Le 1330, Avenue of the Americas abrite les bureaux new-yorkais du Financial Times. Photo : Bloomberg
La Caisse de dépôt et placement du Québec met en vente un gratte-ciel de 42 étages à Manhattan… et risque de perdre des dizaines de millions de dollars dans la transaction.
« Présentement, on est à la recherche de courtiers pour vendre le 1330, Avenue of the Americas », dit François Gaboury, porte-parole d’Otéra Capital, la filiale de prêts immobiliers de la Caisse.
Au printemps 2009, Otéra a forcé la vente de cette tour. Le propriétaire, Macklowe Properties, n’arrivait plus à lui rembourser le prêt subordonné que la société lui avait accordé lors de l’achat de l’immeuble, en 2006, pour 500 millions de dollars US.
Personne n’a voulu du gratte-ciel. Otéra l’a donc racheté pour 100 000 $ dans l’espoir de récupérer son investissement. Du coup, elle a aussi dû dire adieu à son prêt de 130 millions et rembourser à la Deutsche Bank l’hypothèque principale, d’une valeur de 240 millions. Elle a donc « payé » 370,1 millions pour le gratte-ciel, qui loge notamment les bureaux new-yorkais du Financial Times
Réparer les pots cassés
Aujourd’hui, la Caisse tente de récupérer une partie de la mise.
Quand sa filiale Otéra a récupéré le 1330, Avenue of the Americas, son taux d’inoccupation atteignait un catastrophique 31 %. Selon les données de la firme d’analyse du marché immobilier CoStar, à New York, la situation ne s’est pas améliorée beaucoup, avec un taux d’inoccupation de 24,7 % aujourd’hui.
Dans les circonstances, « Otéra a peu de chances de récupérer sa mise à court terme », dit Ben Thypin, analyste principal de marché chez Real Capital Analytics, une firme d’information immobilière à New York.
Pour obtenir son prix d’au moins 370 millions, l’immeuble devrait être « loué à plus de 90 % », estime-t-il. Le 1330, Avenue of the Americas compte 572 300 pieds carrés. Pour rembourser sa mise de 370 millions, Otéra doit donc obtenir un prix d’au moins 645 $ le pied carré pour cet immeuble, datant de 1965.
En 2010, tous les immeubles de tailles comparables vendus à plus de 450 $ le pied carré avaient des taux d’occupation de 89 % et plus, selon les données colligées par Real Capital Analytics.
Otéra précise que même si elle cherche présentement des courtiers pour vendre l’immeuble, elle n’est pas pressée de s’en débarrasser. « Ce n’est pas une vente de feu », dit François Gaboury.
Dans une entrevue avec Les Affaires, l’ancien premier vice-président, immobilier de la Caisse avait affiché un optimisme modéré, en décembre 2009, au sujet de cet investissement. « Otéra gère l'immeuble pour en tirer le maximum de valeur, avait dit René Tremblay. À ce jour, nous sommes un peu au-dessus de nos attentes. C'est clair que nous récupérerons une partie de notre prêt mezzanine là-bas. »
À la présentation des résultats annuels de la Caisse en février dernier, l’institution a annoncé qu’elle se retirait des prêts immobiliers dits « mezzanines », non adossés à des actifs. C’est précisément ce genre de prêt à haut risque qu’avait négocié Otéra avec Macklowe quand le promoteur a acheté l’immeuble, en 2006, pour une somme de 500 millions.
