Une voix discordante s’élève au-dessus du discours rassurant des banquiers. Le marché de l’immobilier pourrait bien ne pas connaître l’atterrissage en douceur auquel croient les dirigeants des grandes institutions financières du pays, selon un analyste de la firme Capital Economics.

Plus tôt cette semaine, l’Association canadienne de l’immeuble a publié des statistiques qui font état d’une baisse de 17,4% des ventes de maisons existantes au mois de décembre par rapport à la période correspondante l’an dernier. Les prix de l’immobilier ont en revanche poursuivi leur ascension avec une hausse de 3,3 %. «Ces statistiques ont évidemment poussé plus de gens à croire que le marché allait atterrir en douceur», affirme l’analyste David Madani.

Mais il s’agit d’un mirage, selon lui. Dans les cycles baissiers précédents, «le prix des maisons suit la baisse des ventes avec un délai important», affirme-t-il. Il site en exemple le krach immobilier aux Etats-Unis. Les premières baisses des ventes ont été observées à la fin de 2005, note-il. Les prix se sont mis à baisser à la fin 2006, 12 mois plus tard.

L’analyste explique le phénomène ainsi. D’emblée, les vendeurs refusent de baisser les prix, même s’il est plus difficile de trouver des acheteurs. Ils se trouvent ensuite dans une impasse, jusqu’à ce que certains vendeurs exaspérés commencent à réduire leur prix. Une fois que les prix ont commencé à descendre, les acheteurs potentiels fuient le marché peu à peu par crainte d’acquérir un bien dont la valeur pourrait se déprécier. La valeur des maisons continue alors sa descente, parfois sous le niveau de l’hypothèque. Et la spirale se poursuit, puisque la fonte des valeurs pousse les prêteurs à serrer leurs critères, qui exigent des mises de fond plus importantes, ce qui disqualifie des gens qui voudraient acheter. Bref, la demande s'effondre en plusieurs phases. 

«La bonne nouvelle, affirme l’analyste dans son rapport, c’est que le déclin des ventes a été jusqu’ici modeste. La baisse de 17 % est moins importante que celle qu’a connue le marché durant les automnes 2008 et 2009.»

Selon lui, le comportement du marché immobilier au cours du printemps sera déterminant pour la suite. «Nous saurons si le marché connaîtra l’atterrissage brusque que nous craignons ou un atterrissage en douceur que les commentateurs du marché aimeraient que vous croyez.»