009, lorsque l'hôtel Hilton de Dorval a été vendu pour seulement 18,4 M$, ou seulement 37 860$ la chambre. Moins de trois ans plus tôt, en septembre 2006, ce même hôtel avait été vendu par Hilton Canada à 30,7M$, ou quelque 63 137$ l’unité…

C’était évidemment avant, note M. Villeneuve, que ne débutent les travaux de l’échangeur menant à l’Aéroport Montréal-Trudeau, et avant l’ouverture en son sein, du nouvel hôtel Marriott de près de 300 chambres. Le genre de concurrence qui, dans le contexte que l’on connaît, n’aide en rien à la rentabilité des hôtels existants.

Baisse de taxes?

Dans cet univers grisâtre des baisses de valeurs pour les investisseurs, une bonne nouvelle subsiste néanmoins. Avec des baisses d’évaluation aussi importantes, les hôteliers sont en droit d’espérer une baisse de taxes municipales, qu’ils pourront investir en marketing ou en rénovation. Ce qui à terme, risque d’être remarqué de touristes qui pourraient se montrer plus nombreux.

«Rien n’est certain, insiste M. Larivière. Tout dépendera du taux de taxation qu’imposeront les municipalités à ces nouvelles valeurs. Mais il est certainement permis d’espérer.»

Avec André Dubuc