S'enrichir en louant son chalet

Publié le 01/08/2009 à 10:25

S'enrichir en louant son chalet

Publié le 01/08/2009 à 10:25

Par André Dubuc

Bloomberg

Qui n'a pas rêvé de posséder un chalet au bord d'un lac ? Ce rêve devient nettement plus accessible quand on loue sa propriété pendant les semaines où on ne l'occupe pas soi-même.

Martin Arseneault n'a pas attendu ses 30 ans pour réaliser son rêve. Plombier de métier, il a acheté un premier chalet en 2000. Son voisin l'a convaincu de l'offrir en location. Néophyte, il l'a loué au premier venu, un jeune de 19 ans. Lui et ses 20 amis ont saccagé l'endroit. Lors de ce qui était pour eux le "party du siècle", les fêtards ont démantelé la rampe de l'escalier extérieur pour nourrir le feu de joie, le tout dans un vacarme du diable. Le voisin n'a pas apprécié.


Depuis, M. Arseneault a appris sa leçon : il filtre les clients et exige un dépôt de sécurité. Maintenant âgé de 36 ans, le président de Chalets Arseneault possède cinq chalets dans les Laurentides et Lanaudière, tous offerts en location. Il a tourné le dos à son métier de plombier, qui lui rapportait jusqu'à 100 000 $ par année, et vit de ses chalets, qu'il administre avec sa conjointe, Kim Méthot.


Le couple a accepté de nous raconter sa recette du succès. Nous avons aussi communiqué avec d'autres propriétaires et avec des entrepreneurs qui ont lancé un site Internet d'annonces de chalets à louer. Voici sept conseils pour rentabiliser la location de votre propriété secondaire.


1- Déterminez votre seuil de rentabilité


Vous visez à ce que votre chalet ne vous coûte rien, hormis un paiement initial ? Pour ce faire, les revenus de location devront couvrir les dépenses d'occupation de la propriété : financement hypothécaire, taxes, permis, chauffage, électricité, câblodistribution, frais d'entretien (ménage, gazon, déneigement) et réserve pour travaux majeurs.


Une façon simple de calculer votre seuil de rentabilité consiste à fixer votre tarif de location hebdomadaire en haute saison (été, fêtes de fin d'année, semaine de relâche) à un montant équivalant au paiement de l'hypothèque augmenté des taxes, du chauffage, de l'électricité et des frais de copropriété, s'il y a lieu, explique Christine Karpinski, auteure de How To Rent Vacation Properties by Owner.


Par exemple, si ces frais s'élèvent à 1 200 $ par mois, vous louerez votre propriété 1 200 $ par semaine. Si vous la louez pendant 12 semaines, cela paiera votre hypothèque pour l'année. Si vous la louez pendant 17 semaines, les revenus supplémentaires de 6 000 $ suffiront à couvrir vos autres dépenses.


Il faut toutefois fixer ses prix en fonction du marché. Vous devez aussi garder à l'esprit que plus que votre dette hypothécaire est élevée, plus vous devrez louer votre chalet longtemps avant d'atteindre le seuil de rentabilité.


2- Bien choisir votre emplacement


Il y a sans doute une clientèle pour toute propriété, y compris la maison de rang délabrée, loin des attraits touristiques. Il n'en demeure pas moins qu'un bon emplacement est le meilleur gage de succès, disent nos experts.


"Les propriétés riveraines obtiennent un succès garanti, dit Martin Rouleau, exploitant du site ChaletsauQuebec.com, qui recense quelque 1 600 chalets à louer. Le bord de l'eau est de loin le critère de recherche le plus utilisé sur mon site", précise-t-il.


L'envers de la médaille, c'est que ces propriétés sont plus coûteuses.


3- Affichez votre propriété sur le Web


Il y a 20 ans, annoncer son chalet à louer coûtait une fortune. Moyennant 900 $ par année, vous pouvez aujourd'hui afficher votre chalet sur quatre sites spécialisés couvrant le Québec, le Canada, les États-Unis et l'Europe.


Sur ChaletsauQuebec.com, une annonce d'un an coûte 59,95 $, plus taxes. À ce prix, votre propriété paraîtra également sur CottagesCanadaOnline.com. Pour sa part, le site HomeAway.com couvre l'Amérique pour 329 $ US par année et Homelidays.com, l'Europe, pour 199 euros.


Jacqueline Boisvert, hôtesse de la résidence À la pleine lune, située dans le quartier Laval-des-Rapides, à deux pas de la station de métro Cartier, trouve la moitié de sa clientèle grâce à sa publicité dans Homelidays.com. "Les Européens connaissent bien la formule des appartements touristiques", explique-t-elle.


Pour augmenter votre visibilité, vous pouvez aussi lancer votre site Internet doté d'un nom de domaine évocateur, que vous prendrez soin d'enregistrer. C'est ce qu'a fait M. Arseneault avec son site www.chaletsarseneault.com.


4- Mettez en valeur votre propriété


Il faut que votre annonce soit efficace. De belles photos vous aideront à séduire plus de locataires éventuels.


Chez Quebeclocationdechalets.com, vous avez droit à huit photos pour l'inscription de base de 49 $ pour un an. Créez un lien sur votre propre site Web et ajoutez-y des photos supplémentaires : façade, jardin, vues, cuisine, chambres, salle de bains, accessoires (spa, BBQ), etc. N'hésitez pas à faire appel à un photographe professionnel.


5- Misez sur un bon rapport qualité-prix


Un propriétaire d'une copropriété offerte en location à Montréal, qui ne veut pas être identifié, obtient un taux d'occupation de plus de 90 %. Son tarif à la semaine reste l'un des moins chers à Montréal, tout en offrant une qualité comparable et un emplacement à proximité du centre-ville. "Sur HomeAway.com, il y a plus de 60 offres à Montréal, mais peu ont autant de réservations que moi", dit-il.


Comment vous assurer d'être dans le coup ? Examinez les offres concurrentes sur les sites Internet et tenez compte des commentaires des clients pour établir la vôtre.


6- Protégez votre investissement


Protéger votre investissement en l'assurant contre le feu et autres catastrophes est important, mais plus facile à dire qu'à faire.


Pourquoi ? Assurer une propriété située sur le bord d'un lac (risque d'inondation), loin de votre domicile principal et louée à des étrangers constitue un gros risque pour l'assureur. Les primes coûtent souvent cher. "Ma prime d'assurance a triplé quand j'ai commencé à louer à court terme mon deuxième étage", dit Jacqueline Boisvert, de Laval.


Bien souvent, il faut dire adieu à son ancien assureur, dit Mme Boisvert, qui n'a trouvé que la compagnie Aviva prête à assurer une résidence secondaire offerte en location.


7- Offrez des extras


Dans son livre sur la location sans intermédiaire, Christine Karpinski donne des trucs pour augmenter la fréquentation : permettre les animaux domestiques moyennant un supplément; offrir des rabais en basse saison (comme une troisième nuitée gratuite, que vous ne loueriez pas de toute façon) pour tout séjour de deux jours et plus; prendre un virage famille en offrant une chaise haute; ajouter de l'équipement recherché par les vacanciers. Par exemple, Martin Arseneault a équipé tous ses chalets de spas extérieurs quatre saisons. En plus d'être un attrait, le spa permet de louer la résidence plus cher.


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