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Dès qu'on achète un immeuble, on doit respecter certaines règles fiscales. Parce qu'une vérification qui tourne mal peut mettre à mal votre investissement.
«Il n'y a pas vraiment d'avantages fiscaux ou de crédits d'impôt pour les propriétaires d'immeubles à revenu, déplore Me Myriam Goulet, avocate-fiscaliste chez Mallette, à Rimouski. Même les crédits d'impôt ÉcoRénov et LogiRénov ne sont accessibles que pour une résidence principale ou secondaire, pas pour ces immeubles.»
La fiscalité de ce type d'immeuble mérite quand même toute l'attention des propriétaires. Le calcul de la déduction des dépenses notamment peut s'avérer complexe.
«Il faut distinguer les dépenses en capital, qui ajoutent de la valeur à l'immeuble, des dépenses courantes, poursuit la fiscaliste. Les secondes sont entièrement déduites annuellement, alors que les premières doivent faire l'objet d'un amortissement sur plusieurs années.» Par exemple, vous avez remplacé le vieux toit de bardeaux de bois par un nouveau toit en tôle d'acier? C'est une dépense en capital, contrairement au déneigement ou à l'entretien.
Cette distinction est cruciale, parce qu'il y a une récupération d'amortissement au moment de la revente de l'immeuble. Si le nouveau toit vous a coûté 25 000 dollars que vous aurez amortis au complet sur plusieurs années, ce montant sera imposable lors de la revente. «C'est intéressant sur le coup de diminuer ses revenus au moyen de l'amortissement, mais il faut savoir que cela viendra rogner notre profit à la revente, tout comme le fait l'impôt sur le gain en capital», prévient Myriam Goulet.
D'autres subtilités méritent votre attention
«Conservez un registre des dépenses accompagné de preuves (contrats, factures, etc.) tant et aussi longtemps que vous posséderez l'immeuble. À la revente, le gain en capital est calculé selon la formule suivante: Prix de vente - Prix de base rajusté (PBR) - les dépenses engagées pour la vente. Le PBR comprend notamment les coûts que l'acquisition et les dépenses en capital vous avaient occasionnés. Plus les dépenses sont nombreuses, moins le gain en capital sera important, et plus l'impôt sera bas. Mais il faut pouvoir prouver chaque dépense.»
Si la transaction est jugée spéculative, par exemple lors d'un flip immobilier, le profit à la revente ne sera pas imposé à 50 % en tant que gain en capital, mais entièrement en tant que revenu d'entreprise. Le fisc vérifiera si le propriétaire a enchaîné les transactions du genre en quelques années, s'il a demandé un financement à court terme, s'il travaille dans le secteur de l'immobilier ou de la construction, etc.
Si vous financez une partie du prix de vente (par exemple, 70 % du montant vous est versé immédiatement, et 30 % sur sept ans), vous pouvez obtenir une provision, c'est-à-dire qu'une partie du gain en capital sera imposée sur cinq ans (maximum), y compris l'année de la vente.
Si vous revendez votre immeuble et que vous remboursez l'hypothèque avant le terme, la pénalité imposée par l'institution financière est déductible d'impôt.
