Acheter une copropriété usagée en évitant les (mauvaises) surprises

Offert par Les affaires plus


Édition de Octobre 2017

Acheter une copropriété usagée en évitant les (mauvaises) surprises

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Édition de Octobre 2017

Par Didier Bert

L'acquisition d'une copropriété peut être plus risquée que celle d'une maison. En effet, elle nécessite que l'on s'intéresse non seulement aux caractéristiques du logement, mais aussi à la manière dont est géré l'immeuble...


Contrairement à l'achat d'une maison unifamiliale, celui d'une copropriété consiste aussi en l'acquisition d'une partie d'un ensemble collectif. Vous devez donc effectuer des vérifications sur cet aspect de votre achat.


La qualité de la construction


Un bâtiment en copropriété est garanti pendant les quatre années qui suivent sa construction. Généralement, on découvre les problèmes de construction durant cette période.


Mais certains défauts peuvent se révéler au-delà de la garantie. Vous devriez donc vérifier la réputation du constructeur : comment ont vieilli les immeubles qu'il a construits il y a 10 ou 20 ans ? Renseignez-vous aussi sur ce qu'en disent les copropriétaires actuels. Demandez au vendeur de vous fournir les comptes rendus des réunions du syndicat de copropriété depuis deux ans. Ces documents vous donneront un bon aperçu des questions qui se sont posées récemment... et qui ne sont peut-être pas encore réglées.


Et si cela vous est possible, tâchez de joindre d'anciens copropriétaires, qui ont vendu et qui peuvent vous parler librement de l'immeuble : les copropriétaires actuels ont peut-être intérêt à ne pas mettre certains problèmes en avant !


Le coussin du fonds de prévoyance


Les procès-verbaux du conseil d'administration du syndicat vous indiqueront combien les copropriétaires ont accumulé dans le fonds de prévoyance. La somme mise de côté doit permettre de réaliser les travaux prévus à court terme. Sinon, vous devrez contribuer pour pallier le manque de prévoyance des copropriétaires. Dans un certain sens, cela reviendrait à payer pour rattraper ce qui n'a pas été déboursé par le vendeur.


La loi prévoit que 5 % des charges de copropriété doivent être affectés au fonds de prévoyance. Mais il ne s'agit que d'un minimum légal : rien ne dit que ce montant suffit à payer la réfection d'une toiture... surtout quand les copropriétaires visent à payer le moins de charges possible. Idéalement, le syndicat de copropriétaires devrait mener une étude du plan de prévoyance, qui indique en quoi les fonds épargnés correspondent aux travaux prévus.


Inspecter la copropriété...


Vous pourrez faire appel à un inspecteur en bâtiment une fois votre offre d'achat acceptée. Vous disposerez alors d'une semaine pour faire réaliser l'inspection de l'intérieur de la copropriété. Il vous en coûtera au moins de 350 à 500 dollars. Mais ce tarif dépend du nombre d'heures passées à l'inspection : cela peut inclure le temps mis à vous expliquer le fonctionnement du système de chauffage et à vous donner des conseils d'entretien.


... et les parties communes


L'appartement ciblé peut correspondre tout à fait à vos souhaits, et même être parfaitement entretenu... mais vous regretterez quand même votre achat si l'entretien des parties communes vous contraint à vider vos poches.


Vous pouvez demander à l'inspecteur d'examiner les parties communes. La plupart des acheteurs de copropriété récents préfèrent passer outre à cette étape afin d'économiser quelques dizaines de dollars. Mais cela pourrait vous coûter 100 fois plus si des travaux sont nécessaires dans les prochaines années !


Le syndicat de copropriété est censé connaître l'état des parties communes. Il pourrait même disposer d'un rapport récent d'inspection, qu'il vous communiquera à votre demande. Dans ce cas, vous pourriez vous passer de payer cette inspection. Mais en cas de doute, n'hésitez pas : deux avis valent mieux qu'un ! Dans tous les cas, demandez à consulter le carnet d'entretien de l'immeuble et le plan de gestion des actifs (les travaux programmés pour les 20 prochaines années).


Assurez votre achat


Le syndicat de copropriétaires est tenu par la loi d'être assuré contre les risques de base, comme le vol et l'incendie, et d'avoir une certaine couverture en responsabilité civile. La couverture d'assurance inclut le bâtiment lui-même, mais aussi les parties communes, les éléments du bâtiment situés dans chaque copropriété (murs, fenêtres, sols), les équipements d'origine (baignoire, placards de cuisine), voire le mobilier appartenant au syndicat (table d'extérieur, etc.).


Demandez une copie de la police d'assurance et une copie du rapport d'évaluation du bâtiment : vous pourrez vérifier si le montant d'assurance du syndicat est assez élevé pour permettre la reconstruction à neuf de l'immeuble en cas de sinistre. Si l'assurance de la copropriété vous paraît insuffisante, sachez que ce sont les copropriétaires qui devront payer de leur poche les travaux... Renseignez-vous sur les difficultés possibles du syndicat à s'assurer : cela pourrait révéler des sinistres à répétition, dus à un entretien insuffisant.



La compétence du syndicat


Les chicanes sont fréquentes au sein des syndicats de copropriétaires. Dans vos échanges avec les copropriétaires actuels, comme avec ceux qui ont déjà vendu leur copropriété, vérifiez l'ambiance. Rien de tel qu'une dispute pour faire traîner la résolution de problèmes ! Là aussi, les procès-verbaux du syndicat vous éclaireront sur la façon dont les problèmes sont soulevés, comment ils sont traités.


Le syndicat doit faire preuve d'un minimum de compétence. La première est de savoir déléguer la gestion à une firme externe si cela est plus avantageux pour la copropriété. Ce sera le cas si aucun copropriétaire n'a le temps ni les connaissances - en gestion administrative et financière comme en techniques du bâtiment - pour œuvrer au service du collectif. C'est aussi bénéfique quand les chicanes sont récurrentes entre copropriétaires : mieux vaut alors recourir à un tiers.


Révélatrice déclaration de copropriété


Une autre compétence fondamentale d'un syndicat de copropriétaires est de tenir ses documents à jour. Parmi ceux-ci figure la déclaration de copropriété. Il s'agit du document qui régit la vie dans l'immeuble. Vérifiez-en le contenu : serez-vous autorisé à pratiquer votre activité professionnelle à domicile ? À recevoir des clients ? À jouer de votre instrument de musique favori ? Surveillez aussi l'application de la déclaration de copropriété : un document complet peut exister... sans être respecté. Dans ce cas, comment pourrez-vous faire valoir vos droits si chacun a l'habitude de faire ce qu'il veut quand il veut sans se soucier de son voisin ?


Vous pouvez constater les infractions à la déclaration de copropriété en consultant les procès-verbaux du syndicat. Vous saurez s'il y a eu des plaintes contre des voisins bruyants, et ce qui a été entrepris pour y remédier.


Un moyen de connaître la vraie valeur de la déclaration de copropriété est de voir si elle a été mise à jour périodiquement. Ce document-cadre ne peut pas rester le même durant 10 ans : il doit se transformer pour coller à l'évolution des usages et des intérêts des copropriétaires. Sinon, c'est qu'il est laissé à l'abandon.



14 %


C'est le pourcentage de hausse du nombre de copropriétés au Québec au deuxième trimestre de 2017, comparativement à la même période un an auparavant. Le prix médian s'établit à 230 000 dollars, en hausse de 3 %.


Source : FCIQ


41 %


C'est le pourcentage d'administrateurs de copropriétés qui affirment que les sommes disponibles dans leur fonds de prévoyance étaient insuffisantes quand ils ont eu besoin d'effectuer certains travaux de réparation majeure ou de remplacement aux parties communes de leur immeuble.


Source : Sondage mené en octobre 2015 pour le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ).

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