Le marché immobilier montréalais suscite de plus en plus d'intérêt chez les investisseurs étrangers. Sans grande surprise, ce sont les Américains et les Français qui arrivent en tête des intéressés. Mais ils ne pas sont les seuls. Les Affaires et Métro ont obtenu et analysé la liste détaillée des comptes de taxes foncières de Montréal envoyés à l'étranger. Première observation, plusieurs dizaines de propriétaires montréalais reçoivent leur facture dans des paradis fiscaux.
Selon la Ville de Montréal, 1 418 comptes ont été postés à l'étranger en 2015. Plus de la moitié étaient destinés aux États-Unis (770 comptes). La France arrive en deuxième place, avec 261 factures, tandis que les Émirats arabes unis complètent le podium avec 41 comptes. La Ville de Montréal émet annuellement 402 289 comptes de taxes. Explorez les données avec l'outil ci-dessous:
Cet outil interactif vous permet de connaître la valeur totale des propriétés situées à Montréal dont les comptes de taxes foncières sont envoyés à l’extérieur du Canada. Les trois boutons cliquables en haut de page permettent de visualiser l’ensemble de ces propriétés, de les répartir par arrondissement et puis de les visualiser par pays. Vous pouvez également choisir un pays dans le menu déroulant; vous verrez alors les sphères qui correspondent aux propriétés dont les comptes sont envoyés dans ce pays, répartis par arrondissement et par valeur.
Nous avons également tenté d'obtenir la même liste détaillée auprès de la Ville de Québec. Dans ce cas, les responsables de l'accès à l'information ont préféré nous en refuser l'accès.
«Attention, la liste des comptes de taxes foncières envoyés à l'étranger, c'est la pointe de l'iceberg, prévient Jean Laurin, président et chef de la direction de Newmark Knight Frank Devencore, une firme immobilière de services-conseils. La plupart des actifs étrangers montréalais sont détenus par des entreprises locales. Un immeuble peut être détenu par une entreprise canadienne qui, elle, est détenue par des étrangers. Les 1 418 comptes envoyés par la Ville, c'est un échantillon, mais ce n'est pas le portrait d'ensemble. Le total, c'est impossible de le connaître vraiment.»
L'enquête conjointe menée par Les Affaires et Métro a d'ailleurs intrigué les experts immobiliers interrogés, en raison du caractère unique de l'information trouvée. Les données sur les investisseurs étrangers sont à peu près inexistantes au Québec.
«Il n'y a pas de bons chiffres sur les propriétés détenues par des étrangers, confirme Paul Cardinal, directeur du service analyse du marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec. Les seuls qui ont déjà tenté une estimation, c'est la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Et ça ne portait que sur les copropriétés. Quand je travaillais là il y a une dizaine d'années, nous n'y sommes pas arrivés.»
Un attrait croissant
Même si les données sont à peu près inexistantes, à l'évidence, Montréal exerce un attrait croissant auprès des investisseurs étrangers.
«Selon ce qu'on entend, oui, l'attrait de Montréal en est progression dans le monde, soutient Paul Cardinal. En raison de la faiblesse du dollar canadien, c'est très intéressant pour un étranger d'acheter ici, pour un Américain par exemple. Nous avons un marché stable, et le contexte socioéconomique l'est tout autant. Ça fait maintenant une vingtaine d'années que nous sommes dans un marché haussier, mais sans exubérance. Nous n'avons pas les fluctuations extrêmes dans les prix comme celles qui ont été observées à Toronto ou à Vancouver.»
Une tendance également observée par le directeur des opérations pour les bureaux du Québec de Sotheby's, une firme de courtage immobilier haut de gamme. «Il y a beaucoup de Français et de Moyen-Orientaux qui s'intéressent à Montréal. Et tout le monde remarque aussi une hausse du nombre d'acheteurs d'origine asiatique. Je ne dirais pas que c'est une hausse énorme, mais il y a bel et bien une tendance à la hausse», constate Sacha Brosseau.
Ce ne sont pas que les particuliers qui s'intéressent de près à la métropole. Les investisseurs commerciaux sont aussi de plus en plus nombreux à venir profiter des occasions.
«C'est une nouvelle tendance depuis environ trois ans, et ça ne fait que commencer, affirme Annie Labbé, experte en immobilier et première vice-présidente, Montréal, chez PwC, une firme d'experts-conseils. On voit beaucoup d'Européens et de Chinois, notamment.»
Paradis fiscaux et évasion fiscale
Parmi les comptes de taxes foncières de la Ville de Montréal que nous avons obtenus, plusieurs dizaines ont été envoyés dans des paradis fiscaux en 2015. Selon plusieurs experts, ce phénomène pourrait cacher des cas d'évasion fiscale alors que, du côté des autorités, personne ne semble surveiller le phénomène. Les Bermudes et les îles Caïmans ne sont que quelques exemples de pays et territoires considérés comme des paradis fiscaux à figurer sur la liste obtenue. Explorez les données avec l'outil ci-dessous:
Chacun des points répartis sur l’île de Montréal (carte du haut) représente une propriété dont les comptes de taxes foncières est envoyé à l’extérieur du Canada. Vous pouvez filtrer les résidences par pays, par arrondissement et même par adresse. Tous les points sont cliquables, sur la carte du monde et sur la carte de Montréal. Ils vous permettent de faire le lien entre la résidence montréalaise et l’adresse de son propriétaire dans le monde.
La valeur totale du patrimoine immobilier montréalais dont les comptes de taxes sont envoyés dans des paradis fiscaux totalise jusqu'à 36,5 millions de dollars, selon notre analyse. Plus du tiers des propriétés concernées se trouvent au centre-ville, dans l'arrondissement de Ville-Marie.
Certaines propriétés ne sont que de simples places de stationnement que possèdent des particuliers, tandis que d'autres semblent être des locaux pour bureaux, valant dans certains cas plus de 1 M$, propriétés d'entreprises privées.
«Pour chaque pays qui a l'air "bizarre" sur la liste des comptes de taxes envoyés à l'étranger, il y a des risques de fraude, c'est sûr», dit Jean Laurin, de Newmark Knight Frank Devencore.
«Les fraudeurs peuvent se montrer très créatifs dans leurs stratagèmes, très innovants, illustre Claude Mathieu, professeur agrégé et responsable du programme de deuxième cycle en lutte contre la criminalité financière à l'Université de Sherbrooke. En principe, il y a bel et bien un filtre en place pour combattre le blanchiment en immobilier. On demande aux avocats, aux notaires et aux courtiers de faire des efforts raisonnables pour déceler les acheteurs, par exemple. Mais parfois, on peut imaginer qu'un ou des intervenants dans la transaction sont de connivence. Et à quel point la société a-t-elle les moyens de lutter contre ça ?»
Avis d'experts
Afin de comprendre pourquoi certains individus pourraient vouloir acheter à Montréal à partir de paradis fiscaux, nous sommes allés à la rencontre de deux experts au sein de la firme d'avocats Lavery. (Il s'agit d'ailleurs de la seule firme qui ait accepté de nous éclairer sur ce sujet litigieux.)
«Ce n'est probablement pas le meilleur secteur [l'immobilier] pour faire de l'optimisation fiscale, croit Luc Pariseau, avocat associé spécialisé en droit fiscal. C'est que les actifs sont tangibles, ils sont visibles.
«Cependant, un étranger pourrait cacher des sommes à son gouvernement en achetant à l'étranger en passant par un paradis fiscal, pour dissimuler du capital, ajoute-t-il. Même si les lois fiscales accordent énormément de pouvoir aux gouvernements du Québec et du Canada, en pratique, il est très complexe d'obtenir des réponses de certains gouvernements qui pratiquent le secret bancaire.»
matthieu.charest@tc.tc ; nael.shiab@journalmetro.com
@MatthieuCharest ; c @@NaelShiab
Méthodologie
C’est en vertu de la Loi sur l’accès à l’information que Les Affaires et Métro ont obtenu la liste détaillée des comptes de taxes foncières envoyés à l’étranger. Cette liste contient toutes les adresses des propriétés montréalaises dont les comptes de taxes foncières sont envoyés à l’étranger, les adresses des destinataires dans le monde, ainsi que le montant des taxes à payer. Avec l’aide de JLR Solutions foncières, nous avons pu recouper des informations afin d’évaluer la valeur de ces immeubles montréalais.
