Le prix des petits plex a bondi de 177% au Québec au cours des 15 dernières années, alors que l’augmentation des loyers est loin de suivre le même rythme. Est-ce encore rentable d’acheter et d’occuper un immeuble de cinq logements et moins ?

En 2009, lorsqu’il a vendu son condo pour acheter et occuper un quadruplex de l’arrondissement montréalais de Ville-Marie, Steve Forget cherchait à la fois une qualité de vie et un investissement à long terme. Sept ans plus tard, il sait déjà qu’il a gagné son pari : il profite d’un logis agréable financé en partie par ses locataires, tandis que la valeur estimée de son immeuble a grimpé de 42% depuis l’achat.

«Ça été la meilleure décision de ma vie, dit le propriétaire, également auteur du blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com. Si je n’avais pas ré-hypothéqué pour financer d’autres immeubles, ça ne me coûterait rien pour me loger actuellement.»

Pas si fou

En tant que propriétaire-occupant, peut-on encore compter sur des locataires pour financer l’hypothèque d’un immeuble de cinq logements et moins ?

Sur papier, rien n’est moins sûr : en raison de la flambée des prix, la rentabilité potentielle des petits plex (2 à 5 logements) n’a rien à voir avec la période bénie du début des années 2000. Ainsi, les données compilées par la Fédération des chambres immobilières du Québec indiquent que le prix médian de ces immeubles est passé de 130 000$ en 2000 à 360 000$ en 2015, soit une augmentation de 177%. Pendant la même période, les loyers ont augmenté d’à peine 27%, selon les données de Statistique Canada.

Président de la firme Ray Harvey, une firme-conseil en investissement immobilier, Nikolaï Ray fait une autre analyse de la situation. Si l’on tient compte de l’inflation, de l’augmentation des loyers – selon ses données, elle est plutôt de 46% entre 2001 et 2015 – et de la baisse des taux d’intérêt, la valeur des petits plex (en dollars actualisés) est grosso modo la même qu’à l’orée du siècle, estime-t-il.

«Compte tenu de tous les facteurs économiques, les prix n’ont pas autant fluctué qu’on le pense. Autrement dit, il est tout aussi possible d’obtenir de bons rendements aujourd’hui qu’en 2001.» Exception faite des duplex, nuance-t-il, qui génèrent moins de revenus que les immeubles de 3 à 5 logements.

Le juste prix

Vrai que les immeubles sont chers, remarque Jacques Lépine, président-fondateur du Club des investisseurs immobiliers. D’où l’importance de ne pas céder aux coups de cœur et de faire ses calculs avant d’acheter, selon lui.

«Un petit plex, c’est de l’épargne forcée : un jour, il sera payé en plus d’avoir pris une certaine valeur. Et contrairement à une maison unifamiliale, on peut compter sur les locataires pour payer les dépenses et les taxes.»

Par ailleurs, les immeubles locatifs sont peu vulnérables aux soubresauts des cycles économiques, souligne Nikolaï Ray, ce qui fait d’eux un placement sûr à long terme. «Même si les taux d’intérêt montent, les plex demeurent un bon placement car les taux d’inoccupation baisseront, ce qui stimulera la demande pour des logements. En fait, ce marché est tellement stable qu’il en est plate !»

Pour évaluer la rentabilité potentielle d’un immeuble et gérer le risque financier qui y est associé, Steve Forget utilise un fichier de simulation. «Je fais différents scénarios sur 25 ans en jouant avec les taux d’intérêt, les taux d’inoccupation, l’inflation, les dépenses, etc. Ça me permet de voir si la propriété est rentable ou non, compte tenu de l’impôt qu’il y aura à payer sur les revenus.»

Un mode de vie

Devenir propriétaire-occupant, c’est aussi une vocation : il faut veiller à l’entretien de l’immeuble et aux réparations et accepter de vivre avec des locataires qui vous marchent sur la tête, dit Steve Forget.

Il faut aussi tenir compte du coût d’opportunité, poursuit-il : l’argent qui sert à la mise de fonds initiale ne générera pas de profit comme s’il avait été investi dans un fonds de placement, par exemple.

En 2016, recommanderait-il à de potentiels propriétaires-occupants de se lancer dans la même aventure que lui dans le but de s’enrichir ? «Certainement, mais peut-être pas en investissant dans un duplex, qui sera plus long à rentabiliser.»

Un avis que partagent également Jacques Lépine et Nikolaï Ray. À condition d’acheter au bon prix.