Comment vos finances personnelles seraient-elles touchées par une baisse de 30% de la valeur de votre maison? Hélène Bégin, économiste principale du Mouvement Desjardins, se fait souvent poser la question par des propriétaires inquiets. Bien qu’elle n’anticipe pas de correction à court terme, elle a fait l’exercice pour que les Québécois comprennent bien l’effet d’un tel scénario, explique-t-elle en entrevue.

Si jamais les prix de l’immobilier résidentiel chutaient de 15% à 30% en deux ans, entre 100 000 à 120 000 Québécois quitterait la «zone sécuritaire» pour tomber dans une situation d’ «inconfort financier», estime l’économiste dans une étude publiée lundi. Environ, 87% des ménages se situent dans la «zone de confort financier» en 2016. Ce chiffre reculerait à 83% advenant une dépréciation de l’immobilier de 15% et passerait à 80% advenant une dépréciation de 30%.

Quel serait l’impact sur vous? Peut-être rien… Si les chiffres peuvent faire peur, la plupart des propriétaires ne subiraient qu’une dépréciation sur papier, rassure Mme Bégin. Pour que la perte se matérialise, il faudrait que les propriétaires vendent leur maison au mauvais moment. «Le chiffre de 100 000 à 120 000 serait atteint dans le cas théorique où tous les propriétaires vendraient en même temps », précise l’économiste en entrevue.

La date d’acquisition jouera également un rôle sur la perte potentielle subie par les propriétaires-vendeurs. Plusieurs propriétaires ont profité de «l’ascension spectaculaire des années 2000», ce qui procure un coussin contre les corrections. En fait, une baisse de 15% amènerait les prix au niveau de 2010; un recul de 30% au seuil de 2007.

Au bout du compte, les ménages les plus vulnérables à une baisse des prix seraient ceux qui ont acheté leur maison récemment, ceux contraints de vendre en raison d’une perte d’emploi ou d’un déménagement et ceux qui ont profité de l’appréciation de leur maison pour s’endetter davantage, résume l’étude.

Une seule partie de l’équation

En entrevue, Hélène Bégin reconnaît que ce scénario isole une variable et ne prend pas en compte toutes les conditions qui entoureraient une telle hypothèse. Parmi les ingrédients qui pourraient s’ajouter au cocktail, on compte une hausse du chômage ou une augmentation des paiements hypothécaires liée à une hausse des taux d’intérêt.

L’économiste a choisi délibérément de se concentrer sur une seule partie de l’équation. «On voulait isoler cette variable dans un but d’éducation, explique-t-elle. Bien des gens me demandent s’ils seraient touchés par une baisse de la valeur de leur maison. On a voulu faire l’exercice pour montrer qui seraient touchés ou pas. On voit qu’un propriétaire ne serait pas nécessairement touché s’il n’avait pas à vendre sa maison. En prenant plusieurs éléments pour créer un scénario hypothétique, il aurait été difficile de savoir quel élément est responsable de quoi.»

Mme Bégin a fait un exercice semblable au début du mois sur l’impact d’une hausse des taux d’intérêt sur les ménages. Elle y démontre qu’une augmentation significative du taux directeur aurait des répercussions «notables» sur une plus grande part des ménages. D’ici 2021, entre 20 000 et 40 000 ménages (6% à 6,7%) pourraient se trouver dans un inconfort financier si le taux directeur se trouvait dans une fourchette d’entre 3% et 5%.

L’économiste a mis dans ses modèles une correction de 15% à 30% en deux ans pour que le choc soit assez grand et généralisé. «Ce serait une baisse assez importante et assez rapide, explique-t-elle. La chute des prix immobiliers liée à la récession du début des années 1980 et celle du début des années 1990 a été dans une fourchette de 10% à 15%.»