Pour de nombreux Canadiens, leur domicile est leur actif principal. Être propriétaire d'une habitation s'accompagne également de la bienveillance de l'Agence du revenu du Canada (ARC) : par ce qu'on appelle l'exemption pour résidence principale (ERP), les gens bénéficient généralement d'une exemption de l'impôt sur les gains en capital quand ils vendent leur résidence principale.
L'ERP ne va pas disparaitre. Toutefois, de récents changements de la règlementation annoncés par le gouvernement du Canada ont établi des limites quant à ceux qui peuvent se qualifier pour bénéficier de cet avantage fiscal. Et pour ceux qui sont toujours en mesure d'en bénéficier, l'ARC a introduit de nouvelles conditions de déclaration en cas de vente d'une habitation.
Contexte
Habituellement, quand on vend un actif, comme par exemple une action, et qu'on enregistre un gain, ce gain est imposable. Toutefois, cela n'est pas habituellement le cas pour une résidence personnelle au Canada. Chaque « unité familiale », qui regroupe les parents et les enfants de moins de 18 ans, a le droit de déclarer une résidence principale par an.
En fait, une famille n'a pas à vivre dans une maison pendant l'année entière pour réclamer une exemption, cette exemption étant offerte à la famille si le ou la contribuable, son conjoint ou sa conjointe ou un de leurs enfants a « habité normalement » dans l'habitation qui a été vendue et a procuré un gain en capital. Cela, dit, la définition de l'ARC du concept d'« habiter normalement » est assez généreuse. Elle permet par exemple à un chalet ou un autre domicile de vacances d'être désigné comme résidence principale du moment qu'un membre de la famille l'occupait pendant une année donnée.
Bien entendu, le fait que l'on ne puisse désigner qu'une seule résidence principale par an soulève quelques questions. Et si on doit déménager à l'autre bout du pays au milieu de l'année? Dans un tel cas, par exemple, vous pourriez vendre une maison à Montréal pour acheter un condo à Edmonton. Heureusement pour le contribuable, l'ARC reconnaît depuis longtemps ce problème potentiel et a prévu le moyen de remédier à cette situation en permettant aux Canadiens de déclarer deux résidences principales l'année où ils déménagent.
Ce qui va changer
Au début d'octobre, le ministère des Finances fédéral a annoncé que des changements seraient apportés à la façon dont fonctionnerait l'ERP. Les deux premières mesures visent à assurer, selon le ministère, « que l'exemption pour résidence principale s'applique uniquement dans les cas appropriés ».
Une personne qui n'était pas résidente du Canada l'année où elle a fait l'acquisition d'une propriété ne sera pas en mesure de demander l'ERP pour cette année-là au moment où la propriété sera vendue. « Un des objectifs de la nouvelle législation est de réduire l'avantage fiscal de l'exemption accordée à ces non-résidents alors que le gouvernement essaie de réduire le nombre d'intervenants qui alimentent la hausse du marché de l'habitation », dit Robert Handelman, vice-président responsable de l'impôt et du patrimoine à Natixis Global Asset Management.
Après l'année fiscale 2016, les fiducies ne pourront déclarer une propriété comme résidence principale que si elles répondent à certaines exigences d'admissibilité. « Les nouvelles règles ont limité les situations où une fiducie peut désormais être admissible à l'ERP quand elle est propriétaire d'une habitation qui en bénéficiait précédemment, dit M. Handelman. Les nouvelles règles précisent que les seules fiducies dorénavant admissibles seront des fiducies en faveur de soi-même, au profit du conjoint, mixtes en faveur du conjoint, pour invalides, ainsi que les fiducies pour les enfants mineurs d'un parent décédé. »
Les nouvelles règles rendent également la transparence obligatoire aux Canadiens qui souhaitent bénéficier de l'ERP. Avant ce changement, les contribuables n'avaient pas à déclarer à l'ARC qu'ils avaient vendu leur résidence principale afin d'être admissibles à cette exemption. Ils se contentaient de ne pas déclarer le gain ou la perte en capital sur leur déclaration d'impôt sur le revenu.
Pour les années fiscales débutant après le 2 octobre 2016, le gouvernement « exigera à tout contribuable de déclarer la disposition d'une propriété à l'égard de laquelle l'exemption pour résidence principale est demandée ». Cette divulgation doit être effectuée sur un formulaire de l'annexe 3 et faire état des caractéristiques principales de la propriété : année d'acquisition, description de la résidence et prix d'achat et de disposition.
En résumé
Il est essentiel, aux termes de ces nouvelles règles et pour la plupart des propriétaires qui souhaitent bénéficier de l'ERP, qu'ils le demandent expressément en déposant une demande auprès du gouvernement pour l'année où la propriété a été vendue. Si cette demande d'ERP n'est pas faite pour l'année en question, l'ARC autorisera des modifications à la déclaration, mais les intéressés pourront être sujets à une pénalité dont le montant sera le chiffre le moins élevé entre 100 $ par mois de retard et 8 000 $.
