Le risque rentable des résidences pour aînés

Offert par Les Affaires


Édition du 26 Août 2017

Le risque rentable des résidences pour aînés

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Édition du 26 Août 2017

Selon Daniel Labbé, courtier chez MFCI Capital, le projet Caléo du Groupe Maurice illustre bien l’état du marché. La résidence de 350 unités s’est louée à 70 % au cours du premier jour.

L'offre de résidences pour personnes âgées ne suit pas la demande. D'ici 10 ans seulement, il faudra doubler le nombre d'unités sur les marchés québécois et canadien, estime MFCI Capital. Le marché regorge donc déjà d'occasions d'affaires. Comment en profiter ?


«Actuellement, beaucoup de projets de résidences prennent vie dans un marché où l'offre est grande, mais les unités locatives partent vite. Il y a encore plus d'occasions qu'on le pense», remarque Daniel Labbé, courtier hypothécaire chez MFCI Capital. Il sera conférencier le 21 septembre à l'événement Résidences pour aînés, organisé par le Groupe Les Affaires.


Selon lui, le projet Caléo du Groupe Maurice, à Boucherville, illustre bien l'état du marché. La résidence de 350 unités, qui devrait ouvrir en juillet 2018, s'est louée à 70 % au cours du premier jour. Il y avait une file à 5 h 30 du matin pour louer des appartements. En conséquence, la rentabilité des résidences pour personnes âgées peut atteindre 7 % ou 8 %, contre 5 % ou 6 % pour un immeuble à revenu multilogement.


La taille est importante


Tirer profit du marché n'est toutefois pas un jeu d'enfant. D'abord, investir dans une résidence pour aînés est bien différent d'investir en immobilier locatif ou commercial : c'est gérer une entreprise.


En effet, une résidence est un bâtiment, mais aussi un restaurant, un centre des loisirs, un service de santé, une réception et un service de sécurité. Il ne s'agit pas seulement d'un investissement immobilier. Alors qu'un immeuble à revenus de 300 logements peut compter 3 employés, une résidence pour aînés de la même taille en comptera 60.


«Acheter une résidence ne demande pas seulement d'être un investisseur. C'est plutôt comme acheter un hôtel. C'est un métier, une vocation, même», dit Ghislain Larochelle, formateur en immobilier et fondateur d'ImmoFacile.ca.


Profiter du marché est également difficile parce que les projets les plus rentables sont souvent les plus grands. La raison : qu'il y ait 100 ou 300 unités, les coûts fixes sont à peu près les mêmes. Les nouveaux projets comptent donc rarement moins de 300 unités, ce qui peut demander une mise de fonds de 15 millions de dollars. Construire si grand permet alors d'amortir les coûts d'opération, qui incluent notamment la cuisine, le concierge, le personnel disponible 24 heures par jour, le service des loisirs et les infirmières ou autres préposés. Les grands bâtiments peuvent aussi parfois offrir des installations plus «sexy», note Daniel Labbé, comme des aires communes attrayantes.


Cela ne signifie toutefois pas qu'une petite résidence est incapable d'être profitable ou de faire concurrence à une plus grande. Elle peut se distinguer entre autres par le prix, par un ensemble de services spécialisés, par une ambiance caractéristique ou par une réputation impeccable. Les petits joueurs ont d'ailleurs parfois plus de facilité à offrir une grande qualité générale de service, explique Daniel Labbé. «Comme c'est souvent le propriétaire qui s'en occupe personnellement, une petite résidence peut avoir plus d'âme qu'une grande, où des employés appliquent des règles d'entreprise.»


Se créer un emploi


Donc, comment tirer profit des occasions dans le marché ? Au plus simple, on peut acheter des actions de sociétés publiques spécialisées dans le développement de résidences pour aînés, comme Chartwell, cotée à la Bourse de Toronto. Sinon, il est possible d'investir directement dans les projets de résidences. Sauf qu'un grand nombre de ceux-ci demandent des millions de dollars de mise de fonds et que ceux qui sont plus accessibles sur le plan financier sont plus risqués.


«Je n'investirais pas dans un immeuble de 10 unités, dit Daniel Labbé. C'est un peu comme s'ouvrir une franchise. On se crée un emploi, mais est-ce que ça va être payant ?»


Le financement des résidences de moins de 70 unités est d'ailleurs difficile puisque les institutions financières sont conscientes du défi qui attend les propriétaires. «Pour acheter ma résidence, la seule que j'ai, il a fallu que je fasse une mise de fonds de 50 %», raconte Ghislain Larochelle. Pour accepter de prêter, les banques exigent souvent qu'un emprunteur ait des qualifications dans le domaine, par exemple qu'il ait déjà travaillé dans le domaine de la santé.


À ceux qui acquerront une résidence, Ghislain Larochelle conseille de trouver une manière d'accueillir un plus grand nombre de résidents, soit en agrandissant le bâtiment, soit en le redivisant. Ils pourront alors mieux amortir les coûts fixes tels que la cuisine et les infirmières. Il suggère aussi de s'armer d'une bonne équipe de vente pour remplir les unités. «D'ici quelques années, il va manquer de places pour accueillir les baby-boomers qui vieillissent, prédit M. Larochelle. Ce sera donc une très bonne période pour investir dans les résidences pour personnes âgées.»


CONFÉRENCE Résidences pour aînés


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