Analyse: des occasions dans un marché immobilier baissier

Publié le 20/04/2009 à 00:00

Analyse: des occasions dans un marché immobilier baissier

Publié le 20/04/2009 à 00:00

Or, bien que la plupart de ces titres aient baissé de 50 % depuis leur sommet du début de 2007, les occasions intéressantes sont peu nombreuses et se trouvent surtout dans le secteur des immeubles de logements, l'un des moins touchés par la récession.

" La vraie raison d'acheter des parts de fiducie de placement immobilier, c'est l'espoir de recevoir la distribution, dit David Tremblay, gestionnaire du Fonds de dividendes Omega. Il faut les acheter à un moment opportun, c'est-à-dire à un cours où on ne risque pas de subir une importante perte en capital. "

Le moment lui semble opportun pour quelques titres, notamment parmi les FPI qui investissent dans le secteur résidentiel. Toutefois, la prudence reste de mise.

Les investisseurs s'attendent en effet à ce que les revenus d'exploitation des FPI soient mis à mal au cours des prochains mois en raison de la récession. Le taux d'occupation des immeubles et le niveau des loyers s'adaptent en retard au ralentissement de l'économie. Les titres des FPI canadiennes ont reculé de 9 % depuis le début de l'année.

" Si les rendements de distribution sont élevés, c'est que les investisseurs perçoivent encore des risques dans le secteur ", dit François Doyon Larochelle, analyste et gestionnaire de portefeuilles adjoint chez PWL Capital.

Pour sa part, Mark Rothschild, analyste chez Genuity Capital, ne voit pas d'aubaines dans le secteur. " Le marché évalue la plupart des FPI à leur juste valeur. Contrairement à ce que plusieurs croient, elles ne sont pas sous-évaluées, ", écrit-il dans un récent rapport.

M. Rothschild justifie son analyse en calculant les taux de rentabilité des FPI (le taux de rendement interne avec effet de levier). Il les évalue entre 11 et 12 % au cours des prochains mois, " rien d'irrésistible compte tenu des occasions qui se présentent ailleurs à la Bourse ", indique-t-il.

Les FPI résidentielles sont avantagées

Dans l'immobilier, il y a cependant un monde de différences entre le résidentiel et le non résidentiel, fait remarquer David Tremblay.

Pour ce portefeuilliste, la stabilité des revenus de loyer dans les appartements locatifs est meilleure qu'ailleurs, surtout en période de crise. En outre, le financement est plus accessible et abordable dans ce créneau.

" La disponibilité du financement pour les immeubles de logements est excellente, car les prêts hypothécaires sont souvent assurés par la SCHL [Société canadienne d'hypothèques et de logement]. Les FPI résidentielles peuvent ainsi refinancer les hypothèques à des taux très intéressants ", explique M. Tremblay.

Dans le cadre d'une stratégie défensive, David Tremblay privilégie ainsi les titres de Boardwalk REIT (Tor., BEI.UN, 27,19 $) et CAP REIT (Tor., CAR.UN, 12,23 $), deux sociétés spécialisées dans les immeubles de logements.

" CAP REIT oeuvre surtout dans la région de Toronto et Boardwalk dans l'Ouest, les deux marchés en croissance au pays ", dit-il.

Boardwalk possède les logements de Structures Métropolitaines, à l'Île-des-Soeurs, mais elle est surtout présente en Alberta.

Boardwalk est aussi le choix préféré de Jeff Roberts, analyste chez Valeurs mobilières Desjardins, qui prévoit que le titre atteindra 32,50 $ d'ici un an. Le rendement de la distribution s'établit à 6,6 %.

Plus pessimiste, Mark Rothschild voit le titre à 28 $ dans un an. Selon lui, les loyers risquent de diminuer au cours des prochaines années, à la suite des effets de la baisse du prix du pétrole sur l'économie albertaine et du phénomène de surconstruction qui a eu lieu dans ce marché.

À ses yeux, CAP REIT offre le meilleur potentiel; il entrevoit même une croissance de ses revenus nets d'exploitation.

C'est également l'avis de Steve Kurash, de Scotia Capitaux, qui voit la part de CAP REIT à 15,25 $ d'ici un an. Le rendement de la distribution s'établit présentement à 8,8 %.

Il y a cependant une ombre au tableau de CAP REIT, propriétaire de l'immeuble de Saint-Laurent dont un plancher de garage s'est effondré en 2008. La société dépensera 80 millions par an en 2009 et en 2010 pour l'entretien de ses immeubles, ce qui réduit d'autant le montant disponible pour les distributions.

Panier de titres pour atténuer le risque

Chez PWL Capital, on mise sur un panier de titres plutôt que sur le choix d'un titre en particulier. Ainsi, François Doyon Larochelle privilégie l'achat du fonds négocié en Bourse iShares S&P/TSX REIT (Tor. XRE, 7,62), composé des FPI ayant la plus importante capitalisation boursière. Il verse une distribution annuelle de 0,85 $ par part, ce qui représente un rendement de 11,2 %.

" Il est recommandé de détenir des FPI afin de diversifier son portefeuille de placement ", rappelle-t-il.

L'approche des fonds négociés en Bourse permet de s'aventurer dans l'immobilier non résidentiel, un secteur beaucoup plus risqué actuellement.

Les cours des FPI ont beaucoup baissé, mais les perspectives restent négatives.

" Ce n'est pas beau, dans le secteur non résidentiel, laisse tomber Martin Roberge, analyste chez Valeurs mobilières Dundee, qui a publié le 9 avril un rapport sur la situation de l'immobilier au pays.

" Les taux d'inoccupation vont commencer à grimper, alors qu'on assiste toujours à une augmentation des investissements non résidentiels exprimés en pourcentage du PIB. "

Un faible pour Cominar

Malgré les nuages noirs, David Tremblay garde un faible pour Cominar (Tor., CUF.UN, 12,85 $), une FPI québécoise diversifiée qui détient des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des propriétés industrielles.

Ce " joyau parmi les sociétés à petite capitalisation québécoises " profite d'un environnement unique au Canada, dit-il. " Un des avantages de Cominar, c'est qu'elle est à Québec, un marché gouvernemental qui s'en tire bien dans la conjoncture actuelle ", note M. Tremblay.

À 2,9 %, le taux d'inoccupation des bureaux de Québec est le plus bas parmi les grandes villes du Canada, selon la firme d'évaluateurs Groupe Altus. Les loyers y sont aussi plus bas qu'ailleurs, d'où le potentiel de croissance des revenus, une rareté parmi les FPI qui investissent dans le secteur non résidentiel.

Plusieurs immeubles sont en projet, ce qui devrait rééquilibrer le marché dès 2011, mais il n'est pas dit que tous seront construits comme prévu.

andre.dubuc@transcontinental.ca

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