Image : les affaires
Vous voulez monnayer l'appréciation de la valeur de votre maison sans avoir à la vendre ? Si vous êtes âgé d'au moins 60 ans, vous pourriez avoir avantage à faire appel à l'hypothèque inversée, un produit qui permet à un propriétaire de transformer une partie de la valeur de sa maison en liquidités.
Portée par la vigueur du marché immobilier, la demande d'hypothèques inversées explose depuis trois ans au Québec : la valeur des nouveaux prêts a quintuplé, pour atteindre 20 millions de dollars en 2009.
De plus, l'offre s'est améliorée. Le promoteur des hypothèques inversées, le Programme canadien de revenu résidentiel (CHIP), est particulièrement actif au Québec depuis qu'il a ouvert un bureau à Montréal, en 2007.
L'institution financière qui chapeaute CHIP s'est également transformée l'automne dernier en banque à charte canadienne, la Banque HomeEquity. Résultat : " Nos taux sont beaucoup plus bas qu'auparavant ", explique Éric Bisaillon, directeur général de CHIP pour l'Est du Canada. La banque est maintenant en mesure de vendre ses propres produits financiers, comme des certificats de dépôt garanti (CPG), et d'avoir ainsi accès aux dépôts des particuliers, ce qui lui permet de financer ses activités de prêts à moindres coûts.
À cela s'ajoute une croissance de la demande, en raison du vieillissement des baby-boomers. " Chaque jour, 1 500 Canadiens fêtent leur soixantième anniversaire ", souligne M. Bisaillon.
Par ailleurs, de nos jours, davantage de retraités se trouvent à court de liquidités, car ils vivent plus longtemps et font face à une fragilisation de leur épargne-retraite en raison de la crise financière de 2008.
Dans ce contexte, il devient donc très tentant pour le retraité d'utiliser l'hypothèque inversée pour arrondir ses fins de mois. Mais avant d'aller de l'avant, il devra mesurer les avantages et les inconvénients de ce produit facile à obtenir, mais qui peut s'avérer coûteux.
Les avantages
1 Un prêt facile à obtenir
Un des attraits de l'hypothèque inversée est la facilité d'obtenir un prêt. Contrairement aux prêts classiques, la décision de vous consentir un prêt n'est liée ni à vos revenus, ni à votre cote de crédit. C'est la valeur nette de la propriété qui importe en premier lieu, soit la valeur marchande de la maison, moins les dettes éventuelles garanties sur celle-ci.
L'âge, l'état civil, et les taux d'intérêt sont également des facteurs. " Habituellement, plus le requérant est âgé et plus l'avoir dans sa maison est important, plus le prêt qu'il obtiendra sera élevé ", précise Sylviane Desparois, porte-parole de l'Agence de la consommation en matière financière.
Le montant qu'un propriétaire peut obtenir est cependant limité entre 10 et 40 % de la valeur nette de la propriété.
2 Une utilisation souple
Le Programme canadien de revenu résidentiel (CHIP) permet aux propriétaires fonciers d'utiliser le capital récupéré comme ils le souhaitent : par exemple, pour financer des rénovations, acheter une rente viagère ou payer des soins de santé.
" En règle générale, les gens utilisent 30 % des fonds pour financer des rénovations, un voyage et rembourser les montants dûs sur des cartes de crédit. Ils placent le reste de l'emprunt (70 %) sur les marchés financiers pour obtenir des revenus de placement ", précise Éric Bisaillon, directeur général de CHIP pour l'Est du Canada.
Soulignons que l'argent emprunté n'est pas imposable. Les intérêts sont déductibles d'impôt si le montant du prêt est utilisé pour gagner un revenu de placement.
3 Un remboursement exigé seulement à votre décès ou si vous déménagez
Contrairement à un prêt classique ou à une marge de crédit, avec l'hypothèque inversée, il faut rembourser le capital et les intérêts seulement lors du décès du propriétaire ou lors de la vente de la propriété.
En cas de décès, c'est habituellement la succession qui s'occupe de tout. La maison est vendue et l'emprunt est remboursé avec le produit de la vente. Dans le cas d'un couple dont l'un des conjoints meurt, le conjoint survivant peut continuer de bénéficier du programme jusqu'à ce qu'il vende sa propriété ou qu'il décède.
Les inconvénients
1 Des taux plus élevés
Les frais d'intérêt sont plus élevés que ceux qu'on obtient normalement pour une hypothèque traditionnelle ou une marge de crédit, bien que les taux offerts aient baissé sensiblement depuis la création de la banque à charte HomeEquity, en octobre dernier.
Par exemple, le taux variable de l'hypothèque inversée s'établit actuellement à 3,75 %, et le taux fixe sur cinq ans, à 5,95 %. C'est environ 0,50 point de pourcentage de plus que les taux hypothécaires réguliers et 1,50 à 2 points de pourcentage de plus que les meilleures offres sur le marché.
2 Un patrimoine rogné
Ces taux élevés ont une influence, puisque les intérêts engendrés par le prêt - qui s'additionnent au montant emprunté - grugent l'avoir propre de la propriété. Tant le propriétaire que les héritiers pourraient être pénalisés par cette perte de patrimoine familial.
Prenons un exemple : votre maison vaut 350 000 $, et vous vous qualifiez pour emprunter 39 % de sa valeur, soit 137 495 $, à un taux de 3,95 % par an. Si elle augmente de 4 % par an, 15 ans plus tard, la valeur de votre maison s'établira à 630 330 $. Mais de ce montant, 247 228 $ de capital et d'intérêts devront être remboursés si vous décédez ou déménagez. La succession héritera du reste, soit 383 102 $, si elle vend la maison à sa valeur marchande.
Dans ce cas-ci, la situation n'est pas dramatique, car votre maison s'est nettement appréciée. Cependant, si votre maison ne s'apprécie que de 2 % par an, vous obtiendrez des chiffres bien différents. Au bout de 15 ans, la maison vaut 471 054 $ mais le capital et les intérêts à rembourser atteindront toujours 247 228 $. La valeur nette de la propriété tombera alors à 223 826 $, au-dessous donc de sa valeur initiale de 350 000 $.
Enfin, si le marché immobilier s'effondre, CHIP garantit que le montant à rembourser ne dépassera jamais la juste valeur marchande de la propriété au moment de sa vente. Par contre, la succession ne retirerait rien de la vente de la propriété.
Cette dynamique pousse Sophie Roussin, porte-parole de l'Union des consommateurs, à affirmer que l'hypothèque inversée est loin d'être avantageuse pour tous. " Certaines personnes âgées, par exemple, doivent déménager dans une maison d'accueil pour recevoir des soins spécialisés, dit-elle. Cependant, elles pourraient ne pas récupérer grand-chose sur leur maison et avoir de la difficulté à payer ces soins. "
C'est pourquoi, ajoute-t-elle, " l'hypothèque inversée ne répond aux besoins que d'une petite fraction de la population. Elle est surtout avantageuse pour les personnes âgées qui souhaitent absolument conserver leur maison et qui n'ont pas d'enfants. "
3 Des frais à considérer
Outre le paiement des intérêts sur le prêt, l'emprunteur devra faire évaluer sa propriété (300 $), payer les honoraires du notaire (frais fixes de 400 $) et verser des frais de clôture de dossier de 1 495 $. Ces deux derniers montants sont déduits du prêt octroyé. Si un client est référé par un conseiller financier, ce dernier pourrait demander des honoraires.
Enfin, une pénalité qui peut représenter de 8 à 10 mois d'intérêts sera exigée si la maison est vendue au cours des trois ans qui suivent l'obtention du prêt. En effet, aucun remboursement anticipé n'est prévu dans le cadre d'une hypothèque inversée.
Hypothèque inversée ou marge de crédit ?
Vaut-il mieux faire appel à sa marge de crédit ou à l'hypothèque inversée ?
Dans le cas de l'hypothèque inversée, le propriétaire est obligé de retirer au moins 1 000 $ par mois jusqu'à ce que la limite du prêt soit atteinte. Par contre, aucun paiement en intérêts et capital n'est exigé avant le décès ou le déménagement, tandis que le paiement d'intérêts est exigé tous les mois dans le cas de la marge de crédit, souligne Éric Bisaillon, directeur général du Programme canadien de revenu résidentiel pour l'Est du Canada. " L'obtention d'une marge de crédit se fait en fonction de nos revenus, tandis que l'hypothèque inversée ne s'intéresse qu'à la valeur de la maison ", ajoute-t-il.
Certaines institutions financières préfèrent promouvoir une marge hypothécaire plutôt qu'une hypothèque inversée. C'est le cas de la Banque Nationale, qui offre la marge Tout-En-Un. " Nous sommes plus à l'aise de vendre nos propres produits ", dit Éric Meunier, directeur principal, Solutions hypothécaires, de la Nationale. Les taux sont plus avantageux, selon lui, et la marge hypothécaire permet de retirer de l'argent selon les besoins. " La gestion est plus personnelle ", conclut-il.
