Les investisseurs immobiliers peuvent profiter de l’effet de levier pour multiplier les acquisitions. Mais cet outil n’est pas sans danger...

Août 2015. Nicolas Lapointe conclut l’achat d’un immeuble de 25 logements dans l’arrondissement montréalais d’Ahuntsic-Cartierville. Acheté conjointement avec un autre investisseur, l’immeuble qui coûte deux millions de dollars exige une mise de fonds de 400 000 dollars. Pour payer sa part (200 000 dollars ), l’ex-comptable renégocie l’hypothèque contractée sur un immeuble de neuf logements situé à Ville-Émard. Acheté 535 000 dollars en 2010, ce dernier est évalué à un peu plus d’un million de dollars après les rénovations.

En refinançant l’hypothèque de cet immeuble, Nicolas Lapointe obtient facilement de la banque la somme dont il a besoin pour payer sa mise de fonds. Ça n’est pas la première fois qu’il emploie cette méthode. «Je l’ai fait au moins une fois par an depuis que j’ai commencé à investir dans l’immobilier, en 2004, confie-t-il. C’est la seule manière de faire croître rapidement son parc immobilier.»

Après avoir acheté un premier quadruplex sur la rue Hogan pour 180 000 dollars, dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve, l’ancien comptable s’est passionné pour l’immobilier. Il possède actuellement 9 immeubles et deux condos en Floride, soit un actif net d’environ deux millions de dollars, après dettes et hypothèques.

Acheter sans mise de fonds

 En langage clair, l’effet de levier permet au propriétaire d’un immeuble d’en acheter un autre sans avoir à verser d’argent pour payer la mise de fonds. « Pour la banque ou la caisse, l’équité équivaut à de l’argent comptant», explique Nikolaï Ray, associé principal à Ray Harvey, une firme-conseil en investissement immobilier de Québec.

En général, l’équité représente la diffé- rence entre 80% environ de la valeur marchande du premier immeuble et le solde hypothécaire. Ce taux peut varier entre 75% et 85% selon les institutions. Supposons que votre immeuble a une valeur de 800 000 dollars et que le solde de votre hypothèque est de 500 000 dollars. Vous aurez accès à 80% de la différence entre la valeur de l’immeuble et le solde hypothécaire (300 000 $), soit 240 000 dollars.

Vous pourrez utiliser cette somme tout entière pour payer une mise de fonds, ou en garder une partie pour assumer d’autres frais, comme les rénovations. Cette formule est encore plus avantageuse si votre immeuble a pris de la valeur. En effet, l’équité est calculée sur la valeur marchande actuelle de votre immeuble.

Si l’immeuble évalué à 800 000 dollars a été acheté 725 000 dollars, vous accédez à une partie de cette plus-value en équité. Bien sûr, tout refinancement peut occasionner une hausse des paiements hypothécaires mensuels, puisque le montant de l’hypothèque est augmenté, mais ils ne le sont souvent que de quelques dizaines de dollars par mois.

Attention à l’endettement

Vue comme cela, la formule semble trop belle pour être vraie. Y a-t-il des risques notamment dans l’accumulation de prêts hypothécaires ? « J’y vois assez peu de risque, avance Nikolaï Ray. Ce qu’il faut surveiller de près, c’est notre ratio prêtvaleur, qui ne doit pas être trop élevé.»

Ce ratio (RPV) représente le montant des prêts par rapport à la valeur des propriétés. On le calcule en divisant les prêts par la valeur marchande des propriétés, puis en multipliant le résultat par 100. Mais même si vous perdez votre RPV de vue, croyez bien que la banque, elle, l’aura à l’œil!

«Pour chaque refinancement demandé, la banque n’offrira qu’une partie de la valeur totale de l’équité, généralement autour de 80%, pour s’assurer de limiter l’endettement par rapport à la valeur de l’immeuble», prévient Nikolaï Ray. Le taux d’inoccupation d’un immeuble locatif représente un autre risque.

Si une partie de vos logements n’est pas louée, le surplus de trésorerie baissera rapidement, surtout si vous assumez des frais de rénovation. Plutôt que de dégager un rendement positif, une fois les paiements d’hypothèque effectués, il se peut que vous soyez en déficit.

Cependant, Nikolaï Ray considère cela comme une sorte d’épargne forcée. «Votre immeuble continue de se capitaliser, c’est-à-dire que les revenus de location paient l’hypothèque, souligne-t-il. Globalement, votre rendement reste positif, mais il ne se matérialisera pas sous la forme d’un surplus de liquidités à la fin de l’année.

C’est le même principe qui s’applique à une résidence principale, qui occasionne des frais annuellement, mais qui offre une plus-value à long terme.» Quant à Nicolas Lapointe, le risque ne l’effraie pas. «À condition que l’immeuble ait un bon potentiel de hausse de revenu et de valeur, l’effet de levier est assez sûr. Je choisis des immeubles dans des quartiers en croissance, souvent près d’un métro. Et je n’hésite pas à opter pour ceux qui ont besoin de rénovations.»

Il reste que ces acquisitions en série d’immeubles reposent sur le postulat que leur valeur continuera d’augmenter. Si une chute des prix se produisait, il pourrait devenir difficile pour ces investisseurs de soutenir leur endettement. En juillet 2015, le C.D. Howe Institute rappelait que même si le risque pour le Canada semble faible, d’autres pays de l’OCDE ont vu les prix de l’immobilier chuter subitement de 30 à 50%.

Aucun investissement n’est entièrement sûr. À chacun d’évaluer son degré de tolérance au risque.