Fiducies immobilières : est-ce le moment?


Édition du 06 Février 2016

Fiducies immobilières : est-ce le moment?


Édition du 06 Février 2016

[Photo : Shutterstock]

Les fiducies de placement immobilier (FPI) n'obtiennent guère la faveur des investisseurs depuis un certain temps déjà. Le moment est-il venu de leur accorder une petite place en portefeuille ?

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Plusieurs tuiles se sont abattues sur le secteur dans les dernières années. De un, le règne des très bas taux d'intérêt tire peut-être à sa fin. Les coûts de financement des différents opérateurs d'immeubles grimperont dans les années à venir.

De deux, plusieurs sociétés immobilières ayant pignon sur rue en Alberta sont secouées par la chute abrupte du prix du pétrole brut. Les plus petites entreprises qui oeuvrent dans l'industrie énergétique ont non seulement réduit leurs dépenses d'investissement, mais aussi leur main-d'oeuvre. Jadis choyés par des conditions salariales avantageuses, certains travailleurs devront adapter leur nouvelle réalité économique à celle qui prévaut chez un autre employeur... ou en fonction de leurs prestations de chômage. Une situation susceptible d'avoir un impact financier pour des propriétaires d'appartements qui détiennent la majorité de leurs actifs en Alberta. «Les FPI ayant une exposition significative à l'Ouest canadien ont largement sous-performé leurs pairs en 2015», observe Steve Bélisle, gestionnaire de portefeuille principal chez Gestion d'actifs Manuvie.

À ce sujet, Marchés mondiaux CIBC recommande de sous-pondérer Boardwalk (Tor., BEI.UN) et Dream Office (Tor., D.UN) en portefeuille. Le premier, en raison du fait que 79,5 % de ses actifs immobiliers sont situés dans l'Ouest canadien ; le second, parce que Calgary et Edmonton sont reconnus comme les marchés géographiques les plus vulnérables dans le domaine de la location de bureaux. «Les nouvelles constructions pourraient respectivement ajouter 8 % et 7 % à l'offre de locaux existants, pendant que le taux actuel d'inoccupation à Calgary a bondi à 12 % au troisième trimestre de 2015», remarquent les analystes de l'institution.

Finalement, la réalité semble avoir rattrapé certains FPI (real estate investment trust ou REIT) qui ont vu quelques importants locataires s'effondrer en 2015. C'est ainsi que les insuccès de Target, au Canada, ont compliqué l'exercice financier de RioCan (Tor., REI.UN) et de Cominar (Tor., CUF.UN), notamment. «Plusieurs autres détaillants ont fermé leurs portes en 2015 - Jacob, Bombay et Future Shop - ce qui est venu ajouter de la pression sur les propriétaires de centres commerciaux», souligne M. Bélisle. Un récent rapport de Canaccord Genuity indique d'ailleurs que 572 magasins ont fermé leurs portes depuis 24 mois, pour une superficie totale de 17,3 millions de pieds carrés. Cela, sans compter les craintes que suscitent les difficultés du détaillant Sears, qui possède ou loue 197 espaces au Canada, pour une superficie totale de 23,3 M pi2. Même le géant Wal-Mart a récemment annoncé la fermeture de 269 magasins, dont plus de la moitié aux États-Unis et une soixantaine sur le marché brésilien.

Plusieurs risques pèsent donc dans la balance. Certains bémols nuancent cependant l'ampleur des risques.

Une assise solide ?

Si ces sociétés restent sensibles à des coûts d'emprunt supplémentaires, le risque d'une hausse rapide et vertigineuse des taux d'intérêt au Canada demeure limité. «La majorité des FPI maintiennent un ratio d'endettement oscillant entre 50 % et 60 % de la valeur comptable brute : une augmentation potentielle du taux d'intérêt de 0,25 % par les banques canadiennes ne risque pas de toucher le rendement de ces FPI», estime Stéphanie Lincourt, première directrice, audit, chez Richter. Ces sociétés ont d'ailleurs eu amplement le temps de se préparer à une telle éventualité. «Les FPI gèrent le risque de taux d'intérêt de façon très prudente en échelonnant le renouvellement de leurs dettes, en renouvelant un montant comparable tous les cinq ans», dit-elle. Et, d'une pierre deux coups, ces renouvellements effectués au fil du temps leur donnent l'occasion d'augmenter les revenus locatifs - donc la valeur des immeubles - et, éventuellement, le montant admissible au financement. Bien que potentiellement dilutives du bénéfice, d'autres solutions existent aussi en matière de financement. «L'émission de débentures convertibles ou d'unités supplémentaires est toujours une possibilité», ajoute-t-elle.

Certains titres du secteur se vendent désormais à un escompte important comparativement à la valeur nette de leurs actifs. «L'évaluation des FPI canadiens est présentement très attrayante, forte d'un escompte sur la valeur nette des actifs d'environ 12 %», estime Steve Bélisle. C'est sans compter le rendement alléchant attendu des distributions versées par ces sociétés, souvent assurées par les fonds ajustés provenant de l'exploitation par part. De par leur statut juridique, les FPI sont effectivement dans l'obligation de verser de 70 % à 100 % de leurs bénéfices aux détenteurs de parts. Stéphanie Lincourt préfère évidemment les FPI dont le ratio de distribution se maintient sous les 90 %. «Ils pourront mieux faire face à la tempête si les taux d'intérêt augmentent tout en conservant le montant de distribution actuel par unité», résume-t-elle.

› Le détaillant Sears, qui connaît des difficultés, possède ou loue 197 locaux au Canada, pour une superficie totale de 23,3 millions de pieds carrés.

› 572 magasins ont fermé leurs portes depuis 24 mois, pour une superficie totale de 17,3 millions de pieds carrés.

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