(Photo: Bloomberg)

Le modèle financier de la Banque du Canada estime que le marché immobilier canadien est surévalué de 10 à 30%, a dit le gouverneur de la banque centrale du pays, Stephen Poloz, en conférence de presse après la publication de la Revue du système financier (RSF).

La RSF a pour but d’identifier les principales vulnérabilités financières et les catalyseurs qui pourraient transformer ces vulnérabilités en risque pour le système financier.

Selon la Banque, trois importantes vulnérabilités se sont développées dans le système financier : le niveau élevé d’endettement des ménages, les déséquilibres dans le marché du logement et la plus grande prise de risques chez les investisseurs.

Immobilier

«Même si une grande incertitude entoure cette question, selon diverses méthodes d’estimation, dont la nôtre, il existe un risque de surévaluation du marché du logement et, d’après nos calculs, celle-ci serait de l’ordre de 10 à 30 %», peut-on lire dans le document présenté par la Banque du Canada mercredi matin.

La RSF de la Banque du Canada souligne que le pays a connu des corrections des prix des maisons au début des années 1980 et des années 1990, après des périodes caractérisées par une surévaluation des prix de même ampleur. «Toutefois, ces deux épisodes ont été précédés d’une montée beaucoup plus rapide des prix, alors que les attentes d’inflation étaient en hausse. Dans les deux cas, les taux d’intérêt ont augmenté dans le contexte d’une politique monétaire axée sur la maîtrise de l’inflation, et une récession en a résulté», lit-on dans le document.

Or, la Banque du Canada dit n’observer aucune de ces conditions aujourd’hui. «La montée des prix des maisons a été beaucoup plus graduelle et, sur fond de généralisation de la reprise, la résorption des déséquilibres dans le secteur des ménages devrait aussi être graduelle. C’est pourquoi nous prévoyons toujours un atterrissage en douceur dans le marché du logement, mais il est conditionnel à la poursuite du renforcement de l’économie», dit l’organisation.

La Banque du Canada joute que l’atterrissage en douceur du marché du logement ne s’est pas encore matérialisé, notamment parce que les taux hypothécaires ont continué de diminuer au cours de la dernière année, mais également en raison de facteurs régionaux qui ont eu une incidence sur l’offre et la demande de logements. «En effet, les déséquilibres dans ce secteur semblent augmenter légèrement à l’échelle nationale, comme le laisse supposer le redressement sensible des reventes et de la croissance des prix des maisons», dit le rapport.

La RSF souligne que la croissance des prix des maisons a été de 5 à 6% en 2014, un taux supérieur à la progression des revenus. «Cela a ravivé les craintes d’une surévaluation potentielle dans le marché du logement. Bien qu’il soit difficile de le déterminer avec certitude, le large éventail d’estimations, y compris les résultats de nouvelles analyses menées à la Banque du Canada, laisse entrevoir qu’il existe un certain risque que l’immobilier résidentiel soit surévalué», estime la direction de la Banque.

Atterissage en douceur dans l’Est du Canada?

La situation du marché immobilier varie toutefois grandement d’une région à l’autre à travers le Canada. «La croissance des prix des maisons et l’activité sur ce marché sont restées vigoureuses dans certaines grandes villes du sud de l’Ontario et de l’Ouest du Canada. Dans l’Est du pays, la faiblesse des hausses de prix et de l’activité dans le secteur du logement, de même que l’accumulation d’un stock d’habitations, tendent à indiquer qu’un atterrissage en douceur pourrait être en cours», analyse l’institution.

La Banque du Canada croit que la surchauffe de l’immobilier dans les régions de Toronto et de Vancouver est notamment attribuable à l’immigration internationale, une «variable économique fondamentale». Calgary est un autre marché chaud, depuis une décennie, en raison de l’expansion du secteur énergétique.

Or, la Banque rappelle que les variables économiques fondamentales peuvent changer rapidement, citant en exemple le repli récent des cours du pétrole. La RSF souligne d’ailleurs que le recul du pétrole pourrait ralentir le marché immobilier de l’Alberta s’il devait persister.