[Illustration: Dorian Danielsen]
À qui appartiendra la propriété ? Sera-t-elle enregistrée au nom de l'acheteur, d'une société ou d'une fiducie ? Bien répondre à ces questions peut procurer des avantages financiers et légaux fort intéressants.
«Le mode de détention choisi dépendra de plusieurs caractéristiques comme la valeur de la propriété, de celle du patrimoine mondial de l'acheteur, de l'âge de ce dernier, du fait qu'il a des enfants, une société, etc.», explique Me Marcel Racicot, associé principal chez Racicot et associés. Sa spécialité est justement de créer des structures juridiques qui répondent aux besoins de ses clients. Il est aussi président de la Chambre de commerce Québec-Floride, qu'il a contribué à fonder en 2009. Au fil des ans, il a été appelé de nombreuses fois à conseiller des Québécois dans l'achat d'une propriété en Floride.
Pour savoir quel mode de détention lui convient le mieux, l'acheteur devra donc scruter à la loupe les avantages et les inconvénients de chacun d'entre eux.
Détention personnelle
PLUS
C'est le mode le plus simple : l'acheteur détient la propriété en son nom.
MOINS
Au moment de la revente, il devra payer un impôt de 24,5 %, soit le taux de l'impôt combiné Canada/Québec.
À son décès, la propriété ne passera pas directement aux mains de ses héritiers. Ces derniers devront payer des frais d'homologation de testament pouvant atteindre jusqu'à 3 % de la valeur de la propriété pour officialiser la transmission des biens.
Les héritiers devront aussi payer des droits de succession américains qui varient de 18 % à 40 %. «Toutefois, ceux-ci peuvent bénéficier d'une exemption en vertu d'une convention fiscale entre les États-Unis et le Canada», explique Me Racicot. Cette exemption est de 5,34 millions de dollars pour les Canadiens résidents des États-Unis. Pour les non-résidents, il faut diviser la valeur des propriétés américaines du défunt par la valeur totale de son patrimoine mondial, puis multiplier par 5,34 millions de dollars. Ainsi, si les biens aux États-Unis représentent 20 % du patrimoine mondial du défunt, l'exemption sera de 1,068 million de dollars. Cette exemption est indexée annuellement.
Détention conjointe
PLUS
Aussi simple que la détention personnelle.
«Au moment de la vente, le gain en capital est divisé en deux, ce qui permet de payer moins d'impôt», explique Marie-Claude Péthel, associée spécialisée en fiscalité internationale chez Demers Beaulne.
MOINS
«Les conjoints de fait doivent savoir qu'aux États-Unis, ils ne peuvent faire un achat qu'à titre de " mari et femme ", explique Me Racicot. Au moment du décès d'un des deux copropriétaires, le conjoint de fait survivant devra aller faire valoir son droit de succession devant les tribunaux.»
Il faut pouvoir démontrer que les deux conjoints ont puisé dans leurs propres poches pour payer leur quote-part. «Si l'un des deux conjoints paie la part de l'autre, par exemple en déposant de l'argent dans son compte, les autorités américaines ne considéreront pas qu'il s'agit d'une propriété détenue conjointement», explique Marie-Claude Péthel. Cela peut coûter cher. «Dans une propriété conjointe, seulement la moitié des droits de succession doit être payée au premier décès, poursuit la fiscaliste. Si l'on vend à ce moment, on épargne la moitié de cet impôt. Mais si le défunt est le seul propriétaire ou considéré comme tel, le droit devra être acquitté entièrement à son décès.»
Cette règle s'applique aussi lorsqu'un acheteur veut faire inscrire ses enfants à titre de propriétaires. Ceux-ci doivent payer leur part eux-mêmes.
