Lorsque vous achetez une maison ou une copropriété neuve, elle est généralement couverte par une garantie de construction qui protège l’acheteur contre divers risques, allant du vice de construction à la perte de l’acompte qu’il aurait pu verser pour réserver un condo.
La garantie est obligatoire. Elle est administrée par un organisme indépendant sans but lucratif, Garantie Construction résidentielle, qui a pris le relai de l’APCHQ dans l’administration du programme en 2015. Cette année-là, l’association de constructeurs s’était fait retirer le mandat à la suite du cauchemar de la pyrrhotite vécu par des acheteurs de maison neuve de la région de la Mauricie. Ces propriétaires ont dû faire creuser sous leur maison et faire couler de nouvelles fondations, une réparation très coûteuse. Dans la foulée de ce «scandale», l’APCHQ avait été soupçonnée de favoriser ses membres aux dépens des intérêts des acheteurs.
Ces changements imposés par Québec ont été bien accueillis. Sauf que le système demeure largement perfectible. C’est qu’un trou mine l’efficacité du programme. Et ce trou, il va en grandissant!
En effet, dès l’origine, certains types d’habitation ont été dispensés de l’obligation d'être assurée. Cela inclut l’autoconstruction, on peut comprendre pourquoi. Les édifices de copropriétés de plus de quatre unités superposées sont aussi exclus. Autrement dit, les entrepreneurs ne sont pas obligés de garantir un immeuble de condo en hauteur.
Si seulement ce type de construction était rare.
Car le problème, il est là: c’est le type d’immeuble qui connaît la croissance la plus grande actuellement. Par conséquent, de plus en plus de copropriétés neuves échappent au plan de garanties.
Les immeubles en hauteur sont non seulement plus nombreux, mais ils sont de plus en élevés. Selon des données colligées par l’APCHQ, 20 % des condos étaient construits dans une tour de sept étages et plus. En 2016, c’était 39%. À l’inverse, les immeubles de trois étages et moins représentaient 63% des nouvelles copropriétés en 2010. Ce segment a fondu depuis, n’occupant plus 34% du marché en 2016.
Cette tendance en construction se reflète directement dans la proportion d’unités garanties. Au cours des années 2015 et 2016, les unités (tous types d’habitations confondus) enregistrées en vertu d’un plan de garantie obligatoire ont été à leur plus bas: 31% et 36 %. Vous avez bien lu, un tiers seulement des nouvelles habitations sont couvertes par le plan obligatoire. Le reste? Les associations de constructeurs offrent encore des garanties, mais leurs couvertures sont de moindre qualité. Surtout, elles sont facultatives.
Les primes versées par les entrepreneurs à GCR en vertu du plan obligatoire varient selon la cote attribuée à celui-ci. Cette cote est déterminée en fonction de ratios financiers et de critères de qualité. L’entrepreneur ayant la cote AA, la meilleure, paiera une prime de 1130 $ par unité. Celui ayant la cote la plus basse, D, devra versé une cote de 2053 $. La facture est refilée aux clients, le plus souvent.
Les immeubles en hauteur ne sont pas couverts, car ils représentent un risque plus élevé. Pourtant, GCR évalue la prime à seulement 1800 $ par copropriété pour offrir une garantie sur les immeubles en hauteur.
C’est pourquoi le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec (RGCQ) réclame que le plan de garantie obligatoire soit étendu aux immeubles en hauteur.
