Sears: une bombe à retardement dans l'immobilier commercial

Offert par Les Affaires


Édition du 08 Juillet 2017

Sears: une bombe à retardement dans l'immobilier commercial

Offert par Les Affaires


Édition du 08 Juillet 2017

Par Matthieu Charest

Le malheur continue de frapper les grands magasins dits «traditionnels». Le 22 juin, Sears a annoncé s'être placée sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers. Pas moins de 2900 emplois seront perdus et 59 magasins seront fermés au Canada, dont 14 au Québec. Après la fermeture de la chaîne Target au pays en 2015, c'est donc au tour de Sears Canada de flirter avec la faillite. Si ce scénario devait se concrétiser, près de 20 millions de pieds carrés se libéreraient et devraient trouver preneur. Une vraie bombe dans le secteur de l'immobilier commercial, qui nage déjà en eau trouble.


«[Sears] n'a pas réussi à se repositionner et à se différencier, explique JoAnne Labrecque, professeure agrégée au Département de marketing de HEC Montréal. De grands magasins traditionnels, il n'en reste plus tellement. Et ce sont les bannières de moyenne gamme qui souffrent. La Baie d'Hudson, par exemple, a réussi à se repositionner dans le plus haut de gamme, tandis que Walmart fonctionne, mais dans l'escompte.»


Comme l'expliquait Nicola Farinetti récemment, le pdg de Eataly USA, dans lesaffaires.com : «Si les gens n'entrent plus dans certains commerces, c'est qu'ils n'ont aucune bonne raison de le faire.»


Reste que Target et Sears ne font pas face aux mêmes enjeux, explique JoAnne Labrecque. «Target avait un problème de logistique, tandis que Sears ne réussit pas à susciter de nouveau le désir des consommateurs.»


Une baisse des espaces occupés


Si les problèmes des deux chaînes n'ont pas la même source, les conséquences sur le secteur de l'immobilier commercial, elles, sont similaires. En effet, la fermeture de tous les Sears se produirait à un bien mauvais moment. Les 15 millions de pieds carrés jadis occupés par Target ne sont pas encore tous réaffectés -ils le sont dans une proportion de 70 % à 80 % selon RBC Marché des capitaux-, et voilà que les quelque 20 millions de pieds carrés de Sears s'ajouteraient à l'inventaire. Le tout alors que le secteur du commerce de détail est en pleine crise.


Sears a pourtant tenté de se redresser au cours des dernières années, notamment en fermant des magasins, en cessant de vendre certaines catégories de produits et en réduisant la superficie qu'elle occupait, afin de réduire ses coûts. En 2009, l'entreprise opérait sur une superficie d'environ 19,8 millions de pieds carrés, excluant les centres de distribution. En 2015, le total de pieds carrés était passé à 17 millions, une diminution de près de 15%. L'initiative aura été vaine. Durant la période où les superficies étaient réduites, les ventes par pied carré passaient de 263$ en 2009 à 185$ en 2015, soit une chute de près de 30% en six ans, selon les données de Desjardins Marché des capitaux.


«Les centres commerciaux et les REITs [fonds de placement immobilier] sont inquiets, affirme Jacques Nantel, professeur émérite à HEC Montréal. En conséquence [les locateurs] sont beaucoup plus conciliants qu'ils l'étaient auparavant envers leurs locataires.»


Selon un rapport produit par BMO Marché des capitaux, les nouvelles en provenance de Sears vont «affaiblir l'attrait pour les fonds de placement en immobilier et peser sur leurs performances».


Pour M. Nantel, il est clair qu'avec la concurrence accrue et l'essor du commerce électronique «nous verrons de plus en plus les surfaces [commerciales] diminuer. Best Buy et Bureau en gros (Staples) sont d'excellents exemples : elles ont réduit leur nombre de magasins et le nombre de pieds carrés qu'elles occupaient.»


«Depuis 2007, pour l'ensemble du secteur du commerce de détail au pays, je constate une baisse de 13 % par habitant du total des espaces occupés et une diminution nette de 5 %. Nous sommes aux prises avec un beau grand problème !» rapporte le professeur émerite.


Une perte de baux importants


Bien sûr, la faillite de la chaîne n'est pour l'heure qu'un scénario, bien qu'il soit fort probable. Certaines analyses, dont l'une provient de Desjardins Marché des capitaux, signalent que «Sears va continuer à donner l'illusion qu'elle va se maintenir en activité, afin que [ce qui lui reste de] ses baux soit racheté par les locateurs».


Sears pourrait donc se désagréger totalement, mais à moyen ou à long terme, ce qui éviterait par le fait même d'injecter des millions de pieds carrés supplémentaires d'un seul coup dans l'offre d'espaces commerciaux.


Il n'en demeure pas moins que ce sont de ternes nouvelles pour les propriétaires de centres commerciaux. Le fonds de placement immobilier Cominar, par exemple, détient 6 baux sur les quelque 30 magasins à grande surface de Sears au Québec. À court terme, le fonds devra composer avec la fermeture annoncée de deux de ces magasins, l'un à Gatineau, l'autre à Saint-Georges.


Et en cas de faillite de la chaîne, l'entreprise devra tenter de juguler la perte d'autres baux importants. Le contexte n'est pas favorable à un tel scénario, alors que Cominar est déjà endettée et que le secteur du commerce de détail est en pleine turbulence.


Cependant, selon une analyse de la Financière Banque Nationale, même si les fonds Cominar, H&R et RioCan sont plus exposés que les autres au risque que pose Sears, ces baux ne représentent aujourd'hui qu'entre 1 % et 1,6 % de leurs portefeuilles. En outre, Cominar a affirmé que les loyers de Sears sont de 30% inférieurs à ceux de Target et que le renouvellement des espaces occupés auparavant par l'américaine a entraîné une hausse des loyers de 30%. Il faudra néanmoins, encore une fois, trouver de nouveaux locataires.


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