Pour son nouveau siège social, la Caisse Desjardins de Lévis a opté pour la construction d'un bâtiment qui vise la certification LEED-Or, au coût de 23 millions de dollars. Le chargé de projet à l'époque chez Desjardins, Nicolas Maltais, a calculé le rendement de l'investissement de ce bâtiment vert, qui a remporté en novembre 2015 un prix d'excellence de l'Ordre des architectes du Québec. Comme vous allez le voir, la rentabilité d'un investissement vert n'est pas véritablement calculée en coût d'énergie, mais en hausse de productivité, une mesure cruciale en affaires.
Au prix actuel de l'énergie au Québec, il est difficile d'obtenir un rendement de l'investissement intéressant en améliorant l'efficacité énergétique d'un immeuble, tandis que la diminution des gaz à effet de serre importe moins en raison de notre hydroélectricité. Par contre, les études montrent que les bâtiments verts, mieux conçus que la moyenne, augmentent la productivité des occupants. C'est là où ça devient payant.
Donc, Nicolas Maltais a mis en contexte les deux variables suivantes : le coût approximatif de location d'un local pour bureau de bonne qualité dans la région de Québec, soit de 30 $ le pied carré annuellement (en incluant les frais d'exploitation), relativement au coût estimé de la masse salariale d'un bureau professionnel, qui est de 285 $ le pied carré. Donc, si des mesures vertes, comme celles appliquées à la Caisse Desjardins de Lévis, comprenant l'amélioration de l'éclairage naturel, un meilleur confort thermique et une meilleure qualité de l'air, augmentent la productivité de quelques points de pourcentage, le surcoût associé à la construction d'un bâtiment vert se rembourse automatiquement, sans même prendre en compte les économies en frais d'exploitation.
«Autrement dit : si, par des mesures vertes, on augmente la productivité de 5 %, le coût au pied carré de la masse salariale diminue de 14,25 $ (masse salariale/nombre de pieds carrés). Résultat : on paye ainsi la moitié des coûts de l'immeuble», conclut Nicolas Maltais, aujourd'hui directeur de projet au Groupe Tanguay.
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Des loyers et un taux d'occupation supérieurs
L'analyse de Nicolas Maltais est loin d'être farfelue. À preuve, une étude du World Green Building Council datant de 2013 révèle que 85 % des dépenses en entreprise sont attribuables aux salaires et aux avantages sociaux, moins de 10 % au loyer et moins de 1 % à l'énergie. Autre donnée intéressante : selon l'Association des gestionnaires de parcs immobiliers institutionnels, un bâtiment vert augmente la productivité de 6 à 16 % et diminue l'absentéisme de 15 % !
Comment stimuler la productivité ? Une étude publiée en 2005 par Industrie Canada indique qu'une hausse de lumière naturelle peut accroître la productivité de 13 %, tandis qu'un bon confort thermique, procuré par des bâtiments mieux isolés, peut intensifier le rendement jusqu'à 20 %. Une meilleure ventilation a aussi une incidence sur les maladies respiratoires transmissibles, les allergies et l'asthme, réduisant ainsi l'absentéisme.
Fait surprenant, construire vert n'est pas toujours plus cher. En raison de l'amélioration des pratiques, les surcoûts liés à la construction d'un immeuble certifié LEED sont en constante diminution. «Il est maintenant possible de construire LEED de base ou LEED Argent sans frais supplémentaires», soutient Patrick Côté, chargé de projet en développement durable au Groupe Montoni, un entrepreneur général et gestionnaire immobilier. Par contre, les coûts augmentent pour les certifications LEED Or ou Platine, mais il est difficile d'obtenir des données précises.
Meilleure valeur de revente
Autre avantage : un immeuble vert vaut plus cher. Aux États-Unis, les prix de vente des bâtiments LEED sont en moyenne de 9,94 % supérieurs à ceux de leurs équivalents conventionnels, selon une étude datant de 2008. Leur taux d'occupation est également supérieur de 3,8 % et ils affichent des loyers supérieurs de 3 %.
Dans le secteur résidentiel, des études américaines, citées sur le site Écohabitation, indiquent que les maisons certifiées se revendent 8 % plus cher et restent moins longtemps sur le marché que des maisons semblables non certifiées.
Au Québec, il est possible d'obtenir des subventions, des remises en argent sur l'hypothèque, des rabais sur l'assurance maison et sur la prime de la SCHL si on choisit une maison certifiée LEED ou Novoclimat 2.0, ce qui annule le surcoût vert, ou presque. Dans le cas d'une maison Novoclimat, le rendement de l'investissement serait de 7 ans, selon le ministère de l'Énergie et des Ressources naturelles du Québec, gestionnaire du programme.
