Après une première moitié de 2017 fort active, Cogir n'entend pas s'arrêter. La firme, connue pour ses résidences pour personnes âgées et la gestion d'immeubles, entend bientôt tester un nouveau modèle de développement immobilier.
Le président de l'entreprise, Mathieu Duguay, n'a pas chômé dans les derniers mois. À la fin de 2016, il dévoilait un projet multi-usage dans Griffintown, le Humaniti, d'une valeur de 200 millions de dollars. Puis, il y a quelques semaines, il convolait en justes noces avec DevMcGill, promoteur immobilier résidentiel, dans une transaction qui a fait augmenter du tiers son chiffre d'affaires.
Pas question pour autant d'appuyer sur les freins. M. Duguay, qui dit toujours penser croissance, veut maintenant innover. Ses nouveaux projets seront fortement teintés de la tendance «multi-usage», qui mélange hôtels, commerces, résidences, bureaux et autres usages afin de maximiser l'intérêt des clients et des résidents potentiels.
Et il souhaite aller encore plus loin. «Nous voulons lancer des projets hybrides, qui seraient à la fois des résidences pour personnes âgées et des logements locatifs. Je pense que c'est l'une des prochaines grandes tendances. Nous serions parmi les premiers du monde à réaliser cette vision», explique le président de Cogir.
Plus concrètement, il veut construire des ensembles qui compteront plusieurs centaines d'unités - qui seront en fait de petits villages - en maximisant les usages et les clientèles possibles. «Je suis persuadé que ce modèle-là, d'ouverture sur la communauté et de mixité, contribue à la santé et au bien-être des gens. Si l'on se met à penser de cette manière, ça veut dire qu'on mise sur l'économie de partage, qu'on permet aux gens de partager leurs compétences. Cela pourrait se traduire par des offres de cours de cuisine ou du gardiennage, ou encore, par l'accès des jeunes plus défavorisés du quartier à la piscine intérieure.»
Outre le Québec, «où il reste encore plusieurs occasions à saisir», croit le président, la croissance de Cogir passera par des incursions hors de la province.
En Ontario, notamment. Sur un horizon de cinq ans, l'entreprise veut que 50 % de son chiffre d'affaires vienne de cette province. «C'est ambitieux, admet M. Dugay, mais nous sommes déjà présents là-bas depuis 15 ans dans la gestion d'immeubles.» Et puis, le petit dernier, DevMcGill, qui a un projet en cours au centre-ville d'Ottawa (le ArtHaus), a des vues sur Toronto depuis près d'un an, nous confirme-t-on.
Les États-Unis sont aussi dans la mire de l'entreprise. «Dans quelques années, une fois que nous serons bien établis à l'échelle nationale, nous nous attaquerons au Nord-Est américain, que nous avons identifié comme marché à conquérir dans notre plan d'affaires pour les secteurs du développement immobilier, des services et des investissements.»
Les axes de croissance
Mathieu Duguay explique qu'avec DevMcGill il vient «d'acheter de l'expertise et du temps, en évitant la courbe d'apprentissage». Cette transaction, dit-il, ne sera pas la dernière. En mode prédation, «à la Couche-Tard», il révèle être «en discussion avec d'autres groupes» afin de les acquérir.
Les cibles sont dans les secteurs de la gestion d'actifs, des services, des autres développeurs, ou même «dans un secteur parallèle à l'immobilier, du type qui fait vivre des expériences humaines», lance-t-il, en refusant d'élaborer.
DevMcGill possède ce que Cogir n'avait pas : une expérience comme promoteur de copropriétés et dans la recherche de terrains. C'est le nerf de la guerre pour concurrencer les autres grands de l'immobilier.
Stéphane Côté, président de DevMcGill et maintenant associé dans la nouvelle entité, est un spécialiste de la recherche de terrains, affirme M. Duguay. «Il a une grande expertise. À Montréal, une difficulté importante est que les terrains ont pris beaucoup de valeur. Il y a un effet de rareté. Pour justifier l'acquisition d'un site, il faut que la prise de valeur potentielle soit intéressante.»
Pour Cogir, une prise de valeur intéressante, le sweet spot, c'est au moins 20 % de profits sur l'ensemble d'un projet. «Ça peut sembler peu, explique le président, mais dans un projet de 100 M $ financé à 80 %, où nous investissons donc 20 M $, nous pouvons atteindre un rendement de 100 % avec une prise de valeur de 20 %», soit 20 M $ neufs.
Avec l'acquisition, Cogir vient de doubler son carnet de projets. Encore mieux, puisque DevMcGill n'était pas entrepreneur général, c'est la division construction de Cogir qui va profiter de l'érection de tous les projets actuels et futurs de l'entreprise de Stéphane Côté.
Dans l'ensemble, les projets continueront d'être menés en partenariat avec d'autres. Le réseau de partenaires est notamment constitué du Fonds de solidarité, de Desjardins, de l'Industrielle Alliance, de Charles Ruggieri (un investisseur européen) et de Crédit Mutuel.
Les partenaires permettent de diminuer les risques. «Et on peut aussi avoir des renvois d'ascenseur, dans le sens où eux aussi pourraient nous inviter à participer à leurs projets», dit M. Duguay.
Cogir, qui compte 10 associés, est majoritairement détenue par la famille Duguay.
Cogir c'est maintenant
2 280 employés
500 M$ en coûts de projets cours de construction et de développement en 2018 (Ontario et Québec)
