Illustrations : daniel robitaille
On trouve de plus en plus de copropriétés à louer sur le marché. Un bon compromis pour ceux qui ne veulent pas acheter tout en profitant du luxe d'un condo neuf.
Dans son appartement neuf, avec salle de bains et cuisine dernier cri, planchers fraîchement vernis et air climatisé, Dominic Forest file le bonheur parfait. Mais à la différence de ses voisins de palier, ce Montréalais n'assume ni hypothèque dans les six chiffres ni charges communes, car ce professeur d'université est locataire. Même si le marché tourne progressivement à la faveur des acheteurs, il ne voit pas les avantages d'accéder à la propriété.
«Si j'étais propriétaire, j'aurais à supporter, en plus de mes versements hypothécaires, des frais supplémentaires d'au moins 800 dollars par mois (taxes foncières et frais de copropriété), ce qui grèverait mon budget. Actuellement, j'ai le meilleur de deux mondes. J'arrive à économiser tout en profitant de la même qualité de vie que mes voisins», affirme ce célibataire, qui a déjà été copropriétaire dans une autre vie.
Comme Dominic Forest, de plus en plus de locataires délaissent les logements traditionnels pour emménager dans un condo offert en location. Pour eux, les copropriétés locatives, généralement situées dans des constructions plus récentes et plus haut de gamme, offrent un cadre de vie beaucoup plus intéressant que les logements des immeubles à revenus. Autre avantage : en copropriété, les locataires bénéficient, lorsqu'on les offre, des mêmes services que les copropriétaires : climatisation centrale, stationnement intérieur ou extérieur, terrasse sur le toit, gym, piscine, etc.
Toutefois, ce luxe a un prix. Dans la région de Montréal, le loyer d'une copropriété est en moyenne de 59 % plus élevé que celui des logements locatifs traditionnels (1 124 dollars, par rapport à 708 dollars), indique la SCHL. Malgré son surcoût, le condo locatif affiche un taux d'inoccupation plus bas (2,7 %) que le logement traditionnel (2,8 %), bien qu'environ 2 900 copropriétés locatives se soient ajoutées sur le marché en 2013. Preuve que la demande est là.
«La location d'appartements en copropriété est un phénomène assez nouveau à Montréal, propulsé par l'entrée d'investisseurs dans ce marché, mais il s'agit d'un phénomène bien ancré à Toronto, où un condo sur quatre est offert en location», affirme Daniel L'Heureux, analyste de marché à la SCHL. Avec un peu plus d'un condo sur 10 à louer, la grande région de Montréal est loin d'être comparable à la Ville reine. Cependant, au centre-ville et sur l'île des Soeurs, le pourcentage de copropriétés offertes en location atteint tout de même 22 %, tandis qu'à Laval, il atteint 17 %.
Dans la région de Québec, même phénomène sur le plan des prix que dans la métropole : le loyer des copropriétés locatives est 30 % plus élevé que celui des logements traditionnels (968 dollars, par rapport à 726). Cependant, on y trouve un taux d'inoccupation beaucoup plus élevé, soit de 5,9 %, par rapport à 2,3 % dans le secteur locatif traditionnel. «Plusieurs promoteurs, qui ont des condos invendus sur les bras, ont décidé de les mettre en location en attendant que le marché reprenne, ce qui expliquerait ce taux d'inoccupation assez élevé», avance Élisabeth Koulouris, analyste de marché à la SCHL.
Grâce à l'émergence de ce nouveau marché, les locataires plus aisés comme Dominic Forest ne doivent plus nécessairement sacrifier le confort pour vivre à loyer, ce qui est souvent le cas dans le marché traditionnel, où les appartements au goût du jour sont une denrée rare. «Le problème, c'est que les règlements de la Régie du logement découragent les investissements dans le marché traditionnel. Résultat : les propriétaires d'immeubles à revenus ne peuvent pas faire concurrence à armes égales au condo locatif», déplore Hans Brouillette, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).
Avant de louer un de ces nouveaux logements, ces locataires doivent savoir qu'ils ne sont pas soumis aux règles de fixation de loyer de la Régie du logement pendant les cinq premières années de location. Autre différence : si le condo est vendu, le nouveau propriétaire a le droit de reprendre le logement à la fin du bail. Donc, le risque d'instabilité est plus important.
