Inabordable, la résidence secondaire ? Pas si on la loue. De plus en plus de propriétaires transforment leur pied-à-terre à la campagne en immeuble locatif, tout en l'occupant à l'occasion. Investisseurs immobiliers, le bonheur est-il dans le pré ?

En 2010, un des clients de Nicolas St-Cyr, évaluateur agrée de profession, lui offre son chalet en bois rond quatre saisons, dans Lanaudière, pour un prix légèrement inférieur à la valeur du marché. La raison : il doit vendre rapidement en raison d'un problème de liquidités. Le jeune homme n'hésite pas une seconde, il l'achète avec une idée en tête : en faire la location à court terme. «J'ai pris un risque, car cette propriété se trouve loin de Montréal (1 h 30), elle n'est pas riveraine, et la station de ski la plus proche est à une demi-heure de route», raconte l'investisseur, qui a maintenant 30 ans. Qui voudrait louer ce chalet perdu dans le fin fond des bois ?

Quatre ans plus tard, Nicolas St-Cyr se félicite. Son chalet est si populaire sur le marché locatif qu'il n'a jamais l'occasion d'y passer une seule fin de semaine en amoureux ! «Dès qu'un week-end se libère, j'envoie une offre spéciale à ma liste de clients, et dans le temps de le dire, une réservation est conclue», explique-t-il. Résultat : son chalet se paie de lui-même, et dégage même un surplus. D'ici quelques années, Nicolas St-Cyr pourra donc profiter d'une résidence secondaire entièrement payée ou la revendre à profit. À sa guise.

Qui n'a pas rêvé de posséder un pied-à-terre à la campagne ? Ce rêve est cependant de plus en plus inaccessible pour la majorité des Québécois. Depuis 30 ans, le prix des chalets a littéralement explosé dans les zones de villégiature. Pour les bords de l'eau, c'est la folie. Donc, trop cher, la résidence secondaire ? Pas si on la loue. De plus en plus de propriétaires défraient, en tout ou en partie, les coûts de leur chalet en partageant leur coin de paradis avec de parfaits inconnus. Et quand les locations se font rares, ils en profitent eux-mêmes. Le meilleur des deux mondes, quoi !

C'est ce que font Annie Vaillancourt et François Lavoie, deux amoureux de Charlevoix, où ils ont acquis une résidence près de la station de ski Le Massif. Leur but : la louer 80 % du temps, tout en se réservant quelques semaines chaque année en famille. «On fait un sacrifice en ce moment, mais à notre retraite, le chalet sera entièrement à nous... et entièrement payé», affirme François Lavoie, père de trois enfants. Autrement dit : ils capitalisent à fond.

Investisseur immobilier aguerri, Martin Provencher croit vraiment au potentiel de rendement des résidences secondaires, surtout celles qui sont situées au bord de l'eau. «Près de Montréal, les lacs sont déjà développés et il est impossible d'en creuser d'autres. L'effet de rareté ne peut que propulser les prix à la hausse», dit l'auteur de L'immobilier en 2025. Autre avantage de la location touristique, c'est que le prix des loyers n'est pas assujetti au contrôle de la Régie du logement. «Il n'y a que l'offre et la demande qui déterminent les coûts de location», souligne Martin Provencher.

Le nombre de chalets locatifs a fortement augmenté au cours des dernières années, mais on serait loin de la saturation. «La concurrence est de plus en plus forte, mais la demande l'est également», constate Nicolas St-Cyr. En matière de coût et de commodité, les résidences secondaires ont la cote pour les réunions familiales ou les retrouvailles entre amis, surpassant de loin les hôtels à ce chapitre.

Le bonheur est dans le pré

Louer en haute saison, c'est un jeu d'enfant, disent les propriétaires interviewés. Le véritable défi, c'est d'annualiser la demande pour répartir les locations sur 12 mois. Pour y parvenir, il faut se démarquer du lot. «Il faut en offrir toujours davantage à une clientèle de plus en plus exigeante», explique Alain Rajotte, propriétaire de quatre résidences secondaires à Cap-à-l'Aigle, dans Charlevoix.

La solution de l'entrepreneur : la construction de maisons d'exception dont l'architecture contemporaine est digne des magazines de design. «J'invite mes clients à faire l'expérience d'une maison qui offre une vue sensationnelle sur le fleuve», explique l'homme d'affaires, qui a loué ses résidences à Denis Arcand pour le tournage du film Le règne de la beauté. Malgré l'éloignement des grands centres, ses résidences se paient entièrement à même la location.

Il n'y a pas que les maisons d'architectes qui trouvent preneur. Pour son chalet «ordinaire», la formule gagnante de Nicolas St-Cyr compte trois ingrédients : une construction en bois rond, un classique toujours populaire, une salle de jeux avec table de billard et jeux de société qui permettent aux clients de s'amuser même par temps pluvieux, et un spa extérieur, qui fait oublier l'absence d'un plan d'eau sur la propriété. «Dès que j'ai installé cet équipement, mon taux de location a explosé», soutient-il.

Toutefois, prêter sa maison à des inconnus comporte une part de risque. «J'ai déjà eu du grabuge et des plaintes du voisinage parce que mes locataires faisaient des fêtes d'enfer», raconte Amélie - qui préfère taire son nom de famille -, copropriétaire d'un chalet dans Lanaudière. Nicolas St-Cyr a aussi eu de mauvaises expériences, comme un spa souillé de bière ! «Environ 10 % de la clientèle pose problème, mais leurs méfaits ne nuisent pas à l'intégrité de la propriété», assure-t-il.

Le beau côté de l'affaire, c'est que les locateurs apprennent vite de leurs erreurs. «J'ai maintenant du flair pour détecter les clients à problème», affirme Amélie. Et avec le temps, des clients fiables et fidèles se pointent, ce qui minimise les mauvaises surprises. «Mes "réguliers" représentent 40 % de mes réservations», dit Nicolas St-Cyr.

Gérer à distance

S'occuper d'une maison à distance est un défi majeur. Propriétaire à Petite-Rivière-Saint-François, François Lavoie, qui vit à Québec, a dû longtemps tolérer les factures gonflées du seul plombier de la région pour réparer son spa. «Et puisqu'on n'était pas là pour vérifier la qualité des travaux, on était très vulnérables à cet égard», confie ce militaire. Quant à Amélie, elle remercie le ciel de connaître des locaux qui peuvent la dépanner. «Sans eux, peut-être qu'on aurait déjà vendu le chalet», dit-elle.

Un chalet locatif, c'est une mini-PME. Pour que ça roule rondement, il faut y consacrer du temps. «Quand les gens téléphonent, ils sont déjà prêts à réserver. Si on ne les rappelle pas dans la demi-heure, ils vont ailleurs», témoigne Nicolas St-Cyr, associé chez PCG Garmon. Combien d'heures par semaine faut-il y consacrer ? François Lavoie a fait le calcul : de trois à cinq heures pour l'administration seulement. Et quand vient le moment de profiter du chalet, le propriétaire consciencieux prend souvent le dessus sur le vacancier. «On passe nos week-ends à effectuer des petites réparations et des améliorations. Ce n'est jamais reposant !» soupire Amélie.

Attention ! Les municipalités considèrent les résidences de tourisme comme des immeubles non résidentiels, et si vous changez la vocation d'un chalet, les taxes foncières pourraient augmenter. Dans la région de La Malbaie, les propriétaires de résidence de tourisme ont vu, au début de 2014, leurs taxes doubler pour cette raison.

En ce qui concerne l'assurance habitation, on paie nettement plus cher. «Dès qu'on loue à des inconnus, il y a un changement dans l'évaluation des risques, aspect dont votre assureur tiendra compte», explique Anne Morin, responsable des affaires publiques au Bureau d'assurance du Canada. Ne pas prévenir votre assureur que vous louez la propriété pourrait vous coûter très cher. «En cas de sinistre, on pourrait refuser de vous dédommager», avertit Anne Morin.

La rentabilité d'un tel investissement dépend fortement du prix d'achat. L'avantage pour l'investisseur, c'est que le marché des résidences secondaires est volatil. «Il arrive fréquemment que des propriétaires doivent vendre rapidement en raison de difficultés financières, ce qui crée des occasions», note Nicolas St-Cyr. Toutefois, les propriétaires s'exposent aussi à des risques méconnus de l'investisseur urbain. L'apparition d'algues bleues dans le lac ou un hiver sans neige peuvent faire fondre votre taux de réservation. Avez-vous les nerfs assez solides ?