Pour la plupart d'entre nous, l'achat d'une maison représente le plus gros investissement que l'on puisse faire. Non seulement cet investissement nous permet d'avoir un toit au-dessus de notre tête, mais il prend aussi de la valeur. Mais en plus, il y a un autre avantage important à considérer, et il provient du fisc. Quand vous vendez votre maison pour plus que vous ne l'avez achetée, le profit n'est pas imposable, du fait de l'exemption des gains en capital sur la vente d'une résidence principale.
L'exemption d'impôt est une bonne raison pour inciter les jeunes à devenir propriétaires dès qu'ils peuvent faire une mise de fonds. C'est également une bonne raison pour que les parents dont les enfants ont quitté le nid ou les retraités restent au domicile familial ou, dans certains cas, déménagent dans une maison plus petite ou un condo, plutôt que de prendre un logement en location.
Rester propriétaire durant la retraite n'est bien entendu de mise que s'il est alors toujours pratique d'immobiliser un montant considérable de capital dans l'immobilier, de payer des impôts fonciers, de gérer les dépenses courantes et de supporter les tracas liés à l'entretien et aux réparations. Et dans le cas des condos, les propriétaires doivent non seulement payer des frais de copropriété de plus en plus importants, mais aussi faire face à l'éventualité de prélèvements élevés pour les réparations ou rénovations des espaces communs.
Il n'en reste pas moins qu'il est difficile de faire mieux qu'un placement exonéré d'impôt qui est généralement bien moins volatil que le marché boursier. Normalement, la moitié des profits issus de la vente d'un bien immobilier et autres investissements en capital est imposable. Donc, le fait de ne pas avoir à payer des gains en capital sur la vente d'une résidence principale peut être très économique à long terme.
Qu'est-ce qui définit une résidence principale? Le plus souvent, il s'agit simplement de la maison, du condo ou de tout autre type de logement où l'on est chez soi. Mais pour ceux qui sont propriétaires de plus d'une résidence, les choses peuvent se compliquer. Ces complications sont attribuables à une générosité inattendue et supplémentaire de l'Agence du revenu du Canada, car tout logement dont on fait un usage personnel à tout moment de l'année peut être considéré comme une résidence principale.
Par ailleurs, vous pouvez assigner le statut de résidence principale à n'importe quel logement pendant une année donnée. La propriété que vous désignez pour une année spécifique ou période de plusieurs années dépendra normalement de l'historique de la valeur marchande de chacune de vos propriétés.
Par exemple, disons que vous avez acheté une maison en ville en 1990 et un chalet en 1998. Si vous vendez votre maison en ville mais que la valeur de votre chalet s'est appréciée davantage depuis que vous l'avez acheté que celle de la maison en ville, vous pourriez décider de demander l'exemption d'impôt sur résidence principale sur l'augmentation de la valeur de votre maison en ville entre sa date d'achat en 1990 et la fin de 1997, et payer les impôts sur les gains en capital pour l'augmentation de sa valeur depuis le début de 1998. Vous pourriez ainsi demander une exemption d'impôt sur l'intégralité du gain de valeur du chalet lorsque le moment sera venu de le vendre.
Il est évident que si la maison en ville a pris plus de valeur durant certaines années après l'achat du chalet, vous pouvez décider de demander une exemption d'impôt sur la maison en ville pour ces années et sur le chalet les autres années.
Si vous désignez plusieurs résidences principales au moment de vendre une propriété -- et que vous payez possiblement des impôts sur les gains en capital -- vous devrez être prêt le cas échéant à prouver aux autorités foncières quelle en était la valeur marchande lors des différentes périodes. Quoique généralement différentes de la valeur marchande, les évaluations effectuées par les municipalités peuvent fournir des point de repère pour les changements de valeur au cours des périodes en question.
Servez-vous du formulaire de l'Agence du revenu du Canada T2091(IND) pour calculer le montant d'exemption et des gains en capital éventuels pour la vente d'un bien immobilier spécifique. Ce formulaire doit être soumis conjointement à votre déclaration d'impôt si vous déclarez un gain en capital résultant de cette vente.
Il existe une autre complication pour les maisons achetées avant 1982. Entre 1972, date de l'introduction de l'impôt sur les gains en capital, et 1981, chaque époux était en mesure de désigner un logement différent en tant que résidence principale. Le formulaire T2091(IND) établit les dispositions pour les désignations antérieures à 1982.
Prenez l'exemple d'un chalet qui appartient à la famille depuis les années 60 :
Aucun impôt ne serait dû sur le gain de valeur jusqu'à la fin de 1971.
Entre 1972 et 1981, le chalet pourrait être désigné comme résidence principale par l'un des conjoints et l'autre conjoint pourrait en faire de même avec l'autre logement, comme la maison en ville, pendant la même période.
À partir de 1982, il faudrait choisir quel logement désigner comme résidence principale, et pour quelles années civiles, au moment venu pour vendre votre propriété. (Notez que, depuis 1993, la définition d'époux comprend les conjoints de fait tel que définis dans la Loi de l'impôt sur le revenu.)
Si vous avez déjà comptabilisé le gain de la valeur de la propriété au titre de l'exemption des gains en capital de 100 000 $ qui était offerte aux contribuables avant le 23 février 1994, vous devrez prendre cela en compte lors de la comptabilisation du gain en capital, ou quand vous utilisez l'exemption relative à la résidence principale, sur la vente de votre résidence. Servez-vous du formulaire de l'ARC T2091(IND)-WS à cet effet.
Notez que si vous demandez tout simplement l'exemption relative à la résidence principale sur une maison, sans désigner une autre propriété durant la période où vous étiez propriétaire, vous n'aurez rien à déclarer sur la vente de cette propriété dans votre déclaration de revenu. Vous n'avez pas à remplir ni à joindre les formulaires mentionnés ci-dessus.
Il existe certaines restrictions sur ce que l'on a le droit de désigner comme résidence principale. Si la propriété était exclusivement utilisée comme propriété de location ou à des fins professionnelles, l'exemption ne sera pas applicable. Et dans le cas d'une grande propriété, seul le demi-hectare de terre qui entoure la propriété peut normalement être rattaché à la résidence principale. Toutefois, si vous pouvez prouver qu'une partie ou l'intégralité du terrain « facilite l'usage » du logement, alors ce terrain peut également faire partie de la résidence principale. Par exemple, cela peut dépendre de la superficie minimale d'un lot défini par la municipalité quand la route d'accès traverse toute la propriété, ou parce qu'un puits se situe en dehors de cette limite d'un demi-hectare.
De plus, souvenez-vous qu'une propriété peut être transférée à un époux au décès du propriétaire sans occasionner d'impôts sur les gains en capital qui soient payables immédiatement. Les impôts sur l'intégralité du montant du gain de valeur seraient payables au décès du deuxième époux, à moins bien entendu que cette propriété soit admissible à l'exemption pour résidence principale.
