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Investisseurs immobiliers, tenez-vous-le pour dit : le «bloc appartements» est mort. Plus les années vont passer, plus ce type de placement va perdre de la valeur en raison des mutations profondes qui affectent la société québécoise. «Vendez à perte», est-il recommandé. 

Telle est du moins la thèse audacieuse de l’auteur Martin Provencher, qui dans son dernier livre, L’Immobilier en 2025, s’attache à identifier les perspectives du marché de l’habitation pour les 15 prochaines années. Rassurez-vous : M. Provencher ne dit pas que l’investissement en immobilier comme tel est voué à se déprécier, et il nie l’idée que nous soyons dans une situation de bulle dans l’immobilier canadien à l’heure actuelle, comme plusieurs experts le croient.

«La progression des prix a été remarquable depuis dix ans, mais ce qu’on oublie de dire, c’est que pendant les dix années précédentes, on n’a fait que stagner. Il faut regarder l’évolution du marché sur vingt ans, c’est un rattrapage», explique-t-il. Cet investisseur, qui a acheté sa première propriété à revenu alors qu’il n’avait que 18 ans, se remémore que dans les années 90 on pouvait parfois revendre pour à peu près le même prix un immeuble acheté cinq ans plus tôt.

De plus, M. Provencher pense que le Québec va émerger comme un des grands gagnants du réchauffement climatique, ce qui accroîtra la valeur du marché immobilier québécois dans les prochaines décennies. Alors que des régions déjà comme la Californie vont souffrir de la hausse des températures, le Québec connaîtra les effets bénéfiques d’un climat plus chaud, qui réduira la facture pour le déneigement et le chauffage. La hausse de la population mondiale contribuera aussi à rendre plus attrayant les grands espaces de la Belle Province.

«La pire des propriétés vaut plus que le meilleur des logements» reste son conseil à tous les Québécois qui ne sont pas encore propriétaires.

Il s’agit seulement de savoir distinguer les types de propriétés d’avenir de ceux en déclin et de sortir des idées préconçues sur l’investissement en immobilier, qu’on associe trop souvent à l’achat d’un bloc appartements. Ce qui a bien fonctionné dans le passé pourrait ne pas connaître le même succès dans les prochaines années, prévient l’auteur.

Voici un tour d’horizon des propriétés d’avenir et en déclin, selon M. Provencher. Pour en connaître la liste exhaustive, vous pouvez vous procurer l’ouvrage L’Immobilier en 2025, qui vient de paraître aux éditions La Presse.

Trois types de propriétés à éviter, selon Martin Provencher

1) Bloc appartement

Sauf pour les propriétaires occupants, le bloc appartement représente un placement douteux. Cela s’explique par le fait que la principale clientèle des blocs, la classe moyenne, s’effrite. La qualité des locataires risque de décliner, les uns s’appauvrissant et s’endettant à outrance, les autres s’enrichissant et déménageant dans des logements plus luxueux. Les immeubles locatifs tendent aussi à se dégrader parce que la Régie du logement rend difficile pour les propriétaires de refiler la facture des rénovations aux locataires, selon M. Provencher.
 
2) Les bungalows

Ces propriétés construites dans la deuxième moitié du XXe siècle ont mal vieilli. Ni assez urbaine pour plaire aux jeunes, ni assez spacieuse pour attirer des ménages avides de quiétude et de grands espaces, les bungalows sont voués à un lent déclin. «Un segment de marché clairement à abandonner avant que le navire commence à prendre l’eau», écrit dans son livre M. Provencher.

3) Les grandes propriétés urbaines

Les coûts d’entretien élevés de ces propriétés (taxes, assurances, électricité, etc.) limitent leur attrait. De plus, la tendance observée chez les baby-boomers à mesure qu’ils vieillissent est celle d’un certain retour à la campagne. Ceux qui avaient une maison en ville et un chalet en campagne vont inverser cet ordre de grandeur, en achetant par exemple une grande propriété en campagne et en conservant un condo plus petit en ville.

Trois types de propriétés à privilégier

1) Le condo

Les baby-boomers sont friands de ce type de propriété, eux qui veulent se rapprocher de la nature, mais qui tiennent aussi à conserver un lien avec la ville. Ils recherchent les condos de 1200 à 1500 pieds carrés. En outre, il y a de plus de personnes seules que jamais. Elles s’installent en général dans des condos urbains de 700 à 1000 pieds carrés.

2) Les terrains résidentiels

L’augmentation démographique jumelée à l’accroissement du nombre de personnes seules rendront nécessaire un nombre plus élevé d’espaces pour la construction d’unités d’habitation. On compte aussi une proportion de plus en plus importante de propriétaires au Québec, note M. Provencher. Les terrains «zonés blanc» offrent donc un très fort potentiel de rendement sur investissement.

3) Les érablières

En plus d’être une terre à bois dont la valeur devrait croître à long terme en raison des tendances démographiques mentionnées précédemment, une érablière permet à court terme de générer des revenus par la production et la vente de produits de l’érable, ce qui permet de financer plus facilement son acquisition. Les baby-boomers en sont friands, souligne M. Provencher.

Visionnez l’entrevue que nous a accordée l’auteur.