Acheter ou louer son logement?

Publié le 12/07/2018 à 09:34

Acheter ou louer son logement?

Publié le 12/07/2018 à 09:34

Par Institut québécois de planification financière

On se pose souvent la question, surtout en début de carrière : est-ce qu'il est mieux de louer ou d'acheter son habitation?


Bien que le processus décisionnel soit plus souvent émotionnel que financier, il n'en reste pas moins que l'impact financier a des conséquences importantes, selon le choix effectué. L'achat d'une maison semble toujours être une bonne décision financière, mais est-ce vraiment le cas? Qu'en est-il de la valeur nette accumulée au bout de 25 ans?


Évidemment, une multitude d'hypothèses et de situations particulières entrent en ligne de compte et la réalité n'est pas la même pour tous.


Cela dit, l'exemple de Patrick et Julie, un couple de 35 ans, vous apportera peut-être quelques pistes de réflexion.


Patrick et Julie hésitent entre acheter leur première maison unifamiliale ou louer un appartement avec trois chambres. Ils ont actuellement une somme de 35 000 $ disponible pour une mise de fonds ou pour investir. Afin de comparer les deux options de la manière la plus juste financièrement, chaque dépense entraînée par l'achat de la propriété sera transposée en somme épargnée du côté de l'option location.


Option 1 : achat d'une maison


Le prix d'achat est de 350 000 $. Patrick et Julie fournissent une mise de fonds de 35 000 $, soit 10 % de la valeur de la maison. La mise de fonds étant inférieure à 20 %, une prime d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL de 9 765 $ s'ajoute à l'hypothèque de 315 000 $, pour un montant total de financement de 324 765 $. Disons que le taux d'intérêt hypothécaire est de 3,8 % sur toute la période de 25 ans. Voici un aperçu des dépenses reliées à l'achat de la maison:


Taxe de mutation (taxe de bienvenue): 3 739 $


Frais reliés à l'achat (notaire, inspection, etc.):  1 500 $


Taxes municipales et scolaires par année:  3 000 $


Frais d'entretien par année:  1 200 $


Payements hypothécaires mensuels: 1 673,30 $


 Si la valeur de la propriété augmente de 2 % par année, au bout de 25 ans, elle sera de 574 212 $*.


Option 2 : location


Le coût de la location est de 1 500 $ par mois.


Le taux d'intérêt sur les placements de Patrick et Julie est de 4 % par an sur toute la période. Pour la première année, notre couple a pu investir 56 283 $ (le montant de la mise de fonds plus les dépenses reliées à l'achat de la maison et la différence entre les paiements hypothécaires et le coût du loyer).


Par la suite, l'investissement annuel du couple est de 6 279 $ (la différence entre les payements hypothécaires et le coût du loyer, plus les frais d'entretien de la maison et les taxes municipales et scolaires). L'écart de 2 079 $ par an entre le loyer et le paiement hypothécaire demeure le même pendant la période de 25 ans, car pour simplifier l'exemple, aucune augmentation n'est effectuée pour les taxes ou encore les frais d'entretien annuels.


Ainsi, l'épargne accumulée sur 25 ans si Patrick et Julie louent leur logement est de 411 535 $*.


La différence entre la somme accumulée en location et la valeur de la maison après 25 ans est de 162 677 $* en faveur de l'achat, ce qui représente 99 156 $ en dollars d'aujourd'hui.


Cependant, une mise en garde s'impose : est-ce que ces 99 156 $ ne seront pas investis en rénovations ou en entretiens majeurs de la propriété, au cours des 25 années? Quels sont les autres frais que Patrick et Julie risquent d'avoir à payer, notamment en lien avec l'assurance habitation ou encore les frais d'électricité, généralement plus élevés pour une maison? Sachez qu'il suffirait que le coût associé à l'achat de la maison augmente de 335 $ par mois pour que les deux options deviennent équivalentes.


Qu'en est-il après 7 ans, qui est la période moyenne de détention d'une propriété?


Option 1 : La valeur nette après 7 ans est de 139 927 $* (il s'agit de la valeur de la propriété après 7 ans, moins l'hypothèque restante)


Option 2 : la valeur nette après 7 ans est de 123 657 $* (c'est l'épargne initiale + l'épargne annuelle et les intérêts)


L'écart après 7 ans est beaucoup moins important. Et bien entendu, il faut espérer que la valeur marchande la propriété prenne réellement 2 % par an!


Voici donc les éléments clefs à garder en tête avant d'acheter une propriété :


1. Faites un budget avec des paiements hypothécaires selon votre capacité financière, et non le montant qu'on est prêt à vous prêter.


2. Plus vous gardez la maison longtemps, plus ce sera avantageux.


3. Plus vous payez l'hypothèque rapidement, plus l'achat d'une propriété devient intéressant par rapport à la location.


4. Changer de maison pour en avoir une plus grande - et plus coûteuse - n'est pas nécessairement une bonne décision financière, même si vos finances vous le permettent.


5. Renseignez-vous sur l'évolution passée et future des prix des propriétés dans le quartier où vous songez acheter.


Finalement, si l'avantage financier d'acheter une propriété ne semble pas si marqué, il comporte un autre avantage majeur : il oblige le nouvel acheteur à épargner, puisqu'une partie du paiement hypothécaire s'en va payer le capital.


*En dollars futurs


Amine Chbani, MBA, Pl. Fin.


 


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