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Il est révolu le temps où les gens payaient trop cher leurs immeubles, géraient mal et sortaient tout de même gagnants grâce à un marché hyper-inflationniste. Ce qui s'est produit depuis le début des années 2000 est exceptionnel et n'est pas sur le point de survenir de nouveau au cours des prochaines années, selon plusieurs experts et économistes. Plus que jamais, la réussite en immobilier passe par une saine gestion.
«Dans tous genres d'entreprises, et l'immobilier ne fait pas exception, il faut s'assurer un revenu net d'exploitation le plus élevé possible. À titre de propriétaire d'immeubles, pensez constamment à augmenter vos revenus et à diminuer vos dépenses d'exploitation. Vous donnerez ainsi une plus grande valeur de marché à vos immeubles», explique Jacques Lépine, président-fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Laissez aller votre imagination et prenez le temps de réfléchir aux différentes possibilités qui s'offrent à vous. Vous serez un jour beaucoup plus riche.
Imaginons que vous êtes l'heureux propriétaire d'un immeuble de 32 logements et que vous augmentiez vos loyers ne serait-ce que de 15 $ par mois par logement. Étant donné que les dépenses d'exploitation augmenteront également, il vous restera, de façon réaliste, 10 $ par mois de revenu net d'exploitation par logement. L'impact de cette augmentation du revenu net d'exploitation sur la valeur de votre immeuble sera alors de 57 600 $, soit 32 logements x 10 $ x 12 mois = 3 840 $ annuellement, le tout multiplié par 15.
Allons-y maintenant de quelques trucs simples qui feront de vous des investisseurs beaucoup plus riches dans quelques années.
1. La franchise d'assurance
Augmentez le montant de votre franchise, communément appelé le «déductible» applicable en cas de réclamation. Vous pourrez ainsi possiblement diminuer le montant de votre prime d'assurance et ainsi augmenter le revenu net d'exploitation de votre immeuble. Informez-vous auprès de votre assureur ou de votre courtier en assurance de dommages afin de connaître les options qui s'offrent à vous.
2. Contestez l'évaluation municipale
Que diriez-vous de contester la valeur municipale de votre immeuble ? Puisque celle-ci sert de base d'imposition, vous diminuerez la charge des taxes à payer annuellement. Dans la majorité des cas, les conditions sont mentionnées au verso de votre compte de taxes.
3. «Saignez» les radiateurs
Si votre immeuble est muni d'un système de chauffage central à eau chaude, de l'air pourrait se former dans le circuit, réduisant ainsi l'efficacité du système et faisant du même coup augmenter inutilement vos coûts d'énergie. L'automne venu, pensez à «saigner» les radiateurs afin d'évacuer l'air accumulé dans le système. Vous pourrez ainsi réduire la facture de gaz, de mazout ou d'huile.
4. De la visibilité à moindre coût
Optimisez vos publicités. Tentez d'être visible à moindre coût et aux endroits les plus stratégiques afin de rejoindre votre clientèle cible. En plus de réduire vos frais de publicité, vous réduirez également votre taux de vacance.
5. Offrez un accès à Internet sans fil
Que diriez-vous de fournir Internet sans fil à vos locataires ? Appliquez un principe vieux comme le monde. Achetez un service au prix de gros et revendez-le au prix de détail. Songez à des entreprises comme Open-Mesh ou TelKel.
6. Optimisez les pieds carrés
Possédez-vous de grands logements pouvant être subdivisés en de plus petits logements ? C'est bien connu que deux trois et demi se loueront plus cher qu'un six et demi.
Nicolas Lapointe, investisseur immobilier depuis plusieurs années, nous raconte qu'il construit souvent une terrasse à peu de frais, et arrive à louer le logement 100 $ de plus mensuellement. Il s'agit, selon lui, de beaux agrandissements extérieurs ne nécessitant aucun plombier, électricien, ni tireur de joints.
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.
