Comme rien n'est facile en affaires, et l'immobilier ne fait pas exception à la règle, j'ai cru bon vous présenter une série de conseils qui sauront être utiles dans votre démarche d'investisseur immobilier. Plusieurs m'ont demandé de faire un article «motivant». Le voici donc. Les conseils vous sont présentés sans ordre de priorité. Gardez à l'esprit que c'est leur application dans l'ensemble qui pourra augmenter vos chances de mettre la main sur la perle rare.

1. Agissez dès maintenant

Le moment idéal pour passer à l'action est «maintenant». Rappelez-vous qu'une transaction immobilière est bonne dans la mesure où on veut bien qu'elle le soit. À tout moment, des gens sont prêts à vendre. Ils deviennent motivés à se départir de leur bien immobilier, pour une raison ou une autre. Pensons à un déménagement, une séparation, la retraite, des difficultés financières, etc. Ainsi, on peut faire de très bonnes transactions, rentables, en tout temps, dans tout secteur, quelle que soit la période économique. «Focalisez vos recherches afin de trouver des vendeurs motivés ou encore des propriétés en détresse», nous dit Jean-Pierre Du Sault, accompagnateur autorisé au sein du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.

2. Connaissance égale pouvoir

«Connais-toi toi-même et connais ton secteur.» Devenez un roi ou une reine de telle ou telle ville, de tel ou tel quartier. Grâce à cette expertise, tous les secteurs pour investir sont bons. Déterminez ce qui vous convient le mieux. Est-ce d'investir dans les maisons, les condos, les plex, les chalets, l'immobilier commercial, etc. ? Devenez expert d'un créneau en particulier. Que ce soit un projet neuf, à rénover ou à rafraîchir, un achat pour faire de la location pour de courts séjours, une conversion en condos, des chambres d'étudiants, etc. L'immobilier comporte plusieurs facettes, et les meilleurs choix proviennent d'une bonne connaissance de soi et du secteur choisi. L'immobilier, c'est local. Ne vous dispersez pas trop.

3. Le financement, l'une des clés du succès

Connaissez à l'avance les règles de financement, les mises de fonds requises et les coûts liés à une nouvelle acquisition - inspection, notaire, étude environnementale, etc. Sachez de quelle façon se finance ce que vous convoitez, ne serait-ce qu'un seul condo. Lorsqu'une aubaine se présente, il vous faut être rapide et il serait malheureux de perdre la bonne affaire à cause d'une mauvaise connaissance du fonctionnement du financement. Considérez les institutions financières comme des alliés qui vous permettront de vous enrichir. Entrez en relation avec un ou des directeurs de comptes bancaires et souvenez-vous que la chance est la rencontre entre la préparation et l'occasion.

4. Faites des offres, des offres et encore des offres

Présentez vos offres uniquement par écrit et ne négociez jamais de prix verbalement. Une offre écrite vaut de l'or et peut devenir instantanément très convaincante aux yeux du vendeur s'il est réellement motivé à vendre. Ne vous laissez pas impressionner par le prix de départ demandé. Face au vendeur, mettez l'accent sur vos qualités d'acheteur. Lorsque cela est possible et que cela s'applique, une préqualification bancaire est un atout majeur. Un vendeur sera beaucoup plus enclin à accepter votre offre s'il constate que vous êtes en mesure de financer l'acquisition.

À l'opposé, ne vous entichez pas outrageusement d'un projet en particulier. «Reconnaissez votre limite et le moment, s'il est à propos, de vous retirer d'une affaire en vous disant qu'une autre meilleure vous attend quelque part. Ce walk-away power [possibilité de déclarer forfait] est aussi très convaincant en négociation, si vous êtes réellement prêt à vous retirer de la transaction», mentionne M. Du Sault.

5. Le profit se fait à l'achat

Achetez toujours en bas du marché, peu importe l'endroit, le terrain ou le type d'immeuble. Que ce soit pour les «flipper» ou les conserver, rien ne justifie de payer trop cher vos acquisitions, à moins bien sûr d'y déceler un potentiel inexploité réalisable à court terme. Négociez vos dossiers sur tous les aspects (secteur, rentabilité, condition de l'immeuble, marché, qualité de la clientèle, etc.) pour arriver à votre prix, celui de votre propre économie, et ne vous fiez qu'à vous-même. Ne vous en remettez pas aux courtiers ni aux banquiers. Encore moins aux vendeurs ni au beau-frère. Gardez à l'esprit que le prix demandé ou l'évaluation municipale ne sont pas toujours des références.

6. Une question d'attitude

Restez courtois et cultivez vos relations, que ce soit avec un courtier, un vendeur, un notaire, un banquier, etc. Une bonne réputation est un atout précieux. De plus, soyez reconnaissant et sachez le démontrer. Si un conseil provenant d'une relation d'affaires vous permet de gagner ou d'épargner beaucoup d'argent (par exemple, «fais cela de telle façon dans la transaction», «inclus ceci dans ton offre», «demande cela au vendeur»), démontrez de la gratitude.

7. Formez-vous adéquatement

Tenez-vous à jour et profitez de formations continues par des lectures inspirantes et instructives, des participations à des séminaires ou à des conférences. Diminuez vos heures de visionnement de nouvelles à la télé ou de lecture de journaux (sauf celui-ci !). Elles découragent la plupart du temps. Utilisez les réseaux sociaux à bon escient.

8. Avec qui partager ?

Choisissez votre environnement immédiat. Sachez garder certains de vos projets pour vous. Plusieurs personnes proches, consciemment ou non, chercheront à vous décourager dans vos projets immobiliers. Certains peuvent ne pas aimer votre réussite ou vous transmettent leurs peurs «pour votre bien».

9. Go ! Go ! Go !

Le succès n'est pas le fruit du hasard et n'arrive pas sans effort. Restez actif, faites des visites, appelez des vendeurs et des courtiers, faites de la prospection, cherchez sans cesse. Soyez vigilant et n'attendez pas qu'une occasion vous tombe sous la main. Bannissez de votre discours la fameuse phrase : «En tout cas, si tu vois de quoi...» Soyez celui ou celle qui «voit de quoi» sans attendre après qui que ce soit.

10. Changez de recette

Souvenez-vous que, pour obtenir un nouveau gâteau dans la vie, il faut savoir changer de recette. «Continuer de faire ce que vous faites présentement donnera les mêmes résultats, qu'ils soient heureux ou pas. Ainsi, organisez votre vie afin de faire de la place à ce qui compte vraiment. Il y a toujours une raison de ne pas le faire, mais les gagnants ne s'en soucient pas», dit Jean-Pierre Du Sault.

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d'investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.